房地產信托發行放緩 投資者熱情不減

 　　樓市調控政策密集發布，房價或見頂的討論不絕于耳，房地產信托還值得投資嗎？本報記者調查發現，房地產信托投資熱沒有降溫，專家指出，投資者要注重風險控制，優先選擇北上廣深一線城市的房地產信托項目。

　　自2015年以來，在信托資金投向中，房地產行業占比一度整體呈下滑趨勢。但伴隨著樓市回暖，房企的資金缺口加大，房地產信托再次充當了房企的重要融資渠道，經歷一年多萎縮的房地產信托，發行規模大幅跳漲。

　　用益信托數據顯示，2016年1~8月份，集合信托市場上共計發行595只房地產信托產品，發行規模達1549.16億元，同比上漲13.7%。僅9月第三周成立的60款集合信托產品中，房地產領域共成立9款產品，募集資金28.03億元，融資規模居首，占信托募資總額的30.45%。數據還顯示，房地產業務已成為一些信托公司拉動今年盈利增長的首要業務。今年以來發行房地產信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達72%。前8個月，房地產信托發行規模達50億元以上的信托公司多達8家。

　　用益信托網顯示，國慶后沒有新發行的房地產信托產品。雖然信托公司放緩房地產信托發行的腳步，但投資者熱情不減。10日，安信信托預售廣州荔灣區一款房地產信托項目，不僅預期收益仍高達7.3%~8%，還首次推出項目現場實地考察，讓投資者深入了解新項目的具體情況和已投項目的投后運行情況。

　　中融信托公司的工作人員告訴記者，現在的房地產信托產品有融資型和投資型兩種，二者最大區別在于運作主體完全不同，前者主要由房地產公司提供相應信托資金回購或資產抵押條款，或信托公司受讓房地產公司相應債權形式發行信托產品融資，信托公司僅僅充當貸款中介角色；而后者在實際運作過程中，信托公司必須參與房地產項目開發進程，并從項目開發收益中分得一杯羹。

　　相比融資型信托產品主要考慮房地產公司資產抵押物估值，投資型信托產品必須考量信托資金所投資的房地產開發項目銷售前景與現金回籠速度。該人士表示，“但目前信托公司對房地產項目開發營銷尚缺乏豐富經驗與運作案例，所以目前發行的大多是融資型信托產品。”　　名詞解釋

　　債轉股：是市場化銀行債權轉股權的簡稱，債轉股是指金融資產管理公司（AMC）等作為實施機構，把原來銀行與企業間的債權債務關系，轉變為金融資產管理公司與企業間的控股（或持股）與被控股的關系，債權轉為股權后，原來的還本付息就轉變為按股分紅。除國家另有規定外，銀行是不得直接將債權轉為股權。

　　業內觀點

　　房地產信托仍有獲利空間

　　在房地產信托產品安全性的考量上，當前多數信托公司已設計各自的房地產信托融資項目資質評分體系。記者調查發現，信托公司會將各城市GDP、人均購買力、土地購買成本等的收益比等列為房地產投資風險高低的評估標準。

　　廣州某房地產開發人士接受本報記者采訪時表示，一款預期年化收益率8%的房地產信托產品，加上向信托公司、銀行等相關機構支付的咨詢費、托管費等財務顧問費用為5%，開發商的融資成本在13%左右。如果市場行情向下，中小開發商剛性兌付的能力將面臨挑戰。

　　雖然專家預計房地產投資下半年或繼續下滑，但用益信托研究員帥國讓認為，下半年房地產信托仍有獲利空間，考慮到二三線城市房地產業庫存壓力較大，未來房地產行業很有可能進入調整期，房地產類信托項目可能會面臨一定的違約風險。投資者應優先選擇北上廣深一線城市的房地產信托項目。

　　投資TIPS

　　在選擇房地產信托產品時，應考慮如下三個方面。

　　首先，要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司。其次，要選擇投資綜合實力較強的一線房地產開發公司的信托產品。最后，要關注房地產信托的產品結構。(記者倪明)