年底限購再升級 促樓市再“降溫”

    今年中央經濟工作會議提出“房子是用來住的”之后，鄭州、武漢、濟南升級樓市調控政策

    年底限購再升級 促樓市再“降溫”

    自12月22日起，武漢市擴大住房限購范圍，新增東西湖區、江夏區、黃陂區部分區域住房限購。年底前，鄭州、武漢、濟南都升級了樓市調控措施。 圖/視覺中國

    最近一周來，鄭州、武漢、濟南三市相繼出臺限購升級政策。這是在今年的中央經濟工作會議后，樓市熱點城市再次加入限購升級的行列，部分在提高購房和貸款門檻的同時，還從土地供應端出臺了一系列的政策防止地價繼續飆升。

    雖然自9月30日全國多個城市出臺樓市調控新政后，11月全國多個熱點城市房價漲幅出現下滑。但部分城市的成交量價仍在高位，這也觸發了一系列城市的調控政策二次升級。在業內看來，12月份各地管控房價的力度依然在加大，這也有利于后續房地產市場交易秩序的穩定。

    多個省會城市升級限購

    12月26日，濟南市下發通知明確：濟南本市戶籍家庭限購2套；外地限購1套，并且需提供連續24個月以上在市區繳納個人所得稅或社會保險證明。

    “房子是用來住的，不是用來炒的。”12月21日晚鄭州市人民政府官方網站發布的文件，引用了中央經濟工作會議提出的樓市發展方向，直接地表達了其升級調控的目的。

    在鄭州此次公布的調控政策中，排在第一的就是“升級現有限購政策”，即在原來的限購基礎上，將180平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）也納入限購范圍。同時，新政策對外地人來鄭買房也作出了限制，即非鄭州戶籍家庭在鄭州購買住房時，需提供在鄭州連續繳納2年以上（含2年）個人所得稅或社會保險證明。此外，新政還進一步加大了其他調控手段的運用力度，比如重申嚴格控制住房公積金信貸政策等。

    無獨有偶，同一天晚上，武漢市也發布擴大住房限購范圍的通知，規定自12月22日起，武漢市新增東西湖區、江夏區、黃陂區部分區域住房限購。

    “濟南出臺限購政策并不太意外，因為此前鄭州和武漢相繼出臺政策后，預計部分熱點城市就會積極跟進，尤其是此類省會城市。這說明中央經濟工作會議的‘房子是用來住的’的表述正為各地樓市監管部門所學習，所以限購政策非常必要。而且對于房價上漲過快的城市或者此前監管下效果一般的城市，近期必須加碼，預計會維持在2017年兩會以后。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

    控房價需要“抓典型”

    正如業內人士所說，中央經濟工作會議給不少城市的樓市調控政策堅定了方向。實際上，細讀鄭州此次樓市調控升級的政策不難發現，鄭州的“控房價”絕非嘴上說說而已。

    雖然全國多個樓市熱點城市一而再地收緊樓市政策，但國家統計局數據顯示，今年11月，武漢和鄭州新建商品住宅價格環比漲幅分別為1.6%、0.5%，位列中部省份第一和第三位；11月份，濟南房價環比上漲1.1%，其新房價格已連漲16個月。

    因此，在鄭州此次公布文件的第四條中明確表示，稅務部門對定價過高、漲幅較大的房地產開發項目，應進行重點稽查。“這是近期限購限價政策中比較罕見的一種調控方式，即抓典型。這樣做也是通過抓典型來防范樓盤的隨意漲價。”嚴躍進如是說。

    據《河南商報》報道，在鄭州部分住宅項目，21日當晚出現了外地戶籍和大戶型房源購買者突擊簽約的情況。不過由于晚上7點多斷網，導致部分購房者無法簽約。有河南當地業內人士表示，抬高購房門檻或將進一步影響二手房市場成交。

