國慶黃金周北京樓市成交“降溫”

　　昨晚，據江西媒體報道，南昌樓市調控政策出臺，這已是9月30日以來，第21個公布樓市調控政策的城市。

　　10月6日，在2016年第四次二十國集團財長和央行行長會議上，中國央行行長周小川指出，近期中國部分城市房價上漲較快，中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。

　　調控當前，剛過去的十一黃金周，北京樓市成交量與去年同期和9月相比均出現了明顯下滑。而在全國多個地方，購房者面對仍然處在高位的房價和政策收緊，有人選擇了放棄大城市，回老家置業。有人則選擇用“借名買房”等方式繼續留守。

　　21個城市發布樓市調控政策

　　據統計，自9月30日至10月8日，全國已有約21個城市發布樓市調控政策。武漢一周之內兩度出臺調控政策。合肥進一步出臺限購查詢實施細則，限購查詢對象除購房者本人、配偶外，還將未成年子女納入在內。

　　方正證券首席經濟學家任澤平認為，2016年7月26日中央政治局會議提出“抑制資產泡沫”以來，各地陸續出臺限購限貸政策。2016年“9·30”新政前后的本次房地產調控，各地步調一致密集出臺政策，態度堅決，政策嚴厲，并有央媒引導輿論，建議重視此次調控決心。

　　據報道，在各地陸續出臺限購政策后，房地產市場上新房認購猛跌，多地成交量速降，甚至有報道稱，南京出現二手房買家大面積解約。

　　海通證券首席經濟學家李迅雷撰文表示，預期后面還有幾十個城市出臺限購政策。其甚至表示，相信不久的將來，大家一定會抱怨賣房難。

　　北京新建商品住宅成交均價近4萬元

　　延續了今年以來的樓市熱度，9月北京新房和二手房市場仍舊呈現上漲趨勢。其中新建商品住宅成交量價均創下一年以來的新高。不過十一黃金周，北京樓市成交量與去年同期和9月相比均出現了明顯下滑。業內表示受到政策影響，未來一段時間北京樓市成交量或將呈現降溫態勢。

　　中原地產統計數據顯示，今年9月，北京新建商品住宅（普通住宅+別墅）共實現了5525套成交，環比增長34.8%，同比增長25.4%，成交均價達到39471元/平方米。9月新建商品住宅成交數據創下自2015年9月以來的成交新高。

　　自2014年9·30政策出臺以來，在信貸等樓市利好下，北京樓市一路上行。

　　北京二手房市場也表現強勁。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，9月，北京全市二手住宅網簽總量為30516套，環比上漲18.9%。2016年1-9月，北京全市的二手住宅網簽總量已達214033套，已超過2015年全年19.74萬套的成交量。

　　業內表示，之前幾個月二線城市樓市火熱，各地地王頻出，房價漲幅雖然收窄，但并無回落跡象，因此市場的恐慌心理開始萌發、蔓延，購房人再次集中涌入市場，導致二手房市場爆發。

　　黃金周北京二手房成交較九月同期降9成

　　盡管9月北京樓市呈現明顯上行趨勢，但在“京八條”發布后的國慶黃金周表現出明顯的降溫態勢。

　　中原地產統計數據顯示，過去3年國慶假期前6天新建商品住宅與二手房成交總量為717套、510套、408套，而今年則為356套。

　　亞豪機構統計數據顯示，2016年“十一”長假7天北京商品住宅（不含保障房與自住房，含商住）共實現成交1154套，日均成交量僅165套，相比中秋小長假的日均成交套數減少了161套，相比9月的日均成交量更是減少了320套。而當中，商住占比高達88%，純商住宅7天僅簽約143套。

　　偉業我愛我家市場研究院的統計顯示，10月1日到6日，二手住宅網簽量僅為152套，與9月同期相比大跌96.5%。

　　在業內看來，隨著9月30日“京八條”新政的落地，北京新房市場將重歸理性。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，首付提高、信貸收緊，將使得部分客群的購房計劃被迫延期，另外由于未來自住房供應還將加大，加之調控重拳下市場預期的走低，觀望情緒下購房需求的萎縮將使得四季度成交量持續走低。需求的減少也將使得此輪房價過快上漲趨勢被終結，預計2016年四季度北京純商住宅價格走勢將趨于穩定。 新京報記者 朱星 方王洋

　　■ 購房者說

　　1 看了13個樓盤后決定回老家買房

　　在看了13個樓盤后，原打算在鄭州置產的張先生下決心回老家就業買房。

　　13個樓盤是張先生9月份的看房記錄。在過去的一個月里，他見證了鄭州房價的飆升：“9月初，鄭州三環邊或者三環外的房價還是每平米11000元左右，9月底同位置每平米漲到13000多元。”

　　“這些三環外90平米左右的房子，大部分樓盤的月供為3500元到4500元。”月供遠遠高于張先生的工資：“我現在在實習期，一個月1900多元，轉正后一個月工資大約2600元。”

　　此前，他錯失了一個“目前看價格不高的樓盤”。樓盤位于三環外，位置偏僻，但作為當時為數不多開盤的樓盤，該樓盤價格也不斷上漲。“一期的房子8月份每平米8900元，9月初房價漲到了11300多元，”張先生裹挾在洶涌的買房人流中，搶到了一套90多平米的房子。

　　但搶到房后，他才意識到，所謂的三室的房子不過是兩室和一個五平米左右的小書房。“將來我還要把爸媽從老家接過來，五平米怎么住得下人，”考慮再三他退掉了。

　　現在想起這個錯失的買房機會，張先生五味雜陳：“有點后悔，畢竟鄭州房價一直在漲；也不后悔，因為買了我的工資也負擔不起月供。”

