增收不增利倒逼房企謀變新型地產

      創(chuàng)新升級朝向養(yǎng)老地產旅游地產特色小鎮(zhèn)長租公寓

　　近年來，隨著房地產交易日益步入存量時代，傳統(tǒng)房地產發(fā)展路徑遭遇“天花板”，諸多房企紛紛謀求轉型找尋新的投資途徑。新服務、新模式、新價值已然成為房企跨界謀變的大趨勢。

　　新型地產方興未艾

　　關于新型地產，業(yè)界早已不陌生。早在今年年初，住建部政策研究中心主任秦虹就曾公開表示，目前傳統(tǒng)地產開發(fā)整體供需趨于飽和，后續(xù)將進入調整期，但在“十三五”時期，基于細分市場，滿足個性化需求的新型地產存在很大的增長空間。“例如長租公寓、養(yǎng)老地產等新型地產，雖然目前規(guī)模較小，但呈現(xiàn)出傳統(tǒng)地產不可比擬的高速增長態(tài)勢。”

　　作為產業(yè)疊加的新興產物，新型地產存在哪些創(chuàng)新升級方向？

　　首先是養(yǎng)老地產。養(yǎng)老地產是在傳統(tǒng)地產的基礎上引入社區(qū)健康管理，采用信息化技術實現(xiàn)全生命周期健康跟蹤，輔以社區(qū)醫(yī)療、運動健身、居家養(yǎng)老等服務的住宅項目。例如萬科“幸福匯”、保利西塘安平老年健康生活社區(qū)等。

　　普華永道認為，在“健康中國2030”國家戰(zhàn)略的背景下，各大房企正積極探索“地產+健康”跨界發(fā)展新模式——在保留原有租購并舉的居住屬性上配以健康服務，提升住宅品質，實現(xiàn)房地產增值。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，房地產商開發(fā)此種項目可實現(xiàn)產業(yè)間的聯(lián)動協(xié)同和規(guī)模效應，從而擴大服務范圍，增強品牌影響力，拓寬和延長地產的價值鏈。

　　其次是旅游地產。旅游地產的選址多集中于生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅游資源或宗教養(yǎng)生文化的地區(qū)。主要服務包括療養(yǎng)旅游、養(yǎng)生休閑、娛樂健身和觀光度假等，例如上海綠都·繡云里、三亞恒大養(yǎng)生谷等。

　　以坐落于上海迪士尼旁的綠都·繡云里為例，作為迪士尼周邊重要的配套生活區(qū)，巨大的流量經濟已讓該項目成為商家爭相入駐的熱門區(qū)域。“迪士尼度假區(qū)為繡云里導入了豐富的客流量，商業(yè)盈利因而水到渠成。”綠都·繡云里的商業(yè)運營操盤者——上海致顥投資有限公司董事長趙男男表示，“項目的商業(yè)運營將引入并塑造有特色、有內容、有成長性的商家，構建線下商業(yè)生態(tài)圈，旨在將繡云里打造成為能夠引入人流的目的型消費地。在招商模式方面，該項目將采用‘投資型招商’模式，即入駐商家形成關聯(lián)產業(yè)鏈，打造‘繡云里’生態(tài)系統(tǒng)。”

　　還有特色小鎮(zhèn)。2016年7月1日，住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、財政部三部聯(lián)合出臺文件，計劃在2020年爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。隨后，各個地方政策密集出臺。2016年10月31日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于加快美麗特色小（城）鎮(zhèn)建設的指導意見》，自此，全國范圍內特色小鎮(zhèn)的培育工作拉開序幕。

　　“在城鎮(zhèn)化持續(xù)和大城市內部問題日益顯著的情形下，以特色小鎮(zhèn)為代表的郊區(qū)城鎮(zhèn)化蘊含潛力巨大。”業(yè)內人士判斷，特色小鎮(zhèn)在未來五年將進入快速發(fā)展通道。“特色小鎮(zhèn)可以做到全產業(yè)鏈發(fā)展，占據(jù)城市化發(fā)展進程中各階段城市需求。而對于房地產開發(fā)商來說，特色小鎮(zhèn)則可填補公司產業(yè)鏈空白。”

　　不得不提的還有長租公寓。在高房價之下，一二線城市住房租賃需求旺盛，長租公寓市場發(fā)展如火如荼。在巨大的市場需求推動下，目前住房公租市場已涌現(xiàn)出一批知名品牌。如在集中式公寓領域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓領域的蘑菇公寓、青客公寓等。“中國有2億以上的流動人口，圍繞這些人口產生的住宿以及生活消費，是一個萬億級的市場。”魔方生活服務集團CEO柳佳表示。而旭輝控股董事長林中稱，公寓租賃市場已迎來“黃金發(fā)展期”。

　　“增收不增利”倒逼房企謀變

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年全國百強房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入均值達392.1億元，凈利潤均值達45.7億元，同比分別增長36.8%和26.2%。也就是說，百強房企凈利潤增長率低于營業(yè)收入增長率10.6個百分點，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。

　　“對于開發(fā)企業(yè)來說，存量時代的壓力可想而知。土地供應有限導致熱點城市的市場開發(fā)空間正在縮小；在存量時代，房地產行業(yè)的發(fā)展模式將由傳統(tǒng)的一次性銷售轉向長期持有運營，提供高效的服務與平臺是未來盈利模式的重點。”SOHO中國董事長潘石屹認為。

