房地產稅應科學決策審慎推進

     房地產稅的開征牽一發而動全身，論證和開征前需聽取多方觀點，許多復雜問題需要考慮清楚。

    順利開征房地產稅至少需要解決兩個問題：第一是房地產稅為何而征。第二是納稅人是否有支付能力。

    開征房地產稅的常見理由有兩個：一是調節房價；二是完善地方稅體系，為地方公共服務融資。在賣方市場下，房地產稅調節不了房價，即讓房地產價格因為房地產稅的開征就應聲而落是做不到的。有人認為這是征稅力度不夠所致，這種認識夸大了稅收的作用。開征房地產稅的國家，稅率一般情況下不會超過3%。即使按照3%來計算，如果一年房價上漲幅度超過10%，那么持有房地產的成本都可以被漲價所覆蓋，靠房地產稅調節房價是無效的。但在特殊情況下，即房地產市場岌岌可危時，不要說3%，就是0.1%的稅率，也可能成為壓倒房地產市場的最后一根稻草。在這里心理作用勝過了一切理性分析。因此，將調節房價作為房地產稅開征的目標是不合適的，很可能產生副作用。

    完善地方稅體系，為地方公共服務融資，是房地產稅開征能夠成立的理由。需要注意的是，地方政府提供公共服務，其他稅收收入、上級乃至中央政府的轉移支付，都是資金來源，不一定非得靠專門的收入。有人總是喜歡以國際慣例來說事，但這不能忽略中國土地公有制這一國情。城鎮土地國家所有，農村土地集體所有，農村土地要流轉，先得轉變為國有。這些年來，土地出讓金收入為地方公共服務提供了較為充分的財源。有了土地出讓金，即使要開征房地產稅，那么稅率也應該遠遠低于土地私有制的國家。

    房地產稅開征還需要充分考慮支付能力。無論房地產稅開征多么有必要，能不能落地與納稅人的支付能力有著密切的關系。房價和收入比不合理，影響的不僅僅是購房能力。不合理的房價和收入比，也會直接影響房地產稅的順利開征。

    比如北京市西北四環附近的住房，十多年前一平方米的價格大約是五六千元。購房者如果有首付的支付能力，且月收入大約在五六千元的水平上，那么這樣的家庭大概能買得起相應面積的住房。而今，同樣的住房，價格卻扶搖直上達到一平方米10萬元左右。如果是100平方米的住房，那么他要重新購置這樣的住房，就要支付大約1000萬元。如果要按照評估價為基礎征收房地產稅，那么他能付得起嗎？

    假定上述住房評估價為1000萬元，按照0.5的系數折算之后為500萬元，再乘以稅率（假設為1%），那么他一年就要支付5萬元的房地產稅。如果稅率進一步下調為0.5%，他也要支付2.5萬元的房地產稅。可能有人會說，相對于房價，這只是九牛一毛，但是，不要忘了，他每年所支付的物業費可能只有兩三千元。現實中，物業費的征收經常遇到問題，那么，負擔更重的房地產稅呢？我們不能不小心謹慎。如果個人負擔不起房地產稅，那么欠稅是必然的選擇。

    考慮上述問題，區分存量房和增量房開征房地產稅是常見的思路。但是，已擁有住房的業主本來為住房所付出的資金就少，而增量房在房價高企的今天，業主需要付出更多的資金，那么讓存量房業主不繳稅或在一定時期不繳稅，而讓增量房業主繳稅只會產生新的不公平。

    總之，房地產稅作為現代稅收制度建設的重要內容之一，要綜合考慮各種因素，具體問題具體分析，按照專業的要求，深入調研，科學論證，民主決策，依法設稅，穩步推進。切忌因為房地產市場的一些波動，就貿然推進，亂了陣腳。

    巴曙松：

    對房地產稅未來政策走向判斷如下：1、盡管沒有明確的時間表，但房地產稅征收是大勢所趨。2、推出房地產稅主要定位為形成合理的稅收體系，理順現有的房地產稅費結構，形成合理的稅收體系。3、受制多種因素影響，房地產稅在我國短期內難以全面落地。4、新推出的房地產稅將對現行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調整。5、可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

    宋清輝：

    房地產稅一旦開征，將對過熱的房地產市場，特別是對投資性需求形成極大的抑制。由于房地產稅是對存量房進行征稅，因此它落地之后，在一定程度上能夠抑制房地產投機和房價的上漲，并倒逼一些存量房流入市場，讓房價有所下挫，對投資客形成一定的打擊，對整個樓市的健康穩定發展有益是其最大的兩個意義。

    尹中卿：

    房地產稅有兩大功能：第一個就是解決“房子是用來住的，不是用來炒的”問題。制定房地產稅主要是保障居民居住的需求，包括剛性需求，要抑制住房投資性需求，特別是投機性需求。第二個就是健全地方主體稅種。為什么很多地方跟房地產捆得那么緊？就是土地財政依靠土地出讓金。房地產稅可以健全地方主體稅種，為地方政府提供穩定財政收入來源，解決中央地方財政職權劃分不均的問題。

    李偉：

    要堅守“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，讓住房回歸人民群眾普遍得以享用的消費品本質屬性。這需要因地制宜、綜合施策，加快構建長效機制。一是中央層面要做好包括稅收、土地、金融等在內的房地產制度頂層設計，健全對地方政府調控主體責任的督查和獎罰機制。同時，賦予地方政府在一定范圍內自主調控權限，提高調控的差異性和精準性。二是把防范和應對房地產泡沫風險作為重中之重。2017年要綜合采取金融信貸、土地、財稅等手段，合理控制流動性，把握好調控政策的尺度和力度，既要遏制泡沫膨脹，又要防止捅破泡沫，引發風險。三是加快釋放農業轉移人口等新市民的住房需求，有序推動去庫存。針對去庫存任務最重的三四線城市和縣城，對購買城鎮商品房的農業轉移人口實行差異化財稅政策。四是加快推動包括房產稅、集體土地入市和住房政策性金融機構等制度改革，建立和完善房地產業健康持續發展的長效機制。