樓市“金三月”面臨暗淡收官

 　　近30個地市出臺限購或限購升級措施 熱點城市成交量普遍下滑

　　樓市“金三月”面臨暗淡收官

3月，房地產市場傳統的“金三”行情面臨收官，受多地政策收緊的影響，樓市整體成交同環比再度回落。其中，一二線城市同環比均有不同程度的下降，三線代表城市環比增幅收窄。

從上周交易情況來看，中國指數研究院監測的24個代表城市中，半數城市交易環比下降。24個城市整體交易量環同比跌幅分別為5.9%和28.1%。

其中，一線城市環同比跌幅分別為2.2%和44.5%，其中深圳同比降幅最為明顯，接近九成，北京、上海次之。

二線城市環同比分別下降8.6%和23.0%，其中杭州同比降幅超過六成，三亞次之。

三線城市交易量環比微弱上漲2.6%，同比則下跌16.1%。

值得一提的是，近期北京、杭州、成都等地先后出臺新一輪樓市調控政策。其中，北京市繼“3·17”重磅調控之后，針對商辦市場調控措施也宣告落地。3月26日發布的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》規定，新建商辦最小分割單元不得低于500平方米，在建商辦只能銷售給公司，二手商辦銷售要符合嚴格條件，并且“商業銀行暫停對于個人購買商辦的個人購房貸款”。

亞豪機構市場總監郭毅認為，這一新規將未建、在建、在售以及二手商辦產品全部囊括，完全阻斷了個人購買商辦產品的渠道，對于蒸蒸日上的商辦市場來說成為一記“強擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將結束。

“近期，北京市場進入頻繁調控周期，從‘3·17’新政開始，接下來對離婚以及學區房的限制，再到‘3·26’對于商辦的收緊，這些調控均緊扣中央去年提出的‘房子是用來住的，不是用來炒的’基調，是為了實現‘2017年房價環比不上漲’這一調控目標。”郭毅分析表示，一系列的樓市調控，收緊力度堪比2011年的“史上最嚴厲調控”，因此對于市場成交的制約也將直接而有效，在商辦“末班車”效應褪去之后，預計3月底及4月北京商品住宅市場成交量也將快速降溫。

事實上，今年春節過后，密集的樓市調控措施在全國多地先后出臺。

截至目前，已有近30個地市相繼出臺限購或限購升級措施，差別化信貸是新一輪調控的著力點。從全國調控城市來看，新一輪的調控主要分布在熱點一二線城市及環一線城市周邊縣市。

一位克而瑞地產研究分析師對《經濟參考報》記者表示，一方面，熱點一二線城市調控不斷加碼升級。截至目前，北上廣深全部執行“認房又認貸”政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至五年。

另一方面，環一線城市及其他熱點三四線城市加入限購、限貸。與2014年那輪限購、限貸政策多集中在一二線城市有所不同，本輪限購陣營開始加入了一線周邊縣市及省內熱點城市。

該分析師認為，隨著近期多城市紛紛提高購房首付比例，尤其是二套房首付普遍提至60%甚至個別達80%，再由央行和銀監部門配合對商業銀行房貸投放進行窗口指導，無疑熱點一二線和環一線的三四線城市投資性房貸將全面收緊，首付增加且利率上升，而同時對剛需仍將全力支持，對其他庫存型三四線城市全力支持，體現了因城施策的調控思路。

“總體來說，未來房地產行業政策重點關注兩個方面，一方面是落實增加土地合理供給的政策，另一方面則是收縮信貸杠桿，引導資金脫虛向實，擠壓投機資金的獲利空間的政策。”上述分析師進一步指出，基于這樣的內在邏輯和當前市場過熱的事實，緊縮調控預計將全年維持，而且還將有更多城市升級調控、加入“認房又認貸”的隊伍，躋身限購限貸行列。