　　“一線城市租賃需求旺盛，未來長租公寓市場也是一片新藍海；城市產業(yè)變遷和建筑物老舊，置換出大量的城市更新機會，開發(fā)企業(yè)應該有更多新玩法。”萬科高級副總裁、上海區(qū)域首席執(zhí)行官張海說，目前一線城市第三產業(yè)比重正不斷提高，主導產業(yè)也在不斷演變，這將為開發(fā)商未來轉型提供絕佳的投資機會。“一線城市本身的產業(yè)升級、區(qū)域結構變化、人口組成更新、個體需求變化，都要求城市持續(xù)更新，這些將給片區(qū)物業(yè)的改造帶來投資機會。此外，第二產業(yè)在發(fā)達地區(qū)城市不斷退出，讓渡出大量土地和物業(yè)；同時第三產業(yè)則成為城市活力的核心驅動力，給城市帶來新的需求。同時，這些城市最早一批建筑物的功能、形態(tài)、審美等已無法滿足當前需要，亟須升級改造。”

　　受訪的業(yè)內人士普遍認為，隨著房地產行業(yè)從野蠻生長轉為理性發(fā)展，行業(yè)逐漸告別“暴利”時代，房地產企業(yè)利潤持續(xù)攤薄的大勢難以逆轉。在此背景下，開發(fā)商開始聚焦地產多元化轉型戰(zhàn)略，房地產產業(yè)格局或現(xiàn)新局面。

　　中指院認為，為謀求持續(xù)發(fā)展動力，全國百強房地產企業(yè)積極以“地產+”為核心進行業(yè)務擴展，在做大做強房地產主業(yè)的同時，加速拓展相關多元化產業(yè)。

　　但全國百強房企的多元化轉型亦呈現(xiàn)出差異化趨勢：位列前10的房地產企業(yè)多元化轉型的范圍更廣、領域更新，10強企業(yè)中超過60%積極搶占金融、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產等“新風口”的發(fā)展藍海；而排名在11-30的企業(yè)中，超過60%的企業(yè)布局商業(yè)地產，以及關注文化、旅游、娛樂等領域的發(fā)展空間；排名31-100的企業(yè)則由于受到規(guī)模和資源的限制，聚焦于主業(yè)發(fā)展，企業(yè)轉型方向較為單一，主要關注與地產業(yè)務關聯(lián)性較高、發(fā)展相對成熟的社區(qū)服務、商業(yè)地產等領域的發(fā)展機會。

　　開發(fā)商未來或將打通住房消費鏈

　　中國房地產業(yè)協(xié)會副會長苗樂如認為，我國房地產經過二十多年的高速發(fā)展，已經進入了發(fā)展的新階段。“一線城市率先進入存量房為市場的主體和租售并舉、市場保障雙軌運行的新階段。部分熱點城市的房地產行業(yè)也進入了住宅、商業(yè)旅游、休閑養(yǎng)老、產業(yè)地產多形態(tài)、多元化協(xié)同發(fā)展的新階段，邁入了推進特色城鎮(zhèn)和中心區(qū)域帶動周邊地區(qū)，核心城市帶動中小城市，實現(xiàn)區(qū)域協(xié)調發(fā)展的新階段。”

　　易居中國企業(yè)集團CEO丁祖昱判斷，2016年很多房企都構建了新的業(yè)務體系，如不少房企進入長租公寓領域，從出售變?yōu)槌钟修k公產品，開發(fā)特色小鎮(zhèn)等；還有不少開發(fā)商在做“輕資產”模式，如社區(qū)服務、物業(yè)管理、商業(yè)運營等，還有房企涉足教育、醫(yī)療、娛樂等行業(yè)。在不遠的將來，房企將進入到和住房消費相關聯(lián)的各個領域里。

　　苗樂如預計，“下一階段，房地產行業(yè)的發(fā)展將進入服務城市、社區(qū)，推動城市更新，提高城市基礎設施現(xiàn)代化，建設海綿城市、智慧城市的新階段。開發(fā)商擅長打造的住宅產品也已進入升級換代模式，如發(fā)展綠色住宅、低碳建筑、生態(tài)住區(qū)、智能社區(qū)等新型建造方式，實現(xiàn)住宅產業(yè)化、建筑工業(yè)化、集約型發(fā)展方式的新階段。”

　　苗樂如建議，市場的瞬息萬變未來將推動房企戰(zhàn)略的加速調整，因此，對于傳統(tǒng)開發(fā)商來說，把握機遇創(chuàng)新發(fā)展尤為關鍵。“開發(fā)商應把握住房改善的新需求，以及住宅消費的新趨勢，提供多層次、個性化、高品質的居住、辦公、休閑、養(yǎng)生的新產品，由提供住用空間向提供生活和工作方式轉變，由賣房子向賣服務轉變，由建房子向建環(huán)境轉變。如把握綠色、低碳、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)環(huán)境發(fā)展下的新標準，大力推進新型建造方式，參與城市的修復更新和海綿城市、智慧城市的建設。”

　　關于新型地產，秦虹也提出了相應的建議。她認為，新型地產的一大特征是在地產開發(fā)基礎上附加了大量服務內容，通過提供更多的服務獲得更廣闊的盈利空間。服務費往往是新型地產的主要盈利方向之一。今后的新型地產創(chuàng)新，應針對不同群體需求進行差異化產品開發(fā)，以增值服務拓展盈利空間。但新型地產的發(fā)展需要解決現(xiàn)有的以銀行貸款為主的資金供應與持有經營需求長短錯配的問題。新型地產的持有經營需要長期資金的支持，對以間接融資為主的傳統(tǒng)融資方式提出了挑戰(zhàn)。為此，發(fā)展直接融資，特別是資產證券化等創(chuàng)新融資方式成為新型地產發(fā)展的內在需求。