2017年房價料穩中有降 調控仍有加碼可能

 　2017年伊始，部分地區房地產調控政策持續收緊，不少熱點城市商品房成交量環比大幅下降。業內人士表示，政策收緊與此前中央經濟工作會議提出的樓市建立長效機制、回歸住房居住屬性、推動房地產健康發展相呼應。預計2017年總體房價會較平穩或略有下跌。

　　新年成交開局低迷

　　Wind數據顯示，2017年首周（1月2日至1月8日），北上廣深四大一線城市房地產成交面積為76萬平方米，環比降22%，同比降5%。部分二線城市房地產成交277萬平方米，環比降22%，同比微降1.07%。

　　截至1月12日，1月30城房地產銷售面積同比降13.3%，其中一二三線城市同比分別降4.5%、9.1%、22.9%。同時，土地供給量和成交量雙雙下跌。100大中城市土地成交面積環比降83.8%，一二三線城市環比分別降82.5%、92.5%、70.2%。土地供應量也大幅縮減，總量由1808萬方減少為641萬方，一線城市無新增土地供應。

　　“市場調控力度加大，住宅銷量全線回落。”民生證券分析師溫陽認為，一二三線城市新房銷售全線回落，庫存指數有所回升，庫存去化周期繼續下降。同時，二手房銷售方面，一線城市與其他城市均有所回落。

　　廣發證券報告指出，受元旦假期及2016年末房企沖業績推高基數等影響，樓市整體成交環比大幅回落，其中一二線成交環比降幅均超20%，且樣本城市呈普遍下滑態勢，其中寧波、福州、大連、南昌等城市降幅明顯。

　　調控仍有加碼可能

　　“房價變化趨勢與人口數量有相關性，長期來看，房價走勢并不樂觀。”中泰證券首席經濟學家李迅雷表示，主要在于房地產開發投資增速回落，預計2017年將出現負增長。去年一二線城市房地產火爆是因居民購房加杠桿，但由于基數過高，預計今年將出現負增長。此外，中央經濟工作會議提出“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’”的定位。因此，預計今年房價會較平穩或略有下跌，因各地都把控制房價上漲作為重要目標。

　　溫陽指出，北京、上海、長沙等熱點城市近期相繼出臺樓市調控措施，包括從用地比例、項目銷售、資金監管等方面加強管理。2017年不排除調控力度繼續加大可能，在限貸限購政策不斷收緊的形勢下，預計住宅銷量將持續低迷，房價增速有望緩慢下降。

　　“目前，熱點城市調控持續深化，限購城市已擴大至26個城市，限購城市在地理位置上逐步由東部向中西部延伸，而在城市級別上，則出現由二線城市向熱點三線城市蔓延跡象。”廣發證券分析師樂加棟認為，在信貸政策上，個別城市部分銀行在操作層面上逐步上調貸款利率，同時，部分熱點城市信貸收緊逐步由商貸延伸至公積金貸款。未來，熱點城市政策導向仍以收緊為主，且不排除進一步蔓延的可能。從以往小周期經驗看，政策收緊對樓市成交有較明顯的負面影響，預計2017年行業基本面將進入量價齊跌格局。

　　以北京二手房市場為例，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，進入2016年時，北京樓市面對的是2015年“3·30”新政打頭、一系列降準降息減稅政策跟進所營造的利好政策環境，而如今北京樓市面對的則是2016年“9·30”新政后的全面收緊、高壓調控，一年之內政策基本面發生根本逆轉，人們對后市的預期截然相反，相應的樓市表現自然大不相同。受政策收緊影響，今年北京二手房市場“量價齊跌”將是大勢所趨。