房企“全面自持”的拿地邏輯

        一些房企抱著“先拿地再說”心態參與競地，住宅100%自持后，如何盈利是道難題

　　圖/視覺中國

　　盡管為了避免出現高價地，北京的土地出讓新規則已經做足了各種準備：限銷售價格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積，全方位圍追堵截，但仍然難以抵擋房企“100%自持”的拿地熱情。

　　表面上入不敷出的經營模式，房企如何“解題”？這些肩負著穩定市場重任的“限房價、競地價”地塊對于未來市場的影響究竟有多大？這成為近期業內外共同關注的話題。

　　1 限不住的搶地熱情

　　備受關注的北京首批4宗“限房價、競地價”試點地塊，在近期鳴鑼開拍。盡管受讓條件更加“苛刻”，但仍然無法阻擋房企在京拿地的熱情。連續兩日內，包括萬科、恒大、碧桂園、龍湖、融創、綠地、遠洋等20多家知名房企到場參與圍獵。

　　更為戲劇化的一幕是，4宗地塊在現場競價環節，都在極短的舉牌時間內便觸頂總價，隨后轉入自持商品住房面積競拍，參與各個地塊競拍的房企不約而同地把投報自持比例提至100%。這意味著，未來這些地塊建設的項目將不會對外出售，而是由開發商持有并對外出租。

　　連續兩天的激烈拼搶，僅有海淀永豐20號地塊被首創、天恒、中糧聯合體以57.6億元，并以“商業自持比例10%、住宅自持比例100%”的代價收入囊中,而另外三地塊的出讓結果仍然“懸而未決”。根據出讓規則，它們需要轉入標準商品住宅建設方案投報程序。按照官方的解釋：當投報商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為100%時，則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。競買人要在現場競投日后的第10個工作日遞交投報的高標準商品住宅建設方案。由專家組成的評選委員會對這些方案進行評分后，最終確定競得人。

　　不少業內人士都指出，面對北京“史上最嚴”的土地調控政策，房企依舊“搶地”并不難理解。

　　“開發商的邏輯是，首先在北京得有項目，要有項目就必須得拿地。”亞豪機構市場部總監郭毅認為，對房企而言，不管是業務布局，還是標桿項目的輻射效應，都需要在北京占據一席之地。

　　另一位業內人士則坦言，北京地價高、競爭激烈是不爭的事實，但從長遠看來，北京的房地產市場無論從供需關系，還是財富聚集效應來看，都相對穩妥。所以對房企而言，先拿到地再說。

　　2 “房東”困惑REITs非“解藥”？

　　根據上述四宗地塊的限制條件，中原地產分析師張大偉幫記者算了一筆賬：這四宗地塊規劃建筑面積合計62萬平方米，成交金額203.35億。其中，50.39萬平方米的住宅全部由開發商持有。如果按照平均60平方米的單套面積計算，預計將建成8400套出租房，按照3%-4%的租金收益計算，長久租賃權價值預計為3萬-4萬元/平方米，額外可能產生價值的只有配套商業+地下車位等。“但變現難度極大。或許會通過基金上市或者長期使用權出讓，但可能都會面臨政策難題。”張大偉進一步指出，綜合考慮各種因素，這四宗地賺錢的可能性極小。

　　開發商自持100%的住宅面積，這意味著傳統以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產開發商，角色轉向了“房東”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，事實上，很多房企對租賃市場的走向還沒有看得很清晰，因為租賃市場盈利模式的不清晰；而房企對拿地以后如何操作，其實也比較困惑。

　　“先把地拿到手，再慢慢尋找騰挪辦法，以時間換空間；還可以通過嫁接第三方資源實現創新合作。”另一位業內人士如是說。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉則認為，持有型物業可以做抵押套現，本身可以盤活解決企業投資壓力，而且現在很多已經在試行的持有型項目都爭取了稅收減免政策，這部分政策補貼也可以對沖資金壓力。

　　而當前業內為“房東”房企支招的盈利模式則聚焦于REITs。在他們看來，未來將這些項目打包成REITs，或許是加快回籠資金，并且有效降低拿地資金風險的途徑。

　　一位不愿具名的分析人士則提出了不同意見：“暫且不論政策和市場風險，北京的租售比多高，大家都知道。這四宗地就算只按照地價加建安成本，每年的租金回報率頂多到4%，扣除券商和運營商的管理費，如果再把開發商的其他合理成本計算進去，收益率還得更低。這樣的REITs，誰買啊？”

　　3 土拍新招是階段性政策？

　　以“限房價、競地價”的方式出讓土地，在北京并非首次，而與9月30日出臺的最新調控政策初衷一致，其抑制房價過快上漲的決心與措施一直十分堅決。然而，對于這些地塊入市給市場帶來的影響，業內人士的表態莫衷一是。

　　嚴躍進認為，除了傳統的土地出讓模式外，此類土地出讓中增加了自持物業的要求，體現了土地出讓背后的結構性調整的導向。“房企當房東了，對于購房者來說，后續可以有一個緩沖時間，即如果購房壓力大，可以先租住，這也是解決目前高房價的一個問題。”他進一步指出，對于整個房地產市場來說，相當于建立了一個“第四級市場”，以區別于以往的二級市場（即一手房買賣市場）、三級市場（二手房買賣市場），顯然具有積極的意義。

　　一個反復被提起的問題是這類項目的潛在隱患。有業內人士指出，盡管這種土地出讓方式能在短期內起到抑制高房價、高地價的目的，但由于提前對入市房價進行了嚴格控制，與周邊項目售價形成較大差距，開發商利潤被大大壓縮，如果監管不到位的話，難免會帶來質量問題。

　　對于這些地塊未來建成后對于市場的預期，也有業內人士認為，土地新政對市場來說將增加大量平價住宅，過去開發商拿高價地的目的是將來可以建設成為區域高端產品，但限價之后使得這一目的不可能實現，從而在一定程度上穩定樓市的發展。

　　“政府本身是希望增加可售住宅的供應量，同時通過限價拉低均價，從而降低預期。但目前看來，這四塊地都競成100%自持的話，那么先前的目的就沒有達到。”一位資深業內人士同時指出，這種土地出讓的政策應該是階段性的，會根據企業競地的情況有所調整。(李捷)