“存量房”時代漸行漸近　

 邁向“存量房”時代

　　上半年，杭州全市二手房市場格局悄然發生改變，呈現往郊區外擴的特征。根據透明售房網數據統計，上半年杭州全市（含蕭山、余杭）二手房成交58874套，同比去年增長了16.33%。其中主城區上半年二手房成交31703套，同比去年的34140套下降了7.14%；余杭區共成交16118套，同比去年的8175套增長了97.16%；蕭山區共成交11053套，同比去年增長了44.79%。

　　近幾年杭州傳統購房區域房價迅速攀升，已超出多數購房者的承受能力，加上房源供應問題，無法滿足購房者的換房需求，導致區域需求潛移默化地向周邊擴大，其中下沙、蕭山、余杭的交易份額不斷上升。

　　此外，隨著市中心土地資源的稀缺和新房供應的減少，這兩年城市地鐵城建基礎設施的快速發展，杭州城市發展不斷由市中心向周邊擴張，一些本來地段較偏的區域，已經出現相當規模的居住社區和商業氛圍。

　　此外，上半年，杭州二手房市場呈現二手房、新房交易差距減小，二手存量房增長明顯的特征。隨著城市人口的不斷涌入，特別是在新房供應不足，購房者需求缺乏足夠選擇余地的情況下，只能逐漸轉向二手房存量市場。

　　從去年和今年新房和二手房的交易水平來看，存量房交易數量即將趕超新房。數據顯示，2016年上半年杭州新房銷售量是二手房的1.91倍，而今年上半年已經縮減至1.25倍，可見杭州正逐步進入由新房主導的市場向“存量房”時代的過渡。而隨著更多“剛需”不斷進入二手房市場，預計未來一段時間市場上對存量房的需求及消化能力還將加大。

　　90平方米以下反受青睞

　　從2016年上半年和今年上半年購房面積的數據變化來看，發現以90平方米作為一個分水嶺，市場表現呈現兩極化特征。一邊90平方米以下面積段的購房比例不斷攀升，另一邊90平方米以上面積段的購房比例則相反，下滑跡象明顯。數據顯示，上半年60平方米至90平方米及60平方米以下物業合計成交占比超7成，占到71.57%，同比上漲7.76個百分點。其中尤以60平方米以下物業表現突出，上半年占比為33.75%，同比去年的26.53%上漲了7.22個百分點。而90平方米以上物業均有所下滑，其中90平方米至120平方米面積段同比下降0.99個百分點，120平方米至140平方米和140平方米以上物業分別下降了2.27和4.49個百分點。

　　據了解，60平方米以下物業交易占比上升明顯，主要在于購房者絕大部分是首次置業者，受經濟條件和居住需求的影響，這部分購房者只得把目光鎖定在90平方米以下中小戶型上，較于其他面積段的戶型，房源總價上更能與之需求相匹配，不過從房源供應上來看，目前市場上小面積段房源更多的來源于市中心一批房齡老、但總價低的老舊社區。此外限購后，二套置業的首付比例提升至6成，利率有所上浮，換房成本的增加，也導致部分改善型需求只能在購房成本或面積段上有所取舍。

　　從成交客戶購房年齡來看，90后購房比例正呈現逐年上升的趨勢。上半年購房群體年齡分布主要集中在21歲至40歲年齡段，與往年主要以31歲至40歲年齡段的購房群體為主所不同的是，今年21歲至30歲的90后代表購房群體比例已比肩70后、80后。數據顯示，上半年31歲至40歲年齡段比例為38.27%,同比下降了4.36個百分點；21歲至30歲年齡段比例為37.79%，增加了6.19個百分點。此外41歲至50歲年齡段的購房人群也有所減少，比例為13.02%,減少了1.38個百分點；51歲至60歲年齡段比例為5.56%，同比減少0.2個百分點；60歲以上的比例占到4.56%，同比增加了0.25個百分點。

　　近幾年購房群體越來越年輕化，而90后購房群體上升的趨勢符合正常的市場規律，隨著這一群體整體年齡的增長，其經濟收入也會不斷提高，導致購買力也在逐漸增強。此外，多數90后購房更多的是出于家庭購買行為，目前90后在購房首付資金上以父母支持、自行還貸的現象較為普遍，隨著90后購房隊伍的不斷擴大，這部分群體將代替70后、80后成為市場上的新剛需。