9·30打出樓市拐點：開發商無眠 地主家沒有余糧

　　在快車道一路飛馳的房地產市場在“9·30”之后點了急剎車，“今夜無眠”也因此成為今年樓市的關鍵詞。連夜出臺調控政策，讓各級政府無眠；房價的上漲和政策的突然降至，讓購房者無眠；土地價高甚至成為自持，讓開發商無眠……

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”，在即將告別2016年的時候，中央經濟工作會議給出了對樓市的最新表述，這句話看似常識，卻意味深長。

　　今夜無眠

　　《今夜無眠》，原本一首歡快的歌曲，卻被今年的房地產市場唱出了糾結、忐忑的曲調。進入高速路的房價，讓購房者提心吊膽；限購、限貸政策的出臺，更是讓準業主漫漫長夜，無心睡眠。所以我們用這個詞來形容面對樓市飛漲和限購重拳出擊時集體性焦慮的社會心態。

　　政府“無眠”：密集出臺政策

　　去年的“3·30” 新政效應在今年得到釋放。二套房商貸最低首付比例降至40%；公積金貸款購首套房最低首付20%，二套房最低30%；二手房營業稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”……一系列“救市”政策，讓今年的房地產市場著實火了。

　　演唱會般的開盤陣勢、托關系才能買到房、一小時項目賣光……前三季度的樓市在“瘋搶”中度過，也因此“搶出”了樓市四小龍。南京、蘇州、合肥、廈門四個城市成為上半年的聚焦點，有人戲稱，“扛住了股市的大跌，卻沒頂得住房價的上漲，原來的一套房成了現在的一間廚房。”

　　進入第三季度，投資和投機需求成了主流，大量的炒房資金在熱點城市游弋，土地市場高燒不退，部分房子已經失去了真正的居住功能，成為資本玩家的傳遞游戲。這樣的氛圍，讓相關部門如芒在背。自9月30日起，大規模限購、限貸政策出臺，北京、天津、上海、南京、合肥等20多個城市上演了一出集體調控大戲。“調控政策的出臺，在前期做了大量的準備工作，包括后續對市場的監管，都是按照時間表來的，地方政府也不敢懈怠。”一位業內人士表示。

　　在調控政策作用下，原本樓市最火熱的“金九銀十”被潑了盆冷水，第四季度房地產市場開始降溫。12月19日，國家統計局發布11月70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，前期房價上漲較快的15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫，其中11個城市新房房價環比下降或持平，北京止漲。“政策收緊、本輪樓市調控導致的房價漲幅拐點已經出現。”中原地產首席分析師張大偉表示，預計本次調控周期起碼持續6至9個月，“熱點城市房價將出現10%以上的下調空間。”

　　購房者“無眠”：調控突然而至

　　廣州、上海、廈門……調控政策的突然降至，令購房者措手不及，“今夜無眠”成為今年房地產新聞中使用頻率最高的詞語之一。北京購房者陳瑩（化名）也度過了無數“無眠”的夜晚。

　　去年春節前，陳瑩在朝陽門附近看中了一套房，房主在過了一個春節后就加價50萬元，她只能氣憤放棄。隨后，陳瑩又看中了一個位于東直門的小兩居，看到北京的房價快速上漲，不少業主不惜違約、坐地起價的情形，讓她內心忐忑不已。她稱，等待與房主簽約的日子最難熬，一直盯著電話，總擔心對方變卦。

　　房子終究到手，原本以為“無眠”的日子已經過去，沒想到下半年房子又刺激了她的神經。9月，陳瑩又瞄上了河北香河的房子。從去年到今年，香河的房價翻倍增長，這讓陳瑩有些心動。不過今年4月，香河出臺了限購政策；隨后又對房地產市場的無證預售、違規銷售等進行規范。在接下來的幾個月，香河售賣的樓盤甚少。陳瑩稱，當時她看的房子前期開盤的房子已經售罄，后期的開盤時間遙遙無期，“到處托人打聽開盤情況，又度過了好多提心吊膽的夜晚。”

　　事實上，因為突如其來的政策出臺，擾亂購房計劃而“無眠”者更多。今年8月，北京張女士看了豐臺的一套房子，已經支付了20萬元的定金，卻因為“9·30”新政的出臺而無奈放棄。根據新規，張女士購買二套房首付需要提高到70%，“首付提高了160萬，我上哪兒湊齊，只能違約了。”

