樓市走向調控緊縮期一線城市房價過快上漲將止

2016-10-10 15:06 來源：新華網責任編輯：yjh

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摘要： 在熱點城市樓市持續高熱情況下，自9月30日至10月9日，北京、天津、蘇州、合肥、上海等22個城市集中出臺樓市調控政策，從限貸、限購、土地供應、市場監管等方面進行調節。就在昨日，成都開始實施購房貸款新政，這是繼10月1日深夜發布限購政策后，成都市出臺的又一樓市調控政策。

　在熱點城市樓市持續高熱情況下，自9月30日至10月9日，北京、天津、蘇州、合肥、上海等22個城市集中出臺樓市調控政策，從限貸、限購、土地供應、市場監管等方面進行調節。就在昨日，成都開始實施購房貸款新政，這是繼10月1日深夜發布限購政策后，成都市出臺的又一樓市調控政策。

　　業內人士認為，本輪調控政策出臺密度頻繁、范圍廣泛、精準性強，并且在發布政策之后繼續打補丁、升級加碼，開啟了全面調控。在去庫存基調不變的情況下，中國熱點城市樓市正式走向調控緊縮期。

　　本輪調控有何新特點？

　　中國經濟網記者梳理發現，針對熱點城市，本輪調控主要從消費端——限貸，供應端——增加土地供應，以及資金端、市場監管等方面著手，并且不同城市根據實際情況，因城施策。

　　二線城市中，蘇州、南京、合肥、廈門“四小龍”對非本地戶籍購買首套房均提出社?；蚣{稅年限要求，二套房首付比例可與一線城市比肩，其中南京、蘇州要求有1套房未結清貸款的再購房者首付比例不低于80%，達到目前城市限貸政策的最高限。

　　土地供應方面，多數城市均提出要增加住宅用地供應，增加中小戶型市場供應。北京、深圳、廈門重啟“90/70”政策，加之3月已有同樣政策的上海，一線城市未來中小戶型將迎來一批供應高潮。此外，北京要求試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，或將抑制企業高價拿地沖動。

　　中國指數研究院分析認為，總體來看，本輪政策有望通過積極抑制非理性需求逐步為市場降溫，但各城市在出臺政策時也考慮到剛需群體的合理置業需求，因此在相關政策方面都做了針對性區分，仍能保證一定規模的剛需置業需求、有保有壓，維護市場的理性運行。

　　而在鏈家研究院院長楊現領看來，無論調控工具是限購、限貸，還是土地政策，無非都是歷史上調控政策的“重啟”或“加碼”，本輪調控的真正不同在于背景條件不同：一是本輪調控是處在經濟下行周期中的調控，守住增長目標的底線和抑制資產泡沫之間將成為一場“刀刃上的平衡”；二是本輪調控是由地方政府競相發起和實施的調控，地方政府擁有比以往都更大的自由度和裁量權；三是調控的主戰場已經進入二手房階段。

　　“這是不同以往歷次調控的一個突出特點。”針對房價上漲最快、調控最嚴的一線城市，楊現領指出，這些城市已經進入二手房時代，70%的市場供給方是業主，而不是開發商，而且大部分業主既是賣方也是買方。“在一個以二手房交易為主體，買賣雙方為C端的市場中，調控政策的傳遞機制具有更大的不確定性。”

　　調控力度有多強？

　　財政部副部長朱光耀7日在華盛頓表示，房地產市場確實存在一些以投資為目標進行的交易，因城施策，采取有針對性的應對措施是及時和適當的，而且正在產生積極效果。

　　從此次調控力度最大、涉及面最廣、影響最大的北京來看，調控的確“立竿見影”。據亞豪君岳會統計數據顯示，國慶7天北京商品住宅共實現成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量僅165套，相比中秋小長假的日均成交套數減少了161套，相比9月的日均成交量更是減少了320套。而在1154套成交當中，商住所占比重高達88%，純商住宅7天僅簽約143套。

　　從供應情況來看，“十一”期間北京住宅市場僅有4個項目入市，共新增1012套，預售許可面積5.5萬平方米，與節前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，此輪房地產市場過熱的根源在于天量信貸，“京8條”的調控手段采取了針對性的“去杠桿”措施，對于投機及投資需求的抑制直指根源。“多方組合重拳之下，北京樓市成交量已應聲而降。”

　　一位北京南六環熱點區域的地產中介表示，十一期間客戶到店量明顯減少，基本不用加班。“有的業主之前已經買了城里的房子，所以比較著急，確實出現降價出售的現象。”

