年底房貸咋規劃？拿到年終獎 別忙著提前還貸

海外物業的產權、稅費等與國內有很大不同，想短炒獲利很難。

在通脹和貨幣貶值的背景下，伴隨著工資收入增加，供樓越往后壓力會越小。劉麗琴 攝

每到年底，隨著年終獎的下發、各種積蓄的匯集，不少人手頭上都會有筆錢。由于不想背負太沉重的房貸壓力，有人會將提前還貸提上議事日程。每年的12月通常都是房貸提前還款的高峰期，而今年12月正碰上美聯儲加息，且美元走上加息通道。業內人士表示，在人民幣貶值的預期下，可以對手頭資金和房貸有更多的規劃，未必需要提前還房貸。

上周，美聯儲公布利率決議，將聯邦基金利率提高25個基點，同時，美聯儲決議聲明：預計2017年將加息三次，并預計未來加息路徑更迅速。美元進入加息通道，會出現全球熱錢加速涌入的狀態，因為美元收益率上升，未來美元走強，全球將出現通縮跡象，多數貨幣出現貶值，估計人民幣也不例外。在這樣的情況下，業內人士表示，對房貸和資金的規劃也需轉變些思路。在通貨膨脹、貨幣貶值的情況下，提前還貸或許并非精明之舉，如有可能，盡可能“負債人民幣化”。

通常進入加息通道，就需要減少長期負債，降低負債成本。美元加息，使得全球流動性收緊，為了應對資本外流，推高通脹，預計加息將成為不少國家的選擇。中國是否會選擇加息？業內人士分析，如果中國CPI持續上漲，經濟反彈，房地產庫存持續下降，人民幣持續貶值，且央行的外匯儲備被大量消耗等情況下，央行會選擇用加息的手段。

若沒加息 宜繼續供樓

從保持經濟穩定增長的需求來看，短期內中國加息的可能性不大。在這樣的情況下，長期的人民幣負債比短期更劃算。以貸款200萬元為例，20年需支付114萬元利息；貸款30年要182萬元利息。雖然看起來利息支付要多很多，但在按揭買房中，商業貸款利率為名義利率，扣除通貨膨脹率之后的利率為實際利率，以4.9%的利率減去2%左右的通脹率，實際利率并不如想象中高，這就是為何當年感覺壓力頗大的每月數千元的房貸現在看來卻感覺輕松很多的原因。貸款期限越長，月供越低，如果通貨膨脹、貨幣貶值的情況一直延續，伴隨著工資收入增加，越往后還貸壓力會越小。

若開始加息 可減少房貸

需要注意的是，如果經濟形勢發生了變化，進入加息通道，則要衡量加息后債務成本的增加幅度，是否明顯高于資金的收益。若明顯高于，就需要盡快減少負債。第一太平戴維斯華南區董事長林木雄表示，加息要看外部和內部兩個因素。在他看來，美元加息對樓市的影響反不如中央經濟工作會議對房地產的定調：“房子是用來住的，不是用來炒的。”由此落實的房地產政策可能對樓市的影響更大。

海外買房現難題：轉匯監管收緊

如果手頭有資金，又不想用來提前還房貸，該如何規劃理財呢？一些人會選擇購置保值增值的資產，導致近期海外資產配置大熱。第一太平戴維斯華南區董事長林木雄表示，富人早就開始進行海外資產的配置，現在出現一個明顯的特點，是一些資金并不是太雄厚的中產人群也開始進行資產配置。

買海外房產 謹慎為佳

對于海外購置房產的配置，林木雄建議小心謹慎為佳。因為，首先要面對就是以合法途徑將資金投資到海外的問題，目前對于資本外流的控制明顯收緊，要解決換匯轉匯額度問題。其次，投資要有長期的準備，海外物業的產權、稅費、管理與國內物業有很大不同，花費也不少，如果想短炒獲利很可能得不償失。此外，由于海外資產配置熱，針對國內買家的欺詐、渾水摸魚行為也在增多，要注意選擇正規的中介或機構。

買國內房產 投資打住

那么出手國內的房地產物業是好的選擇嗎？國家統計局的最新數據顯示，11月份，一線城市住宅銷售價格已不同于之前的快速上漲局面：今年前三個季度平均漲幅約2.41%，而11月漲幅僅為0.13%。同時，11月各線城市均錄得年內最小房價漲幅。

隨著近期調控政策的相繼落地，樓市步伐開始放緩。而開發商對調控政策和樓市節奏放緩的反應也相對有限，取而代之的是放眼來年，調整戰略。建議如果是自住需求，近期出手還需謹慎，因為在調控還未特別明朗的階段，難以預測是否還有變局。而對于投資而言，現在恐怕不算是個好時機。手頭有資金不妨考慮暫時持幣觀望，購置一些短期理財產品保證收益。（記者 劉麗琴）