購房如何避免“錢房兩空”？

          過戶要快，巧用預告登記，票據務必留齊

　　晨報說案1

　　不少人辛苦奔波就為能買到一套稱心如意的房子，在城市一隅有個落腳點。但如果在支付了房款、準備過戶時，才得知買到的竟是被法院查封的房屋，無法辦理產權過戶手續，這恐怕是最糟心的事了。為避免在購房中“房財兩空”，上周末，北京市二中院召開發布會做出相關提示。

　　問題 不慎買到查封房

　　據介紹，法院在對登記在被執行人名下的房屋采取查封等強制措施過程中，會有買房人發現房屋被查封而無法過戶，向法院提出異議，要求停止執行，解除查封。此種情況在法院非常多見，且有愈漸多發的態勢。

　　市二中院統計顯示，近八成案件是10名以上買房人集體申請異議，最多高達127人。他們均是向開發商購買一手房的業主且是期房，幾乎都支付了全款。“一旦房屋被拍賣，購房款只能向出賣方另行追索，而作為被執行人的出賣方基本上已經沒有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉瞬化為烏有。”

　　市二中院執行二庭副庭長詹彤說，一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認購書、意向書等，查封后才簽訂正式合同，這樣要求法院停止執行很難得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封時房屋尚未竣工交付，也不會得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時辦理過戶登記也會被駁回。

　　解決 “預告登記”上保險

　　那么如何防范買房中可能存在的風險？詹彤介紹說，房屋開發銷售手續是否齊備、是否設定抵押、是否被法院查封，對于買房人能否順利完成交易、取得產權有重大影響。因此，買房前務必詳細調查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開發商的信用情況。一旦發現不妥，應當提高警惕，謹慎交易。

　　進行預告登記也是規避風險的重要手段之一。我國《物權法》規定的預告登記制度是保障房屋買受人順利實現物權的一項保全制度，一旦簽訂合同并辦理了預告登記，出賣方就無法再設定抵押并辦理抵押權登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風險。同時，由于預告登記請求權具有排除包括強制執行在內的處分，買受人請求停止處分的，法院理應支持。如果符合物權登記條件，還應當進一步解除查封，停止執行。建議買房人充分利用法律賦予的權利，為自己筑起一道防火墻。

　　執行法官侯成成說，“只要買房人和開發商在簽訂合同后去房屋管理部門做預告登記，就能夠在房產證到手之前，對抗法院的查封。”

　　及時過戶防意外

　　俗話說，打官司就是打證據，要注意收集、保留足以證明房款支付和實際占有的合法有效證據，如發票、轉賬憑證、票據存根、入住通知、交納物業供暖費憑證等，盡量不要采用難以查證的現金方式支付房款。

　　同時，注意可能影響證據效力的細節問題，房款發票或收據上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對發票內容進行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發商員工的個人賬戶等，避免證據瑕疵導致證明力下降。

　　除法律規定的特殊情形外，房屋所有權只有在依法登記后才發生法律效力，房屋一天不過戶到自己名下，就存在被法院作為他人財產采取強制執行措施的風險。因此，在房屋交易中，買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權的變更登記，在具備過戶條件時及時辦理變更登記，以防節外生枝產生難以挽回的損失。(顏斐)

　　統計顯示，2014年至今年10月底，市二中院在執行程序中共受理涉及買房人異議的案件為588件，占全部案外人異議案件總數的91.6%。

　　晨報說案2

　　二手車買賣看細節

　　細查賣方身份證明和所有車輛憑證

　　簽訂合同注意“定金”與“訂金”

　　近年來，二手車買賣市場的興起及其不規范化使二手車買賣糾紛數量激增。買家的掉以輕心、賣家的利欲熏心、二手車買賣平臺的事不關己，使二手車買賣市場急需凈化。針對若干案件中凸顯的二手車買賣問題，近日海淀法院對二手車買賣過程中應當提高謹慎的環節做出了提示。

　　十來樣手續全檢查

　　車主的身份證

　　機動車輛登記證

　　機動車輛行駛證

　　購置稅完稅證明

　　新車購買時發票或車輛過戶交易發票

　　養路費交納證明

　　有效期內的年檢合同標志

　　車船使用稅的完稅證明

　　車輛保險單

　　商檢證明（僅限進口車）

　　環境證明（環保標志）

　　法人代碼登記證或介紹信（限法人）

　　以上這些都要仔細看好，必要的時候應當去車管所查詢進行確認，做到萬無一失。

　　詳細約定關鍵環節

　　法官建議市民在簽訂購車合同時，應及時要求對方提供詳細的車輛狀況說明，或者找權威的第三方評估機構進行評定協商，然后體現在合同中。例如，原車保證無大事故、無大的機械隱患等。是否交付該車行駛證、購置附加費憑證及發票，年檢憑證、原車發票及購買的車輛保修以及保障期限這些關乎買方重大利益的內容應當在合同中重點標注。

　　此外，雙方的違約責任及購買二手車的付款時間和方式，例如是先付款后過戶，還是先付部分車款，過戶后補齊余款，無論選擇哪種付款方式，都要在合同里詳細描述。

　　定金訂金性質不同

　　法官表示，買家在購買二手車之前，對于二手車方面的相關法律法規及政策應當心中有數，以免購車后違反法律法規而無法實現購車目的。

　　例如，北京等地規定了限購政策，購買者必須具備小客車指標等，買家如若對該政策不了解，最后有可能竹籃打水一場空。另外，二手車買賣中約定的定金和訂金性質截然不同，交易雙方在簽訂合同時應當謹慎對待。“定金”是一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。簽合同時，對定金必須以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數額和交付期限。

　　法官特別提示，給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還定金。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。

　　而“訂金”目前我國法律沒有明確規定，它不具備定金所具有的擔保性質，可視為“預付款”，當合同不能履行時，除不可抗力外，應根據雙方當事人的過錯承擔違約責任。在簽訂二手車合同時，對于買方支付金額的性質，應當由雙方以條款的形式固定下來，防止扯皮耍賴。(黃曉宇)

　　堂下問答

　　開欄的話：法律是底線，是規矩，也是保障大家正常生活的基礎工具。各種法律法規乃至規章制度浩如煙海，平常或許用不上，關鍵時刻還真就得指望它。工作和生活中，難免要跟法律和法條打點交道，北京晨報《講法堂》記者每周一在這里為晨報讀者解答點困惑，有事兒您吱聲，我一定支招，有專業問題我幫您翻翻法條，實在不行，還能找更專業的法官和律師在這里幫您答疑解惑。

　　詢問：我已經從一家私企退休了，以前單位一年還給我發600元供暖費，可近幾年單位卻取消了這項福利，能否通過起訴討要？

　　記者：根據《關于冬季職工宿舍補貼發放辦法的通知》，發放取暖補貼的范圍是全民所有制的企業、事業單位和國家機關、人民團體等單位的固定職工。您的單位有權自主決定是否向職工發放冬季取暖補貼，不違反相關法律法規。

　　詢問：我家的室溫經常達不到18°，是不是可以拒交供暖費？

　　記者：一分錢不給估計說不過去。按規定，住戶在供暖溫度不達標時，應及時報修并保存好相關證據材料，并向有關行政管理部門投訴，依法維權，而非以拖欠供暖費的方法處理問題。如果證據充足，對供暖費數額應當予以適當減免。