　　不過，在中原地產首席分析師張大偉看來，除去北京、深圳、合肥、蘇州等少數幾個城市外，其他城市政策力度遠遠不如2014年930政策之前的執行力度（46個城市限購、全面認房又認貸限貸），“甚至很多城市可以說是蜻蜓點水”。

　　“但本輪調控在感覺上依然讓人感到害怕。”張大偉表示，原因在于這一輪房價上漲太快太集中，事實上也是杠桿利用最過度的一次上漲。“這一輪很多投資客已經賺的盆滿缽滿，所以他們的止損線很低，一旦市場風吹草動，很可能會放棄部分利潤離場。這種情況下，即使力度不大的調控也會出現踩踏效應。”

　　將產生多大影響？

　　值得注意的是，從調控范圍來看，雖然表面上只有20多個城市出臺了新政，但這些城市卻是中國房地產市場城市集中度最高的地方。據楊現領估計，這20多個城市占據了中國二手房市場交易額的85%，新房交易額的40%，估計35%的杠桿交易會受到影響。

　　張大偉也表示，這一輪收緊看似一城一策，但如此密集的出臺說明是在高層全面施壓下的集體舉動，預計未來還會有多個城市出臺政策，可能將形成20-30個城市調控政策風暴。

　　“之前的政策預期是16個房價漲幅過高過快的城市需要平穩樓市，但隨著政策的密集出臺，一線城市輻射區域的市場也開始加入調控行列，未來房價可能上漲的城市也會跟風出臺政策表態。”

　　張大偉預計，一線城市及二線“四小龍”城市最后恢復至2014年930前的政策力度，甚至更大，二線城市中房價漲幅較高的城市，也將全面實施限購、限貸政策。“政策目的是抑制房價過快上漲，但市場并不理性，所以很快會出現降價的個案，如果一旦年末央行額度吃緊，房價的下調很可能會蔓延到很多城市。”

　　中國指數研究院分析人士認為，考慮到本輪政策力度，并結合歷次政策收緊后市場反應，可以預期未來樓市將逐步降溫，成交量價回調可期。各個城市因需求差異性將呈現出多樣化反應，如在投資投機比重較為顯著的城市，量價波動將更為明顯。而在資源稀缺供需矛盾長期存在的城市如一線城市，高位向下小幅震蕩在所難免。

　　針對北京市場，郭毅表示，首付提高、信貸收緊，將使得部分客群的購房計劃被迫延期。另外由于未來自住房供應還將加大供給，市場預期的走低，也使得部分客群的購房計劃主動延后，觀望情緒之下購房需求的萎縮將使得四季度成交量持續走低，將使得此輪房價過快上漲趨勢被終結，預計四季度北京純商住宅價格走勢將趨于穩定。（記者李方）