　　除了北京，上海、廣州、南京等出臺樓市調控政策的城市，購房者都經歷了“無眠”之夜。未調控的城市購房者依舊緊張，比如國慶期間重慶便出現在售樓處現場借錢買房的事例，“說不準政策哪天就變了”。

　　開發商“無眠”：地主家沒有余糧

　　前三季度市場火熱，讓開發商賺的盆滿缽滿，不少房企都提前完成了年度銷售目標，萬科、恒大、碧桂園都進入了3000億級軍團陣營。不過，開發商并不能因此高枕無憂，地主家沒有余糧，也照樣“無眠”。

　　今年以來，開發商開始向一線城市和熱點二線城市布局，但是這些區域的土地供應量并不多，如北京、上海的土地供應都遠低于去年。僧多粥少，導致今年這些熱點城市地價高企，面粉價超過面包價趨于常態。財政部的數據也顯示，今年前11月土地出讓收入同比增加了19.1%。

　　收緊調控政策不僅體現在樓市上，也運用在了土地市場上。南京、蘇州土地市場出現過“熔斷”，北京目前更是全國土地供應最嚴的城市，“限房價、競爭地價”的試點，開發商被迫100%自持土地。

　　“沒想好具體怎么運作，先拿上地再說”，成為部分開發商的心態。第一批試點的四塊土地，萬科收獲兩塊。作為所謂的“大贏家”，萬科率先提出了“眾籌建房”的概念，不過也有不少質疑聲。北京晨報記者了解到，萬科“眾籌建房”的提法會改為“聯合建房”，不過可能只是換湯不換藥，名稱上的更改而已。

　　土地開發條件嚴苛，“9·30”新政之后樓市又出現降溫，明年市場的不確定性給開發商出了一道難題。手中余糧不足的開發商，選擇拿地還是不拿地，都注定會“無眠”。

　　特寫

　　首富的小目標，首付的大目標

　　一個億，是首富王健林的小目標；一套房的首付，卻是不少人的大目標。

　　“先定一個能達到的小目標，比如掙它一個億”、“‘中國杯’不會邀請太頂尖的球隊，因為怕把國足自信心打沒了”……今年，萬達董事長王健林金句不斷，一個億的“小目標”已經被網友評為2016年10大流行語之一。

　　“小目標”出自今年8月媒體對王健林的一次采訪，王健林表示，“很多年輕人，有自己的目標，比如想做首富是對的，但是最好先定一個小目標，比方說我先掙它一個億。你看看能用幾年掙到一個億，是規劃五年還是三年。到了之后，下一個目標，再奔10億，100億。”

　　首富眼里的塵埃，卻是別人的整個世界。對于坐擁2150億的首富來說，一個億是小目標；對于一般的購房者，數百萬的一套房卻是遙不可及。

　　經過8月和9月的密集看房，張磊（化名）相中了一套南三環總價為500萬左右的住宅，終于要結束租房的北漂生活，一家人陷入美好的憧憬當中。

　　不幸的是，9月30日前未能如期網簽，北京的購房新政卻突然降臨。首套房首付比例由30%提高到35%，這意味著張磊的首付將增加25萬元左右。這讓張磊有些絕望：原本150萬元的首付款中，有60萬元來自于借款，而張磊手中僅有的近百萬元已經全部用于購買這套住宅，突然增加的25萬元對他來講是不小的壓力。

　　到底是違約還是借錢，讓張磊陷入了糾結。

　　在接下來的幾天，焦慮的張磊去中介門店、售樓處現場踩盤，發現依然是密密麻麻的買房人，市場依舊火爆。單位開會、朋友聚會，大家都是在討論看房、買房，浮躁的氛圍讓張磊對首付的提高失去了免疫力，他最終還是決定再湊點錢把房子買了，“越等房子離我越遠，等我攢夠了這25萬，估計房價又漲了。”

　　買完房之后，張磊進行了簡單的裝修，打算春節前入住，“在我拿到購房合同的那一刻，感覺一段艱難的旅程結束，終于舒了口氣。不管怎樣，總算是在北京有了自己的家。”（記者 楊奕）