下半年調控趨嚴 樓市或量價齊跌

 　上市房企超五成業績預增

　　下半年調控趨嚴 樓市或量價齊跌

　　上半年龍頭房企的業績報告即將在未來一周迎來披露高峰。日前，相關機構的監測數據，已提前透露龍頭企業普遍逆勢增長的消息。根據中國指數研究院監測顯示，包括碧桂園、恒大、萬科等在內的40家龍頭房企，上半年合計銷售額達21143.56億元，同比增長54.5%，多家房企完成了年度業績目標的五成以上。

　　與此同時，已發布2017年中報業績預告的一批A股房企中，剔除數據不全的企業，31家預告凈利潤呈現上行趨勢，占比超過五成，18家虧損，其中8家是首虧。

　　在樓市調控大概率向嚴的趨勢下，機構普遍預測未來一二線房價下行壓力增大。不過，部分機構仍看好房地產龍頭股的投資價值。

　　龍頭房企上半年業績普遍逆勢飄紅

　　上半年，在樓市調控政策持續發酵的情況下，龍頭房企業績卻普遍在逆勢增長。中國指數研究院監測顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的企業達到126家，比去年同期增加了11家，銷售額共計36220億元，約占全國市場份額的62%。萬科、碧桂園、恒大邁入兩千億門檻，綠地、保利、中海、融創緊隨其后邁進千億陣營，再次呈現強者恒強的行業定律。從目標完成率來看，大部分房企均已完成50%以上，龍湖、旭輝等企業上半年目標完成率達70%以上，完成全年銷售目標已經成為大概率事件。另一方面，上半年房企銷售業績保持快速增長的同時，一線及熱點二線城市仍為業績主要貢獻區域。從十大龍頭房企的銷售份額來看，一、二線城市在售項目平均占比分別為19.1%和54.8%，合計占比73.9%。

　　不過，像萬科、恒大等龍頭上市公司，近期告知記者其業績披露期仍要過一段時間。目前在A股上市企業中，已披露上半年業績預告的多為中小型企業，對整個房地產板塊的運營情況還不具代表性，但可從中看出一些當前房地產行業基本面的走勢。

　　在已發布2017年中報業績預告的A股房企中，剔除數據不全的企業，31家預告凈利潤呈現上行趨勢，占比超過五成，18家虧損，其中8家是首虧。18家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比超過三成。此外，區域性龍頭房企盈利能力仍較為堅挺。截至目前，2017年上半年有5家上市房企預告凈利潤超過5億元。這反映出行業集中度在提升，龍頭房企市場占有率繼續擴大，中型房企凈利增長速度放緩，轉型不利的企業虧損較為明顯。

　　申萬宏源分析師王勝分析稱，披露業績預告的房企中，業績正增長的房企占比59%。

　　樓市調控加緊下半年或量價齊跌

　　記者從國家統計局發布的上半年全國房地產開發投資和銷售數據看到，1—6月份，全國房地產開發投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1—5月份回落0.3個百分點。盡管今年以來，房地產開發投資增速已連續兩個月出現回落。然而，反觀土地市場，熱度并未下降，房企拿地熱情有增無減。

　　面對新一輪的房地產調控。國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏此前亦分析稱，與以往有所不同的是，這一輪調控采取了分類指導、因城施策的方針，房地產投資增速雖然有所回落，但幅度并不大。他預測，下半年房地產開發投資增速，總體可能是一種緩中趨穩的走勢。

　　下半年房地產市場調控政策趨嚴，目前似乎已成行業共識。近期，各地對土地供應出臺的附帶條件越來越苛刻。例如，北京所推宅地，除自住房地塊外均設有限價，部分宅地還有自持商地比例要求；佛山有宅地既限價又競自持年限及面積；近日上海還推出兩宗“只租不售”宅地。

　　與此相應的是，樓市交易將如何發展？廣東中原地產項目部總經理黃韜認為，在資金緊張的壓力下，開發商下半年會采取降價的銷售策略，降價幅度大概在5%—10%之間，從部分地區延續至整個市場。到一定時候，市場會呈現出價穩量升的行情。以廣州為例，目前是量跌價穩，10月之后或將迎來量價齊跌。

　　機構仍看好房地產股

　　那么，在樓市回調、房企增長放緩的情況下，機構對下半年房地產板塊股票投資行情有何看法和意見？

　　申萬宏源分析師王勝分析稱，行業集中度加速提升、業績走勢分化是2017年房地產行業主要趨勢，強者愈強。上半年三四線銷售持續高增長，盡管未來隨著一二線房價下行壓力增大，三四線價差縮小可能會對銷售有所遏制，但在上半年高基數的情況下依然利好全國化布局的龍頭房企。而房地產調控政策下半年繼續深化的情況下，龍頭房企的品牌、資金等優勢會愈加凸顯。他重點推薦低估值、具備業績支撐的績優地龍頭股：招商蛇口、金地集團、萬科A、保利地產；三四線土地儲備豐富的華夏幸福、綠地控股；以及業績增長較強、開始全國化布局加速擴張的區域龍頭房企藍光發展、陽光城。

　　而中泰證券分析師戴志鋒認為，上半年房地產數據顯示銷售新開工持續超預期，因而繼續看好地產龍頭。

　　川財證券分析師宋紅欣則提醒，在一線城市房價環比回落，區域樓市分化明顯的情況下，應密切關注經濟形勢和政策變化，建議重點配置龍頭股。從企業層面來看，房企拿地熱度依然高漲，萬科此前以551億元成功購得廣信房產資產，有16宗可開發土地，上半年拿地金額超過碧桂園，成為行業第一，房企拿地熱情不減。從銷售情況看，上半年碧桂園銷售額為2889億元，同比增長131%；恒大實現銷售額2441億元，同比增長72%；萬科實現銷售額2772億元，同比增長46%，龍頭房企銷售情況超預期。龍頭公司憑借融資和投資優勢進一步夯實領銜地位，伴隨著行業集中度的提升，其價值也有望獲得重估。建議投資者關注招商蛇口、保利地產、萬科A。(記者 胡新科 馮善書)