    供應端調控發力

    值得一提的是，鄭州此次公布的文件中首次提出了“市場聯合管理長效機制”。業內表示，這也是積極響應當前房地產市場長效機制的一個重要體現。管理模式長效化，才能促使市場的有效發展，進而構造出“慢牛”的樓市成長格局。

    在本次濟南市出臺的樓市新政中，就對土地市場的交易行為提出了明確的管理措施。比如，濟南市國土資源局、市金融辦、人民銀行濟南分行營管部等部門組成土地競買資金聯合審查小組，實施土地競買資金審查監管。而在懲治方面，濟南市規定，發現違規的，取消競得資格，不返還其競買保證金（出讓合同定金），并納入該市土地交易市場誠信黑名單，兩年內不得在該市參與土地競買。

    在嚴躍進看來，包括拿地資金監管等方面的表述，說明對土地市場等依然會采取去杠桿、促平穩的策略。這對濟南近期樓市的平穩發展有積極作用，也能夠使得庫存不足的風險減少，進而利好房價的穩定。尤其是政策中規定了對銷售均價超過開發成本20%比例的項目進行個案監管，說明了近期監管體現了一個特點，即抓重點、抓主要矛盾，這將使房企以更加規范的方式進行經營。

    而在最近，繼重慶之后，12月20日，鄭州出新規要求從2017年1月15日起，在鄭州市內五區、鄭東新區、經濟開發區、高新區范圍內，土地競拍人必須提前購買與土地同等新增面積的“復墾券”，才能參與土地競買。

    所謂“復墾券”，是類似于重慶“地票”的模式，貧困地區騰退的農村宅基地在扣除自身安置用地后節余的農村建設用地指標，即城鄉建設用地增減掛鉤節余指標。

    偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，在各地一系列的新政中，加大土地供應和改變土地出讓方式都顯得很重要。目前不少省市也已采用了“限房價競地價”等土拍模式，在目前的政策環境下，未來這種模式可能還會繼續推廣。

    房企并購趨勢將凸顯

    2016年房企拿地熱情高漲。在這一背景下，各地政府為了抑制地價、房價的上漲，自9月底以來相繼出臺了各類調控政策，如廣州、南京、廈門、東莞等城市均出臺了“限地價、競配建”的拍地模式。

    另一方面，政府對房企融資和土拍資金來源也提出了諸多限制，如上海成立了“商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組”，對買地資金進行監管，而且新入市土地的競買資格的審查時間也延長了一個月左右。福州、武漢、鄭州、珠海等城市也調高了房企在拍地時所需繳納的保證金比例。

    克而瑞研究中心表示，這一系列政策的出臺，將在一定程度上增加企業的拿地成本和難度，從而限制企業拿地。這樣的政策環境下，2017年整體銷售將有所回落，加之今年多數房企新增土儲“大豐收”，短期內補倉需求并不算強烈，2017年房企投資將趨于謹慎。而隨著公開市場拿地難度持續增加，房企必定會繼續尋求其他突破，合作、并購等助力企業低成本擴張的渠道也將繼續備受青睞。未來，隨著房企分化逐步拉大、優勝劣汰加劇，規模房企會抓住機遇尋覓市場上的“便宜貨”，并購規模有望實現新一輪超越。

    實際上，調控政策升級對樓市成交的影響顯而易見。自去年以來便一發不可收拾的“樓市四小龍”（南京、蘇州、廈門、合肥）在陸續出臺的政策面前，也均進入了“量價齊跌”的狀態。以南京為例，在9月和10月房價達到歷史高位后，國家統計局數據顯示，11月下半月，南京房價環比下跌0.1%，樓市降溫初顯。

    對于未來樓市的走向，嚴躍進表示，四季度全國熱點城市積極吸收調控政策效應，市場過熱現象受到了明顯遏制。尤其是從月度數據看，12月份各地管控房價的力度依然會加大，相對應地，房價環比增幅將繼續收窄，這也有利于后續房地產市場交易秩序的穩定。記者 方王洋