樓市調控再升級認房又認貸

 　3月17日下午，北京房地產調控政策再升級：實施“認房又認貸”，二套房首付比例提高至60%。

　　2月中下旬以來，北京二手住宅市場的交易量再度爆發，恐慌性購房、跳價、搶房的現象有所抬頭，這背后有一個重要的支撐論調--“北京樓市庫存不足”。

　　近日發布的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》顯示，住宅用地計劃供應610公頃。其中商品住宅用地計劃安排260公頃，比2016年的850公頃驟減近七成。

　　供地量減少被一些業內人士拿來作為看漲房價的重要理由。搜索近年來的新聞不難發現，2013年、2016年兩個房價瘋漲的年份里，都出現了類似“北京樓市庫存不足XX套、半年后將面臨無房可售的局面”的報道。這種論調加劇了資金有限、害怕房價上漲的剛需族的恐慌心理。

　　盡管過去一年房地產去庫存取得了不錯的成效，尤其是在一二線城市，但是還沒有到庫存不足、無房可賣的地步。上述論調至少犯了兩個錯誤：一是房地產庫存是個動態的概念，并非靜態。在房子被賣掉的過程中，也會有新的房子補充到庫存中，并非一成不變。二是盡管土地供應量減少、新房庫存減少，但是并不能因此判定北京無房可賣，因為還有龐大的二手房市場。

　　有機構統計顯示，2016年，北京全年二手房成交27.2萬套，占全年商品住宅（剔除保障房自住房）成交總量的85%。北京已經全面進入存量房時代。

　　北京存量房有多少？北京房地產業協會副會長陳志2015年在接受媒體采訪時分析說，北京有6億多平方米的住宅，按照單套100平方米計算，即存量房約600萬套。而偉業我愛我家的最新數據顯示，北京的存量房約在800萬套以上。

　　2016年北京常住人口為2172.9萬人，也就是說，如果按照一戶三口之家計算，北京的存量房戶均超過1套。

　　值得一提的是，由于統計口徑問題，大量商住房可能未被統計在存量房之內。

　　據悉，2016年北京常住人口增量、增速保持“雙下降”；而北京常住外來人口807.5萬人，比2015年的822.6萬人下降了15.1萬人。2017年北京常住人口計劃控制在2200萬人以內。

　　在嚴控人口的背景下，北京的存量房總量并不短缺，只是在一些局部（比如學區）、特定時間內出現供求不平衡。

　　“北京樓市庫存不足”的論調之所以能夠一次次出現，是因為大量的存量房并沒有真正有效流轉起來。在一些業內人士看來，北京二手房3%左右的換手率并不算高。

　　戶均超過1套的推算也許讓不少人感慨被平均，因為現實的情況是一部分人沒有住房，而另一部分人可能持有多套房產。由于持有住房成本較低，不少持有多套住房的人在房價看漲的背景下，并不急于出手，這也造成了“庫存不足”的“假象”。在很多業內人士看來，如果增加持有住房的成本，會擠出很多存量房，在不增加土地供應的情況下，依然能夠增加樓市供給，平穩房價。

　　旁觀者清，當局者迷。能夠被“北京樓市庫存不足”論調嚇到的是剛需族，他們對樓市的任何風吹草動都很敏感，房價越上漲越是恐慌。他們越慌，二手房業主就越是坐地起價。北京3月17日升級房地產調控政策后，雙方也許將重新陷入觀望博弈狀態，誰贏誰輸難有定論。

　　2016年底的中央經濟工作會議已為今年樓市定下“平穩健康發展”主基調，提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并就房地產市場長效機制建設做出了布局。讓一些熱點城市的住房從金融屬性回歸居住屬性是大勢所趨，也是眾望所歸，人們希望這個過程付出的代價少一點。（杜鑫）