土地市場(chǎng)開(kāi)局\"冰火交融\" 房企轉(zhuǎn)向非熱點(diǎn)城市拿地

 　　土地市場(chǎng)開(kāi)局“冰火交融”

　　房企轉(zhuǎn)向非熱點(diǎn)城市拿地

　　隨著地方樓市調(diào)控政策持續(xù)落地，各地針對(duì)土地市場(chǎng)的政策呈現(xiàn)收緊之勢(shì)。不過(guò)盡管近一兩個(gè)月土地市場(chǎng)整體降溫，但房企拿地的熱情絲毫不減。尤其是對(duì)于一些大型房企而言，在2016年成為收獲歷史上最大銷售面積與銷售金額的年份后，標(biāo)桿房企補(bǔ)充土地的積極性高漲，搶跑意味十分明顯。

　　土地市場(chǎng)“冰火交融”分化明顯

　　春節(jié)后各地土地市場(chǎng)“冰火交融”，呈明顯的分化之勢(shì)。包括北京、上海等一些熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率明顯下降，而深圳、南京等地則依舊火爆。

　　2月21日，上海金山區(qū)迎來(lái)三宗住宅用地出讓，最終金山新城以低溢價(jià)成交，其余兩宗地塊則以底價(jià)成交；2月17日，位于上海臨港的三塊純住宅用地均以不足2%的溢價(jià)率成交；2月16日，位于北京房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩宗經(jīng)營(yíng)性地塊掛牌出讓。其中，一地塊溢價(jià)率為10.71%，另一地塊溢價(jià)率僅9%，兩宗地塊均未達(dá)到總價(jià)上限。

　　另一些熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率也在走低。石家莊2月14日出讓了9宗土地，其中8宗底價(jià)競(jìng)出，1宗流拍；上周就啟動(dòng)交易的鄭州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多宗地塊中，大部分為底價(jià)成交。

　　與北京、上海不同，2月5日，深圳龍華新區(qū)出讓的商業(yè)地塊經(jīng)歷了兩個(gè)小時(shí)、300多輪舉牌，最終樓面價(jià)3.73萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率50.55%。同樣的情況還出現(xiàn)在南京、蘇州、長(zhǎng)沙等地。

　　2月14日，南京迎來(lái)了春節(jié)后的首場(chǎng)土地拍賣，共有7幅地塊參與網(wǎng)上競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)激烈爭(zhēng)奪，其中5幅地塊超過(guò)最高限價(jià)，因此進(jìn)入了搖號(hào)決定買家環(huán)節(jié)。2月15日，達(dá)到最高限價(jià)的5宗地塊在搖號(hào)中角逐出了最終買家，其中，招商以總價(jià)98.1億元拿下中華門G98地塊，成為南京總價(jià)地王；2月10日長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)6宗土地全部在當(dāng)日競(jìng)出，平均溢價(jià)率高達(dá)77.82%，其中兩宗地塊的溢價(jià)率分別達(dá)到168.4%和171.8%。

　　在嚴(yán)格的政策約束下，出現(xiàn)高溢價(jià)地塊的概率將遠(yuǎn)不如去年。對(duì)此，上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分土地的起拍價(jià)定得較高，所以溢價(jià)率相對(duì)較低，這樣就會(huì)使得這些城市近期看上去土地市場(chǎng)的交易節(jié)奏較快，而且沒(méi)有過(guò)去的瘋狂態(tài)勢(shì)。不過(guò)，從實(shí)際情況看，整體上拿地成本還是不低，房企后續(xù)既要考慮融資的問(wèn)題，也要考慮土地開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題。

　　龍頭企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q

　　盡管控地價(jià)仍然是熱點(diǎn)城市的主旋律，但也難掩土地競(jìng)拍市場(chǎng)的熱情。2月16日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)春節(jié)后首拍，當(dāng)日共有兩宗房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地上拍，由于位置較佳，且地塊干凈，吸引了碧桂園等8家房企及綜合體參與競(jìng)爭(zhēng)。

