租賃淡季來臨租金創新低

  　7月以后，北京的住宅租賃交易量、住宅租賃價格持續下跌，整個市場已徹底進入了年末淡季。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，今年10月，北京區域通過我愛我家達成的住宅租賃交易量環比9月同期下降了15.4%，月租金均價環比9月下滑了3%，4446元/套的價格已跌至3月以來的最低值。

　　租賃市場降溫

　　10月下旬以來，王女士已經切身感受到了房屋租賃市場的冷卻。王女士現在所租住的房子位于東四環與東五環之間，今年7月底開始承租，王女士原本計劃的租期是5個月左右，不過到10月中旬，王女士因為個人原因產生了轉租的念頭。于是便通過各種渠道開始尋找下家。半個月過去了，王女士將租金一降再降，但始終找不到求租人。

　　多家中介的經紀人告訴王女士，房源租不出去，一方面是因為租期較短，更重要的是，臨近年底，客戶量驟減，所以即便價格便宜也很難在短期內租出去。

　　10月，通過我愛我家達成的租賃交易中，每套成交房源的平均被看次數為14次，較9月有所增加，說明成交房源的出租速度在降低。平均每位成交客戶的看房次數為2次，環比繼續增加，說明客戶租房時考慮更加謹慎。兩項數據說明市場的成交節奏還在繼續放緩，市場熱度在持續降溫。

　　由今年前10月的數據可以看出，4-7月北京租賃市場量價連續上漲，7-10月則連續下降，而此前的另一個峰值出現在3月，整個市場的淡旺季區分十分明顯。

　　根據我愛我家的統計，綜合近三年各季度北京租賃市場的量價走勢可以看出，每年的一季度和四季度，尤其是四季度，為租賃市場的低谷期，在這期間由于租房需求量的減少，租賃市場成交量和月租金均價一般都會出現小幅回落；二季度和三季度相對來說則是租賃市場的旺季，其中涵蓋了3-4月份由返京求職務工人員帶來的春季租賃高峰和6-7月份由暑期大中專院校畢業生帶來的暑期租賃高峰，在這期間，尤其是兩個租賃高峰期間，租房需求集中爆發，租賃市場成交量和月租金均價一般都會出現明顯上漲。

　　仍有降價空間

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，從前10月的數據來看，雖然今年的北京樓市整體表現得跌宕起伏，但北京的租賃市場卻是一如既往的“循規蹈矩”，完全照著往年的規律在運行。

　　進入10月以后，市場不再有新的規模性租賃需求入市，舊有租賃人群也大都處在穩定的租賃期內，沒有換租需求，市場因此熱度不高，成交客戶的看房次數、成交房源的被看次數都在增加，市場的交易節奏明顯放緩，隨著租賃淡季的到來，租賃需求的減少，供求矛盾的緩解，租金價格也持續下降。

　　胡景暉表示，隨著春節的逐漸臨近，北京租賃市場不僅沒有新的需求產生，反而還會隨著人口的外流進一步萎縮。因此，淡季還將持續，直到明年春節結束，而價格還有一定的下降空間，很有可能跌回年初時2月的淡季水平。

　　租客逐漸年輕化

　　10月的熱門租賃區域中，回龍觀依舊是最大的熱門，接下來依次為北苑、上地，清河地區本月的租賃交易量排進前五，位列第四，立水橋則降至第五。此外，回龍觀的租金僅2612元/套，較為親民的價格也在一定程度上吸引了更多租客的選擇入住，并使得回龍觀長期成為了北京最熱門的租賃區域。

　　從戶型結構來看，10月一居室的成交均價為4062元/套，環比下降了4.0%，交易量占比為29.4%，環比減少了0.3個百分點。兩居室的成交均價為4888元/套，環比下降了0.4%，交易量占比為43.4%，環比減少了1.3個百分點。三居室成交均價為4438元/套，環比下降了7.0%，交易量占比為21.2%，環比增加了1.0個百分點；其他戶型均價為3145元/套，環比上漲1.2%,交易量占比為6%，環比增加了0.7個百分點。

　　量價之外，通過2014年至今每季度的客戶年齡分析，偉業我愛我家集團市場研究院發現，北京租賃市場上的80后人群占比逐步縮小，從曾經的超半數下降到了四成左右，但依舊是最大的群體。與此相反，90后的占比從一成逐漸增加到了如今的將近三成，成為了目前北京住房租賃市場的第二大需求群體。

　　今年10月，80后租房人群占比較9月增加1.7%，占45.1%，依舊是北京住房租賃市場的主力。90后群體占29.2%，與9月基本持平，僅有0.2%的下浮。70后群體占比環比減少了2.1個百分點，其他人群則環比增加了0.6個百分點。