146億拿地 萬(wàn)科、中鐵變身房東

 　 146億拿地 萬(wàn)科、中鐵變身房東

　　三宗“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊由萬(wàn)科、中鐵分食，將100%自持70年

　　備受關(guān)注的首批“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊中的三地塊，昨日花落各家。萬(wàn)科50億競(jìng)得海淀永豐18號(hào)地塊，萬(wàn)科住總聯(lián)合體59億競(jìng)得海淀永豐19號(hào)地塊，中鐵36.75億元競(jìng)得大興黃村21號(hào)地塊。這三宗地塊由開(kāi)發(fā)商100%自持。也就是說(shuō)只租不賣(mài)，開(kāi)發(fā)商將變身大房東。

　　對(duì)資金實(shí)力是極大考驗(yàn)

　　根據(jù)新京報(bào)此前報(bào)道，共有四宗地塊分別在11月16日和17日掛牌交易，在當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，都快速觸頂總價(jià)，隨后轉(zhuǎn)入自持商品住房面積競(jìng)拍，參與地塊競(jìng)拍的多家房企均投報(bào)自持比例達(dá)到100%。

　　經(jīng)過(guò)連續(xù)兩天的激烈拼搶?zhuān)瑑H有海淀永豐20號(hào)地塊在競(jìng)拍當(dāng)天被首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元，并以“商業(yè)自持比例10%、住宅自持比例100%”的代價(jià)收入囊中。

　　根據(jù)地塊出讓規(guī)則，其余三地塊轉(zhuǎn)入標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，經(jīng)由專(zhuān)家組成的評(píng)選委員會(huì)對(duì)這些方案進(jìn)行評(píng)分后，最終確定出競(jìng)得人。

　　經(jīng)歷了10多天的“高品質(zhì)商品房建筑方案”比拼后，12月1日，北京市國(guó)土局官網(wǎng)公示信息顯示，萬(wàn)科以50億元拿下海淀永豐18號(hào)地；萬(wàn)科住總聯(lián)合體59億元競(jìng)得海淀區(qū)永豐19號(hào)地；而大興黃村地塊則被中鐵36.75億元摘得。這三宗地塊均由開(kāi)發(fā)商100%自持，所建成的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售。

　　某位參與了這四宗地塊競(jìng)拍的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)新京報(bào)記者表示：“這樣的地塊，對(duì)于企業(yè)的資金實(shí)力是一個(gè)極大的考驗(yàn)，所以這次亮相的企業(yè)都比較有實(shí)力，因?yàn)槿绻且恍┬∑髽I(yè)即使拿了地，可能都撐不到項(xiàng)目盈利那一天。”

　　全面自持如何盈利？

　　根據(jù)最新的意見(jiàn)和通知，三宗土地的持有年限與土地出讓年限一致，為70年。

　　按照中原地產(chǎn)分析師張大偉的分析，4宗出租用地將70年持有出租，部分房企之前的政策寬松預(yù)期將基本落空，從變現(xiàn)角度看，未來(lái)可能的變現(xiàn)途徑只有租金REITs或者股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jì)算市值將不可能按照銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算，按照70年租金計(jì)算的話(huà)，除非發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹，否則按照4宗地的區(qū)位，價(jià)值將非常低。“房企不虧損的可能性很小。”張大偉表示。

　　在同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉看來(lái)，持有型物業(yè)可以做抵押套現(xiàn)，本身就可以盤(pán)活解決企業(yè)投資壓力，尤其在一線城市土地增值的速度本身也是一筆收益。

　　前述房企負(fù)責(zé)人表示，房企轉(zhuǎn)型的大潮中，對(duì)持有型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)可能會(huì)是新的突破口，無(wú)論是做長(zhǎng)租公寓還是聯(lián)合辦公，都是一些可以探索的方向。

　　另一位房企人士則表示，所謂的算賬都是按照當(dāng)前的形勢(shì)計(jì)算，市場(chǎng)千變?nèi)f化，若干年后會(huì)變成什么樣誰(shuí)也不清楚。“就好像很多年前看北京的樓市，誰(shuí)能想到是今天的樣子！還是可以期待的。”該人士稱(chēng)。

　　■ 觀點(diǎn)

　　“房企仍將拼搶北京地塊”

　　多位業(yè)內(nèi)人士都表示，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式在北京并非首次，每一次的細(xì)節(jié)略有不同，但這一次是為了配合9月30日出臺(tái)的最新調(diào)控政策的落地，是階段性的政策，后期會(huì)調(diào)整。

　　在采訪中，一位資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)新京報(bào)記者表示，這種土地出讓方式的初衷是希望增加可售住宅的供應(yīng)量，同時(shí)通過(guò)限價(jià)拉低均價(jià)，從而降低預(yù)期；但目前看來(lái)這四塊地都競(jìng)成100%自持的話(huà)，這個(gè)目的并沒(méi)有達(dá)到。

　　上述房企負(fù)責(zé)人告訴新京報(bào)記者：“這一輪北京調(diào)控的重要內(nèi)容就是要加快供應(yīng)，最近也聽(tīng)說(shuō)各個(gè)區(qū)縣在年前都要拿出地塊進(jìn)入流通環(huán)節(jié)，但究竟是不是會(huì)繼續(xù)沿用這種方式，就不清楚了。”

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京土地供應(yīng)稀缺已是不可回避的事實(shí)，今年以來(lái)地塊供應(yīng)更是創(chuàng)造了歷史的最低紀(jì)錄。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論從供求關(guān)系，還是財(cái)富聚集效應(yīng)都是相對(duì)最安全的地方。因此，只要再出地，一樣會(huì)點(diǎn)燃房企拼搶的熱情。（記者李捷）