房價上漲三大動力變化 今年各地房價將繼續分化

　　李廣軍 攝

　　2016年各地房地產市場銷售活躍，不少城市房價呈現上漲勢頭。在調控再度出手的背景下，2017年這種趨勢會否發生變化？據合富輝煌最新發布的《2016年中國房地產市場總結及2017年展望》，2016年全國樓市上漲主要受三大動力推動：一是去庫存政策，購房者杠桿持續放大；二是大幅增加的流動性，成為推動房地產市場進一步上升的動力；三是土地市場頻繁拍出高價土地，不斷影響購房者對未來樓價快速上漲的預期。由于全國重點城市房地產市場出現全面、快速上漲，各重點區域房地產政策已經發生轉向，由去庫存轉變為去杠桿，推動房價的三大動力也隨即發生了變化。

　　合富房地產研究院認為，在因城施策下，2017年，年各地房價將分化發展。政策風向轉變之下，一線城市基于其要素價格上升及供應下降趨勢，預計房價具備較佳支撐。其他重點城市基于各城間規劃利好、買家構成、供求關系、政策松緊程度等影響因素差異，其房價發展趨勢將分化發展，總體而言，供求緊張、規劃利好大、房價絕對值仍在相對低位的城市價格具備較大支撐。

　　去年各城市樓市分化加劇

　　根據總結報告，本輪房地產市場上升周期由2014年中旬各地陸續取消限購起計，經歷2014年930新政、2015年330新政、2016年非一線城市首付降低等政策利好的持續疊加，加上流動性全面放開、人民幣貶值，以及土地市場快速升溫。最終表現為全國重點城市房地產市場的全面、快速上漲，21個代表性城市2年價格平均上漲達35%。

　　合富輝煌監測數據顯示，全國重點城市2016年前11個月成交總面積29165萬平方米，同比2015年大幅增長33%；成交均價13155元/平方米，同比上升接近10%。

　　不同城市群、城市群內部各個城市之間差異較大。合富輝煌監測數據顯示，一線城市+強二線天津，2016年前11月成交量增長只有天津和廣州兩個城市，其中天津增長最明顯，月均成交面積較2015年大幅增加72%；廣州增幅接近30%。2年價格上漲最為明顯是深圳，上漲超過100%，遠超其他三個一線城市；而廣州的價格最為平穩，2年價格上漲不到20%。

　　其他重點城市，成交量增幅最大的前五名分別是：貴陽、珠海、青島、鄭州、長沙；成交均價上漲最快的前五名城市分別是東莞、合肥、南京、珠海、濟南（注：考慮部分城市價格明顯上漲是在2015年下半年以后，因此價格升幅采用2年的數據作對比）。

　　重點城市去庫存表現：2016年11月庫存合計1.63億㎡，相較2015年底，大幅下降31%；其中長三角城市群去庫存更為明顯，庫存下降47%，其他三大城市群庫存下降在28%-29%。

　　因城施策調控將視情況加碼

　　2016年9月30日起，全國政策轉向，由去庫存轉變為去杠桿。多地出臺密集調控政策；市場未明顯降溫的城市，當前政策仍在持續加碼。

　　合富房地產研究院預計，2017年中央對房地產調控仍將延續“分類施策、因城施策”主基調。最新中央經濟工作會議提出，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房，預計信貸手段將成為2017年調控的主要工具，整體房貸相較上年或將有所縮減；一線城市和重點城市，地方政府抑制房價、地價的政治壓力持續，非重點城市繼續去庫存。

　　在因城施策的體現上，一線城市限購政策保持高壓，限貸政策加嚴或成為地方調控的主力工具之一；重點城市限購政策當前仍留有缺口，后續仍存加碼空間。在時間上，合富房地產研究院預計2017年上半年政府政策保持相對穩定以觀察調控效果，但仍在快速上漲的地方市場將繼續加碼；下半年（或五一前后）調控主要視乎各地市場運行表現，若市場未出現明顯扭轉，不排除再出現“各地集中式的調控加碼”。

　　今年各地房價將分化發展

　　調控可能導致的結果，市場發展趨勢轉向，房價上漲動力大幅減弱，房地產投資潮階段性溫，樓市成交量下滑；部分城市房價階段性調整，但土地價格會成為2017年房價的關鍵支撐因素。

　　合富房地產研究院認為，一線城市基于其要素價格上升及供應下降趨勢，預計房價具備較佳支撐。其他重點城市基于各城間規劃利好、買家構成、供求關系、政策松緊程度等影響因素差異，其房價發展趨勢將分化發展，總體而言，供求緊張、規劃利好大、房價絕對值仍在相對低位的城市價格具備較大支撐。

　　政策風向轉變之下，即使房價能夠繼續趨于上升的城市，其房價漲幅將較2016年大幅收窄；而經過2016年各重點城市地價普遍上揚，以及在數年調控中潛在購房者對政策調控的耐受性增強，即使房價趨于下降的城市，其房價跌幅將會相對有限。

　　基于此判斷，合富房地產研究院預期一線城市及天津將維持限購限貸政策高壓，但土地市場供應下降、地價上漲、及房地產去庫存后的供求緊張對區域房價形成支撐，預計2017年上半年房價還將上漲。而深圳房價已處階段性高位，當前政策嚴格程度為全國之最，2017年上半年房價或將回調，預計10%以內。

　　對廣州市場而言，政府將繼續通過控制好土地拍賣的節奏及地塊分布，同時對商品住宅實施非市場化的操作手段，穩定市場預期及房價走勢，從而避免調控政策大幅收緊。

　　數據來源：合富房地產研究院