去庫存仍是今年房地產(chǎn)市場最重要任務(wù)

         對(duì)一二線城市抑制投資需求，對(duì)三四線城市刺激有效需求

　　未來樓市調(diào)控仍將因城施策去庫存，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

　　5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出，目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控。對(duì)于房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從政府工作報(bào)告來看，2017年房地產(chǎn)市場去庫存依然是最重要的任務(wù)，未來一年，全國三四線城市房地產(chǎn)政策依然會(huì)以寬松去庫存為主。而對(duì)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控的加強(qiáng)，意味著房地產(chǎn)市場將持續(xù)一城一策。針對(duì)房價(jià)上漲明顯的城市，后續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼，針對(duì)房價(jià)平穩(wěn)的城市去庫存。

　　從2016年第四季度以來，全國熱點(diǎn)城市中大約有30個(gè)城市出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)平穩(wěn)價(jià)格的調(diào)控超過90次。從內(nèi)容看，各地持續(xù)發(fā)布政策，政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購買資格、供應(yīng)等多方面，政策力度逐漸收緊。2017年房地產(chǎn)政策的主要特征將是，對(duì)三四線城市刺激有效需求，而對(duì)一二線城市抑制投資需求。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，我國房地產(chǎn)市場依然面臨較大分化：一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)居高不下，三四線城市庫存依然較多。“這也意味著，我國房地產(chǎn)市場仍面臨結(jié)構(gòu)性高房價(jià)高庫存挑戰(zhàn)。”

　　此前，銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示，房地產(chǎn)市場最大的特點(diǎn)是地域性差別巨大，不同城市、不同地方的房價(jià)漲幅所包含的風(fēng)險(xiǎn)情況不一樣，銀行要從自己的實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對(duì)房地產(chǎn)市場的資金投放。

　　銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星也表示，要采取差別化的房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)帶有泡沫和投機(jī)性的房地產(chǎn)信貸需求加以限制；對(duì)于一些房地產(chǎn)庫存過大的三四線城市，在信貸上也要給予考慮；對(duì)城市化過程中的剛性住房需求，應(yīng)該給予信貸支持。這樣既能促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，也能使銀行信貸資產(chǎn)更加安全。

　　關(guān)于建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制包括土地、住房、稅制建設(shè)等，其中房地產(chǎn)稅是各種必選項(xiàng)目中的一項(xiàng)。他說，房地產(chǎn)稅有多重功能，包括促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展、政府職能優(yōu)化、調(diào)節(jié)收入分配、配合提高直接稅比重等。當(dāng)然，房地產(chǎn)稅也面臨既得利益者的阻力。

　　恒大集團(tuán)董事長許家印也認(rèn)為，應(yīng)建立長期的限價(jià)機(jī)制。“房地產(chǎn)調(diào)控最核心的是限價(jià)。”許家印說，建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制，首先應(yīng)建立一個(gè)長期限價(jià)機(jī)制。現(xiàn)階段地方調(diào)控限價(jià)、限購、限貸措施中，對(duì)房企最行之有效的就是限價(jià)，但限價(jià)期限需延長。因?yàn)樵诙唐谙迌r(jià)的背景下，房企認(rèn)為短時(shí)間后限價(jià)將會(huì)取消，進(jìn)而大量拿地推升拿地價(jià)格，隨后推漲房價(jià)，但如果限價(jià)期限為十年或二十年，房企對(duì)價(jià)格預(yù)期會(huì)明確改變，便不會(huì)選擇高價(jià)拿地。

　　此外，許家印表示，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)關(guān)于完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格認(rèn)定，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套、園林、設(shè)備，開發(fā)過程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理等。