廣州:二季度市場交投料適度降溫

　　在新政出臺后，預(yù)計二季度廣州樓市“供”“求”均小，廣州樓價將改變前段時間的大幅上漲狀態(tài)，出現(xiàn)“穩(wěn)中有升”更為健康的市場走勢。

　　日前，全國多個城市出臺“調(diào)控加碼”，兩個一線城市北京、廣州分別于3月16至17日出臺調(diào)控措施，政策緊縮信號再次“亮燈”。廣州“3·17新政”無論限購、限貸政策均大幅“加碼”，調(diào)控力度達(dá)至史上最強(qiáng)。合富房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，一段時間以來的政府調(diào)控對市場“供”（新增供應(yīng)）“求”（樓市成交）均有抑制。政府實(shí)施嚴(yán)格價格指導(dǎo)使市場供應(yīng)價格（主要體現(xiàn)為新增預(yù)售備案價格）漲幅趨緩，而“3·17新政”對市場需求的抑制作用明顯。兩者共同作用下，廣州樓市將適度“降溫”。預(yù)計二季度廣州樓市“供”“求”均小，廣州樓價將出現(xiàn)“穩(wěn)中有升”、更為健康的市場走勢。

　　1~2月新增供應(yīng)與推貨量雙降

　　據(jù)合富房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，2017年1至2月廣州全市商品住宅新增供應(yīng)面積為47萬平方米，同比下降49%；成交面積為154萬平方米，同比上升14%。同時，房企惜售心態(tài)明顯，新增供應(yīng)與推貨量雙降。1~2月廣州商品住宅新貨推盤量較去年同期下降15%，其中，1~2月中心城區(qū)新貨推盤量不足400套，同比下降達(dá)到50%。

　　自2016年以來，由于一手住宅供應(yīng)不足，令大量購買需求進(jìn)入二手市場，2017年1月至2月全市二手住宅“春節(jié)淡季不淡”、每月成交維持在9000宗以上水平，2月底后二手成交量價連續(xù)創(chuàng)出新高。全市重點(diǎn)板塊二手住宅成交近一年漲幅明顯，部分核心區(qū)域如珠江新城、天河北、東風(fēng)東等板塊的優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)價格持續(xù)攀升。

　　政策及時調(diào)整有助市場降溫

　　從近期出臺的政策看，是繼續(xù)延用2016年底以來調(diào)控基調(diào)，強(qiáng)調(diào)“分城施政”、“抑投資”、“去杠桿”。廣州市政府在“供給側(cè)”繼續(xù)實(shí)施價格抑制同時，還出臺政策加大 “需求側(cè)”調(diào)控，“3·17新政”調(diào)控力度達(dá)至史上最強(qiáng)。社保年限“3年變5年”，單身限“1套”，將使廣州“合資格”買家基數(shù)顯著縮減；全面“認(rèn)房認(rèn)貸”后，二套最低首付由30%提高至50%，二套購房者“杠桿”已被大幅度削減，而改善型買家首付門檻被大幅提高。由于廣州樓市政策大幅加碼，當(dāng)前四個一線城市間的政策差距已不明顯。

　　合富房地產(chǎn)研究院相關(guān)人士認(rèn)為，各地政策加碼只是序幕而非終章，本輪調(diào)控效果不達(dá)，中央對各地樓市政策的監(jiān)察指導(dǎo)仍將持續(xù)。2017年廣州在實(shí)施“3·17新政”后，政策是否再加碼則視乎實(shí)際樓價、地價發(fā)展，料“3·17新政”出臺將使廣州樓市適度“降溫”，由于政策抑制明顯加強(qiáng)，2017年廣州樓市成交下降已是“既成事實(shí)”。

　　外圍區(qū)域走勢將現(xiàn)分化

　　展望二季度市場，一方面是政策抑制需求，使?jié)撛谥脴I(yè)買家基數(shù)減少；另一方面是市場供應(yīng)仍然“相對緊缺”。二季度市場無論“供”、“求”均小，成交量縮減難以避免，然而“3·17新政”大幅加碼的限購、限貸措施將有助于平緩此前上漲的走勢。不過，土地價格依然成為中心城區(qū)未來房價的關(guān)鍵支撐。當(dāng)前宏觀大環(huán)境中包括整體流動性“相對寬松”、人民幣“貶值預(yù)期”等因素在二季度難有顯著改變，預(yù)計中心城區(qū)樓市仍然“供小求多”。

　　至于外圍區(qū)域，則走勢將有所分化。作為“不限購”的增城、從化區(qū)域，大量來自廣州城區(qū)的購買需求（尤其是受社保年限“3年變5年”影響的客戶）將涌入該兩個區(qū)域購置物業(yè)。增城3月29日待出讓土地政府起拍價格已全面上升，達(dá)1萬元/m2以上，但預(yù)計該批土地仍將獲得溢價成交。

　　從化當(dāng)前樓價仍處相對低位，為全廣州“價格洼地”，包括太平鎮(zhèn)、從化主城街口、江浦、城郊，以及溫泉鎮(zhèn)主力樓盤價格在1萬~1.6萬元/m2水平，而包括地鐵14號線、北部快線、從化溫泉金融小鎮(zhèn)等規(guī)劃利好已在陸續(xù)兌現(xiàn)，預(yù)計從化成交仍有進(jìn)一步上漲空間。

　　黃埔區(qū)多個板塊“外市戶籍買家”占比在40%以上，預(yù)計新政實(shí)施將對區(qū)域成交帶來一定影響，然而黃埔區(qū)自身貨量不足的情況亦尤其突出（2017年3月初庫存消化周期只有5個月），這對二手市場也有傳導(dǎo)作用，預(yù)計二季度整體樓價難有下跌機(jī)會。

　　番禺區(qū)的情況與黃埔區(qū)有所類似，經(jīng)過2016年的庫存消化后，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)主力樓盤（尤其“剛需”戶型產(chǎn)品）在售余貨不多，二手業(yè)主也同樣惜貨，預(yù)計二季度樓價“走穩(wěn)”。

　　南沙區(qū)市場成交中雖然存在一定比例的度假、投資需求（該類型客戶預(yù)計受新政影響明顯），然而，“兩會”期間包括“粵港澳大灣區(qū)”、“粵港深度合作區(qū)”、“慶盛交通樞紐”等重大規(guī)劃利好陸續(xù)出臺，預(yù)計將進(jìn)一步提振區(qū)域買家的信心，二季度市場價格有可能維持穩(wěn)定。

　　在花都區(qū)尤其汽車城、花東等多個與中心城區(qū)接壤的板塊，自2017年后市場價格有所上升，新政出臺對市場成交帶來一定影響。