　　附：主要城市新一輪收緊政策

城市	限購	限貸（最低首付）	土地/監管
北京	對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、社?；騻€稅繳納5年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。	首套：普通自住房35%，非普通自住房40%。二套：普通自住房（無論有無貸款記錄）50%；非普通自住房70%。	加大住宅用地供應力度，重啟90/70政策，加快自住型商品住房用地供應，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施
上海	對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、社?；騻€稅繳納5年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。	二套：普通自住房50%；非普通自住房70%。	進一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地產開發企業自持住房的比例，加強商品住房用地交易資金來源監管
深圳	本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購1套住房；非本市戶籍社保繳滿年限提高至5年。	無房無貸：30%；無房有貸款記錄：50%；二套房：70%。	加大住房用地供應力度，重啟90/70政策，加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理。
廣州	本市戶籍限購2套，非本市戶籍社?；騻€稅繳滿3年限購1套	首套房：30% 二套房：已結清貸款，30%；未結清貸款，70％。	加大住宅用地供應力度，采取競配建、競自持等多種方式有效控制地價快速上漲，強化市場監管。
蘇州（部分區域）	本市戶籍限購3套，非本市戶籍限購1套（需提供1年及以上個稅或社保繳納證明）	首次購房：30% 無房有貸、有1套房無貸或已結清：50% 有1套房貸款未結清：80%	土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）的，中止網上競價，轉為“一次報價出讓方式”進行競價。
南京（主城區）	本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套；非本市戶籍限購1套（需提供1年及以上個稅或社保繳納證明）	首次購房：30% 無房有貸、有1套房無貸或已結清：50% 有1套房貸款未結清：80%	當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。當網上競價達到最高限價仍有2家以上單位要求繼續競買的，改為現場搖號產生競得者。
合肥	在市區（不含四縣一市）范圍內，本市戶籍限購2套新房，非本市戶籍限購1套房（需提供購房之日前2年內在本市區逐月連續繳納1年以上個稅或社保證明）	首套房：30%；無房有貸、有1套房無貸或已結清：40% 有1套房貸款未結清：50%	加大居住用地供應力度，嚴格居住用地供應條件，開展已供居住用地專項清理。加強商品住房銷售明碼標價備案管理。
廈門	本市戶籍（有2套及以上住房）、非本市戶籍（有1套及以上住房、無法提供2年及以上個稅或社保繳納證明的）暫停購買180m²及以下商品住房	商貸首套：30%；有1套房貸款未結清：普通商品住房，60%；非普通商品住房，70% 公積金首套房：90m²以下，20％，90m²以上，30％；2套：50％	加大住宅用地供應，重啟90/70政策。加強房地產市場監管。
杭州	部分區域非本市戶籍限購1套	有1套住房且貸款未結清：50%	市區調整土地公開出讓競價方式。
天津	在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內六區和武清區范圍內再次購買住房。	非本市戶籍：在市內六區和武清區購買首套房，40%。	加強住房金融監管，加強新建商品住房銷售許可管理，嚴格新建商品住房價格申報制度
福州（五城區）	本市戶籍（有2套及以上住房）、非本市戶籍（有1套及以上住房、無法提供1年及以上個稅或社保繳納證明的）暫停購買144m²及以下的商品住房	首套房：本市戶籍，30%；非本市戶籍，40% 有1套房貸款未結清的本市戶籍家庭：40%	加大住宅用地供應力度，適當提高土地競買條件。加大房地產市場監管工作力度，強化商品房價格管理，加強商品房預售監管，完善房地產市場監管，加強輿論宣傳引導。
鄭州（部分區域）	本市戶籍（有2套及以上住房）、非本市戶籍（有1套及以上住房）限購180m²以下住房	首套房：30%；有1套房貸款未結清：40%	擴大居住用地供應規模，調整土地出讓條件，控制房價漲幅。嚴格新建商品住房項目銷售價格管理。
武漢（部分區域）	在武漢擁有兩套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在上述區域向其出售住房	首套房：25%；二套房：本市戶籍，50%	居住類項目競買保證金比例調整至不低于出讓起始價的60%。加大住房有效供給。強化商品房預售管理。
成都	部分區域內同一身份只能新購買1套商品住房	二套房：40%	對商品住房銷售偏緊的區域，適時增加供地規模，適度加快供地節奏，有效管控土地價格。
濟南（部分區域）	本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房。非本市戶籍家庭限購一套住房。	首套房：30% 二套房：40%	依法嚴厲查處違規炒房、違規銷售等行為，打擊違法資金流，切實維護房地產市場正常秩序
南昌（部分區域）	本市戶籍限購1套新房，不限二手房；非本市戶籍居民限購1套房。	首套房：30%；無房有貸、有1套房無貸或已結清：40% 有1套房貸款未結清：50%	嚴格落實2016年年度住宅用地供應計劃，加快供應節奏，加強金融監管
無錫	房地產開發企業不得向同一買受人出售多套商品住房；非本市戶籍限有一套住房。	二套房：40% 第二次公積金貸款：30%	增加住宅用地供應規模。加強商品住宅價格管理，加大市場監管力度，加強正面輿論引導。
東莞	本市戶籍居民家庭限購2套，非本市戶籍居民家庭購買2套需提供1年及以上個稅或社保繳納證明	首次購房：30% 無房有貸、有1套房無貸或已結清：30% 有1套房貸款未結清：40%	適當增加商品住房用地供應規模。商住用地溢價率超過一定比例的，由競價轉為競配人才住房或保障性住房面積或競裝配式建筑比例。
佛山（部分區域）	本市戶籍限購2套，非本市戶籍無房的限購1套，有1套住房購買2套需提供1年及以上個稅或社保繳納證明	首次購房：30% 無房有貸、有1套房無貸或已結清：30% 有1套房貸款未結清：40%	加大住房用地供應力度，增加住房供給。要適當控制限購區域的土地供應節奏并適當提高土地競買條件。
珠海	本市戶籍（有3套及以上住房）、非本市戶籍（有1套及以上住房、無法提供1年及以上個稅或社保繳納證明）暫停購買144m²及以下普通住房	首次購房：30% 無房有貸、有1套房無貸或已結清：30% 有1套房貸款未結清：40%	加大住宅用地供應力度完善商品房交易價格報備及信息公開制度，整頓和規范房地產市場秩序，正確引導社會輿論
惠州	—	—	嚴格預售制度，強化市場監管
南寧	—	—	加強商品房預售管理、商品住宅價格監管、房地產廣告管理，查處捂盤惜售行為等

　?。ㄙY料來源：中國指數研究院綜合整理）

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