　　廈門2月15日的土拍中吸引了建發(fā)、萬(wàn)科、保利、招商、融創(chuàng)、禹洲和世茂等十余家知名房企參與競(jìng)拍，3宗地塊共吸金27.33億元，其中一地塊扣除競(jìng)配建面積最高樓面價(jià)為每平方米36651元，溢價(jià)率為50%。

　　總體而言，開(kāi)年以來(lái)標(biāo)桿房企拿地仍然積極。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日，在受到春節(jié)假期的影響下，仍有30家房企的拿地金額超過(guò)了20億元，合計(jì)拿地花費(fèi)則高達(dá)2331.9億元。這其中，前10家房企的拿地金額均超過(guò)100億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，因?yàn)榇汗?jié)土地供應(yīng)減少，所以預(yù)期后續(xù)房企依然會(huì)增加拿地金額，在2016年收獲歷史上最大銷售面積與銷售金額后，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高，即使在政策調(diào)控影響下，各地供應(yīng)出的土地依然未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯降溫現(xiàn)象。

　　從近半月的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，大多數(shù)熱點(diǎn)城市依舊火熱，如長(zhǎng)沙、青島、深圳土拍地塊平均溢價(jià)率均超過(guò)了50%，廈門三幅宅地、南京五幅宅地也都觸及了土拍限價(jià)“上限”。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，對(duì)于熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，即便附加條件苛刻，不少領(lǐng)軍房企依舊志在必得。

　　熱點(diǎn)城市樓市資金或?qū)⑥D(zhuǎn)移

　　為了避免高價(jià)地，一些熱點(diǎn)城市針對(duì)土地加大了限制條件。記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前至少有北京、廣州、深圳等共17個(gè)城市在土地出讓中實(shí)施限價(jià)政策。其中，除杭州、鄭州等地對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行限定，其余城市主要對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定，鄭州、武漢還配有“熔斷”機(jī)制。

　　2月13日，天津市宣布土地出讓新機(jī)制，報(bào)價(jià)到達(dá)上限，拼“自持面積”。這一政策已經(jīng)在實(shí)際土地出讓操作過(guò)程中正式實(shí)施。與之相似的是，在北京，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、限持有”的租售并行方式有可能成為土地出讓的新常態(tài)。

　　在市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩和調(diào)控趨嚴(yán)的態(tài)勢(shì)下，房企轉(zhuǎn)向一些非熱點(diǎn)城市拿地的趨勢(shì)明顯。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在土地市場(chǎng)，威海、萊蕪、昆明、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)等城市占據(jù)近幾周住宅用地成交活躍度前十的位置。

　　這些城市的特點(diǎn)較為鮮明，有業(yè)內(nèi)人士將其總結(jié)為“弱二線”、“三四線”和“中西部”三個(gè)關(guān)鍵詞。這也說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)正在從此前的一二線城市，向上述城市和區(qū)域轉(zhuǎn)移。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這些信息正傳遞出一個(gè)信號(hào)：在約束性政策越來(lái)越多的情況下，土地市場(chǎng)的降溫將不可避免。非熱點(diǎn)城市的土地交易火熱，說(shuō)明樓市資金正繼續(xù)流向下一個(gè)熱點(diǎn)。張大偉表示，雖然融資渠道受到管控，但經(jīng)過(guò)去年的銷售“大年”之后，大型房企手中的資金仍然充沛。在政策管控范圍越來(lái)越大的情況下，資本選擇進(jìn)一步向非核心城市流動(dòng)。

　　克而瑞研究員楊科偉認(rèn)為，對(duì)于接下來(lái)土地市場(chǎng)走勢(shì)，聯(lián)系近期國(guó)土部發(fā)布的十五年規(guī)劃綱要來(lái)看，未來(lái)新增建設(shè)用地指標(biāo)下行已是大勢(shì)所趨。由此來(lái)看，土地市場(chǎng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”還是會(huì)在城市邊界快速擴(kuò)張的二三線城市中展開(kāi)，當(dāng)下熱點(diǎn)城市的“土拍春暖”也會(huì)在更多城市出現(xiàn)。