社科院報(bào)告：5月熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲速整體回落

　　12日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》項(xiàng)目組發(fā)布5月份《住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），數(shù)據(jù)顯示，隨著調(diào)控政策的漸趨嚴(yán)厲，5月熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲速整體回落。

　　受認(rèn)房又認(rèn)貸、多校劃片政策試行、環(huán)京各城市聯(lián)合出臺(tái)重磅調(diào)控政策等因素的影響，北京房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)首降，環(huán)京房?jī)r(jià)下跌。

　　投機(jī)需求得到有效抑制

　　《報(bào)告》分析認(rèn)為，5月熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，主要源于政府對(duì)住房投資需求的嚴(yán)厲管控。從宏觀環(huán)境看，貨幣供應(yīng)持續(xù)偏緊，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貨幣基金年化利率突破4%，部分銀行房貸利率大幅上浮。

　　從房地產(chǎn)政策看，各熱點(diǎn)城市既有組合拳，還有集體行動(dòng)。如北京不僅要求“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)商認(rèn)離”，還調(diào)整了入學(xué)政策，對(duì)“學(xué)區(qū)房”炒作進(jìn)行精準(zhǔn)打擊，環(huán)北京各市也聯(lián)合出臺(tái)了要求三年以上當(dāng)?shù)厣绫５男枨蠊芸卣摺?/p>

　　在一系列嚴(yán)格的調(diào)控政策之下，各熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)。

　　主要城市大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比顯示，5月，樣本城市的平均環(huán)比漲幅降為1.11%，比上月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中重慶、廣州、青島、成都、濟(jì)南分別以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的環(huán)比漲幅，居樣本城市前五位；同時(shí)廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市，房?jī)r(jià)環(huán)比穩(wěn)定或下跌。

　　5月，青島、濟(jì)南、廈門、惠州等樓市繼續(xù)升溫，房?jī)r(jià)環(huán)比漲速比上月有所加快，其余城市房?jī)r(jià)漲速相對(duì)穩(wěn)定或有所回落。

　　主要城市大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)同比顯示，5月，樣本城市平均同比漲幅為38.45%，比上月降低1.85個(gè)百分點(diǎn)。其中石家莊、天津、廊坊、廈門、濟(jì)南分別以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比漲幅居前五位；大連、深圳、蘇州、沈陽(yáng)、西安分別以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比漲幅居后五位。

　　易觀研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)南方日?qǐng)?bào)記者表示，這說(shuō)明自3月份各地政策密集收緊以后，政策效果不斷得到體現(xiàn)。交易量下滑，說(shuō)明部分城市投資投機(jī)需求得到有效抑制。另外，同比數(shù)據(jù)的下跌也印證了市場(chǎng)繼續(xù)降溫的判斷。

　　環(huán)京房?jī)r(jià)環(huán)比下跌

　　值得注意的是，隨著北京出臺(tái)最嚴(yán)格調(diào)控政策，環(huán)北京地區(qū)也出臺(tái)了相應(yīng)調(diào)控措施，致使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大規(guī)模環(huán)比下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，進(jìn)入房?jī)r(jià)擠泡沫的新階段。

　　北京主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，5月，北京各區(qū)房?jī)r(jià)全面下跌，其中西城區(qū)下跌8.43%、海淀下跌7.45%，領(lǐng)跌于全市各區(qū)縣板塊。入學(xué)政策出現(xiàn)重大調(diào)整，強(qiáng)調(diào)實(shí)際居住及試行多校劃片等，都對(duì)這兩個(gè)板塊虛高的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格形成沖擊。通州區(qū)在北京各區(qū)縣板塊中，表現(xiàn)最為抗跌，僅環(huán)比下跌0.01%。這主要源于通州區(qū)實(shí)行雙重限購(gòu)政策，板塊泡沫相對(duì)較低。

　　主要城市大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)中位數(shù)顯示，省會(huì)或直轄市中，重慶、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、太原、西安房?jī)r(jià)中位數(shù)均在萬(wàn)元以下，對(duì)比其公共服務(wù)水準(zhǔn)及其它同類城市房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)相對(duì)理性。

　　樣本城市中，5月北京房?jī)r(jià)中位數(shù)為61856元/平方米，上海為54458元/平方米。

　　熱點(diǎn)城市需增加供應(yīng)量

　　從交易量來(lái)看，易居研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深4個(gè)城市環(huán)比增幅分別為-13%、5%、-18%和30%，同比增幅分別為-49%、-26%、-46%和2%。

　　廣州此前被認(rèn)為是一線城市中的價(jià)值洼地，市場(chǎng)交易較為活躍。而在3月份和4月份政策頻頻出臺(tái)后，尤其是對(duì)類似增城等郊區(qū)市場(chǎng)進(jìn)行了新的購(gòu)房政策調(diào)整后，市場(chǎng)交易明顯下滑。對(duì)于深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，環(huán)比有較大增長(zhǎng)，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的環(huán)比正增長(zhǎng)，但從成交量的絕對(duì)規(guī)模看依然偏小。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似城市需要積極增加供應(yīng)，尤其是要督促符合預(yù)售條件的項(xiàng)目積極入市。

　　由于當(dāng)前市場(chǎng)交易量總體上處于歷史偏低的水平，所以繼續(xù)大跌的可能性已經(jīng)不大了。另外，近期部分城市政策“打補(bǔ)丁”的現(xiàn)象也值得關(guān)注，比如說(shuō)天津適當(dāng)放寬了社保繳納的條件、佛山增加了二手房限購(gòu)的內(nèi)容等，都說(shuō)明各地政策微調(diào)的空間還很大，這都會(huì)對(duì)相應(yīng)城市房屋交易形成不同方向、不同程度的影響。

　　《報(bào)告》顯示，從供給方面看，受土地供應(yīng)和環(huán)境承載能力限制，各大城市擴(kuò)大住房供給的潛力普遍不足，長(zhǎng)期供求矛盾仍然存在。

　　《報(bào)告》預(yù)計(jì)，隨著資金面的收緊，以及地方政府對(duì)住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房?jī)r(jià)短期漲勢(shì)將得到抑制，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續(xù)下跌。但房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在?！秷?bào)告》建議，為進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，短期熱點(diǎn)城市應(yīng)緊持限購(gòu)、限貸等需求調(diào)控政策。長(zhǎng)期應(yīng)通過(guò)城市群的發(fā)展，逐步緩解大城市住房供求矛盾。(記者 王騰騰)