業主因何可向物業索賠？

□周刊記者  胡江濤 文/圖

住房與市民生活密不可分，與住房有密切聯系的物業服務也備受人們的關注。

入住小區成為業主后，難免要和物業公司打交道。在和物業公司接觸的過程中，一些業主認為物業公司服務不到位，拒絕交費。業主的財物丟失，物業公司不賠償，導致糾紛發生。

其實，這些大都是老生常談的問題。但是，部分物業公司和業主依然弄不清楚各自的責任和義務，從而導致矛盾發生。

本期，記者就和讀者們談一談，業主在哪些情況下可以向物業公司索賠。

市區一小區，業主的車輛缺少看管。

業主被判少交物業費

劉先生在我市的一家物業公司工作，由于該公司服務的小區有不少業主不交物業費，導致公司運行困難。

劉先生所在的物業公司將不按時交物業費的業主告上法庭。法院認為，以“誰主張，誰舉證”的舉證規則，業主應就物業服務質量不到位的事實進行舉證。如果業主找不到證據，那么就應該按時交物業費。

少數業主不交物業費，卻仍然享受和其他業主相同的服務，結果造成物業服務費用不足和物業管理不到位，影響物業管理的正常運作，無論從法律還是道德層面上來說，都是不應該的。

那么，業主該如何舉證，證明物業公司服務不到位呢？

前不久，北京市豐臺區欣園小區的4名業主認為物業公司的服務質量太差而拒交物業費。事后，他們被物業公司起訴至法院。

庭審時，4名業主向法院提供了照片和小區物業管理滿意度調查問卷，用以證明物業服務未達標。

豐臺區人民法院認為，業主享受了物業公司提供的服務，應支付物業費。但根據業主提供的照片及物業管理滿意度調查問卷，可以認定該小區物業公司提供的服務不到位，所以對物業公司訴求的物業費扣減30%，幾名業主只需向物 業公司支付70%的物業費即可。

裝修造成的損失誰承擔

近日，市民吳先生向本報咨詢：樓上住戶在裝修時，衛生間下水管滲漏，使他家的屋頂出現問題。樓上住戶和物業公司是否應承擔責任？

河南筑夢律師事務所主任何銀富說，相關法律規定，禁止擅自改變房屋及配套設施的用途、結構，包括改變水管、地漏、便器位置，增設衛浴設施等。因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞，裝修人應當負責修復和賠償。屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自改拆燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

至于吳先生該向誰索賠，要看是樓上業主的責任還是裝修人員的責任。

《物業管理條例》規定，對物業管理服務區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。如果物業公司沒有將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主，那么物業公司應當承擔相應的責任。

業主財物被盜  物業公司賠償

上蔡縣曾經發生過這樣一個案例。業主王先生的轎車在小區內丟失，王先生將物業公司告上法庭。最后，法院判決物業公司賠償王先生86377元。

王先生的父親在上蔡縣購買了一套商品房，并按時交納物業管理費。

2013年1月23日，王先生發現自己停放在小區里的轎車不見了。

王先生將物業公司告上法庭，要求小區物業公司賠償損失11萬元，并承擔訴訟費用。

在法庭上，物業公司認為公司管理制度健全，不應承擔賠償責任，且車輛丟失尚未破案，雙方簽訂的服務合同也沒有車輛保管的義務，所以不應對丟失車輛承擔責任。

上蔡縣人民法院認為，王先生和物業公司之間簽訂的物業服務合同為有效合同，雙方應按協議履行義務。因物業服務合同中該小區內物業管理服務內容包括門崗值班、物業管理區域內巡視、公共監管、同時協助公安部門做好管理區域內的安全防范工作等，所以小區物業公司應當提供符合約定的安全防范服務。但是，小區物業公司在路燈公用安全防范設施出現故障后，未能及時維修。公安機關提供的材料證明，物業公司對出入小區的車輛未進行嚴格登記管理，小區內保安巡邏不及時，對小區內車輛管理、安全、防范、協助管理公共秩序等方面有瑕疵，違反了雙方服務協議的約定。

上蔡縣人民法院根據《物業管理條例》第三十六條“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”的規定，綜合各方面因素，判決小區物業公司承擔50%的責任，即小區物業公司賠償王先生86377元。

小區物業公司不服判決，提起上述。駐馬店市中級人民法院經過審理后，駁回上訴，維持原判。

看來，王先生之所以能獲得法律支持，原因就在于他有證據證明物業公司確實存在違約行為。