成交走低 認(rèn)購下滑 新房步入下行通道

 　　北京樓市成交正在步入寒冬期，來自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，調(diào)控之后，北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平。年末開盤項(xiàng)目的認(rèn)購比重明顯降低。業(yè)內(nèi)專家表示，在長效調(diào)控的作用下，北京樓市將再度進(jìn)入“三年一周期”的下行通道，明年新房市場(chǎng)成交量將持續(xù)低位。

　　5個(gè)項(xiàng)目上周入市

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月第二周（12月5日-12月11日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共成交1541套，成交面積19.35萬平方米，環(huán)比分別增加9%、25%。與此同時(shí)，上周北京商品住宅成交均價(jià)高達(dá)46064元/平方米，環(huán)比小幅上漲。調(diào)控之后，北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平。

　　從供應(yīng)看，據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月第二周北京商品住宅市場(chǎng)共計(jì)有5個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括橡林郡、國門智慧城兩個(gè)純新盤，以及天潤香墅灣3個(gè)老項(xiàng)目后期，5個(gè)項(xiàng)目共新增商品住宅2677套，預(yù)售許可面積23.3萬平方米，環(huán)比之前一周分別增加115%、47%。而截至11日，12月已有12個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，不僅超出此前預(yù)期，且新增供應(yīng)達(dá)到3922套，已超過10月以及11月全月供應(yīng)量，達(dá)到調(diào)控后的一個(gè)供應(yīng)小高峰。上周積極入市的2個(gè)新項(xiàng)目，橡林郡和國門智慧城均為中小型房企開發(fā)，由此透露出開發(fā)商在保障現(xiàn)金流穩(wěn)健的訴求下正在加速推盤的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，調(diào)控后北京樓市成交雖然出現(xiàn)低迷之勢(shì)，但是仍有單盤熱銷的個(gè)案出現(xiàn)，顯見市場(chǎng)需求仍然存在，且市場(chǎng)供應(yīng)的相對(duì)真空階段，性價(jià)比高的項(xiàng)目更易集中有效購房需求，因此一些項(xiàng)目出于搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)的目的抓緊入市，為12月供應(yīng)的“小高峰”奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)。另外，北京的緊縮調(diào)控較大概率將持續(xù)相當(dāng)長的周期，目前北京庫存也出現(xiàn)了階段性的止跌回升，在調(diào)控的影響力尚未全面顯現(xiàn)之時(shí)搶跑市場(chǎng)、回籠資金，也有利于房企增強(qiáng)抵御市場(chǎng)寒冬的能力。

　　認(rèn)購比重明顯降低

　　從入市項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，其中橡林郡開盤當(dāng)天去化50%左右，天潤香墅灣1號(hào)當(dāng)天認(rèn)購率近七成，相比此前旺銷局面，年末開盤項(xiàng)目的認(rèn)購比重明顯降低。

　　郭毅分析，認(rèn)購比重降低的原因之一在于老項(xiàng)目的開盤價(jià)格依然堅(jiān)挺，甚至仍保持著小幅上漲的態(tài)勢(shì)。比如位于平谷的天潤香墅灣1號(hào)，相比7月開盤均價(jià)上調(diào)了10%左右。老項(xiàng)目具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入銷售后期的產(chǎn)品及配套溢價(jià)較高，因此能夠支撐項(xiàng)目的漲價(jià)。但在當(dāng)前嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)下，購房杠桿的降低，與項(xiàng)目漲價(jià)疊加，將不可避免地影響到銷量，因此開盤售罄的可能性隨之大大減少。

　　而在項(xiàng)目客戶積累量不足，無法創(chuàng)造項(xiàng)目一舉售罄的熱銷佳績的背景下，房企依然急于推盤，顯示出對(duì)后市走勢(shì)的信心不足。以純新盤橡林郡為例，開盤價(jià)格在7萬元/平米左右，相比與之緊臨的華潤·萬橡府前期住宅的清盤價(jià)格還低了1萬元/平米左右，且橡林郡為中小戶型產(chǎn)品，開盤當(dāng)天也僅去化五成。“在蓄客不足的情況下依然強(qiáng)行入市，顯露出開發(fā)商的焦灼心理。”郭毅分析。

　　自住房交易迎來高峰

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月上旬（1-10日），北京自住型商品房再迎交易高峰，網(wǎng)簽量達(dá)1296套。

　　交易的主力是首創(chuàng)悅榕匯和住總?cè)f科·TBD萬科天地兩個(gè)項(xiàng)目。兩項(xiàng)目10月入市，均價(jià)都在2.1萬元每平米左右，而且房源量較大，共有自住房1700余套。因此，兩項(xiàng)目進(jìn)入“選房簽約”階段以后，帶來了北京自住房交易量的爆發(fā)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，自住型商品房是北京市較為特殊的一個(gè)制度設(shè)計(jì)，從2015年3月至2016年9月，在過往的18個(gè)月里，自住型商品房的持續(xù)供應(yīng)對(duì)穩(wěn)定北京房價(jià)，抑制房價(jià)過快上漲起到了重要作用，這也是與上海和深圳相比，北京房價(jià)上漲幅度較小，調(diào)控房價(jià)手段更有力的重要原因。

　　按照過往幾年的規(guī)律，年底都將迎來自住型商品房的供應(yīng)和交易高峰，2016年也將延續(xù)此規(guī)律，隨著今年年底前多個(gè)自住房項(xiàng)目的入市，將對(duì)平抑北京房價(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到重要作用。

　　郭毅認(rèn)為，調(diào)控之后，北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平，一方面是對(duì)于需求側(cè)嚴(yán)厲調(diào)控的市場(chǎng)影響正在逐步顯現(xiàn)，另一方面也是受到市場(chǎng)供應(yīng)不利的制約。但是，由于12月份部分項(xiàng)目積極入市，預(yù)計(jì)接下來的12月中下旬市場(chǎng)成交將出現(xiàn)一波回?fù)P。盡管如此，在長效調(diào)控的作用下，北京樓市將再度進(jìn)入“三年一周期”的下行通道，明年新房市場(chǎng)成交量將持續(xù)低位。（記者邢飛）