　　這次國慶期間，張先生回老家縣城看了下樓盤。“最貴的6000元一平米，一般的樓盤每平米價位3000元至4000元之間。”

　　現在，張先生決定年后開始準備招教考試，考回老家當老師，“高房價之下，回老家是不得已的選擇。” 新京報記者 侯潤芳

　　2 花了三萬塊借名買房

　　“我給了他三萬塊，我們簽了一個借名買房的協議。”剛剛借朋友名字在鄭州購房的李先生說。

　　10月2日，鄭州公布樓市限購新政，新政要求有兩套住房的鄭州市民不能再購買鄭州市區的房子，而沒有鄭州戶籍、已經擁有一套房產的外地居民則不能購買鄭州的房子。這一政策讓準備在鄭州置業的李先生直呼頭疼。

　　無奈幾經周轉，經過兩場酒宴之后，李先生決定借朋友徐先生的名字購房。這位徐先生為當地人，且名下沒有住房。當記者問及借名買房可能存在的風險，李先生告訴記者，雙方在協議中明確了“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”

　　李先生告訴新京報記者，在“十一”前就有買房的打算，但無奈節前的鄭州樓市已經不是買房而是“搶房”。“雖然有消息說調控政策出臺后，房價會走低，但看這兩年，往往是越調控越漲。”

　　新京報記者查閱數據發現，自從2013年以來，鄭州房價一手房價格就處于上漲的狀態，根據克爾瑞集團的一手房房價指數統計來看，鄭州一手房價指數在8月份環比上漲3.03%，同比上漲11.73%，目前，鄭州主城區房價已經上漲到每平方米12978元。

　　“早買早安心，現在還能付七成，就怕過兩年付不起首付的三成了。”李先生說。據介紹，李先生購買樓盤的均價在1.2萬一平米，五個月前，這個樓盤還僅僅為8000元一平米。 新京報記者 王全浩

　　3 因房價放棄深圳到寧波

　　“G20以后房價上漲了點，但寧波這邊還是非常優惠的。”在方太廚具做財務的張女士對記者介紹。

　　她去年辭掉了月薪8000元在深圳聯想的工作，在家人一片反對聲中，來到寧波杭州灣特區發展，目前工資只有原來的一半，杭州灣是由填海造的一片土地。

　　“最大的原因是房價。”張女士說，“一套100萬的房子首付一般只需要拿出二三十萬。”張女士對記者說，自己之前在深圳做財務，月薪能夠達到八千，現在只有差不多當初一半的收入，但是一來現在生活成本低、二來房子“真心便宜”。按照深圳城區五六萬一平米的房價，自己不吃不喝要幾十年才能還清房貸，自己又是來自湖北的農村，“不想給父母太大的壓力。”

　　她告訴記者，雖然房子她男朋友已經買了一套，但下月她還計劃自己買一套，當作投資。

　　“現在我倆自己就有能力貸款買房了，而且類似國慶假期還能去附近的周邊城市旅游，感覺離開深圳挺對的。”她對新京報記者說。

　　“G20以后房價上漲了點，但還是非常優惠的。”10月5日，寧波杭州灣的一位地產中介客戶經理向新京報記者介紹，實際上，當地的去庫存力度仍然非常大，房價較前幾年也便宜很多。目前當地的均價在每平方米6700元左右，同時，當地政府、企業有很多吸引購房者的優惠政策，比如給大學生提供15萬的補貼以及相當于房價2%的優惠（之前是1％）、有些企業給員工提供便宜將近10%的團購政策。 新京報記者 宓迪

　　■ 走訪

　　燕郊有房主調低售價

　　9月30日，北京市出臺新政，購買首套普通自住房，首付款比例不低于35%。政策出臺后，位于北京周邊的燕郊樓市也似乎“聞風而動”。昨日有消息稱，近期在鏈家官網上，燕郊二手房的庫存量大幅增加，亦有消息稱，部分樓盤已經每平米下調了1200元左右。

　　昨日，新京報記者走訪發現，燕郊部分賣房者已有調低售價的打算，但整體變化不大。北京則仍處于平穩狀態。

　　“燕郊房產成交價從八月份起，一直處于平穩狀態，只不過業主的報價稍有下降，有人就以為房價要跌，其實燕郊房價并沒有那么高。”鏈家一位銷售人員表示。

　　房價要跌的情緒仍然留存在一些業主的心頭。新京報記者以買房者的身份看了位于燕郊上上城的3套房子，其中一位業主特意從單位請假回來給記者開門，表示想趁著價錢還算高賣掉，換一套城里的房子；而另一套房子的售房中介在記者看房前就表示，原價214萬的房子“價錢好商量，200萬沒問題。”

　　“現在我們有10000多套房子掛在網上，有些價錢其實虛高，還要看買賣雙方的成交意向。”一位鏈家中介表示。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，從近期數據來看，北京9月30日出臺的限購政策對燕郊房價其實沒有什么影響，不過長期來看，燕郊房價沒有什么支撐的因素，此前也有降價的苗頭。

　　北京亦有中介在微信朋友圈中貼出了部分房源降價出售的消息，但北京的多位房產中介均表示，政策出來后，房價會變平穩，但現在北京整體房子少，也不會降。”多位置業顧問表示，目前尚沒有賣房者向他們表示要調低售價。 新京報記者 宓迪 陳鵬 實習生 洪紫桐

　　■ 分析

　　調控頻出部分灰色地帶仍難監管

　　伴隨著多地政府的調控，此前風靡于樓市的“首付貸”、“尾款貸”等金融產品也成為監管層重點的整治目標。在全國多地城市的調控政策出臺之后，國慶期間，新京報記者走訪國內多地的房地產市場發現，類似“開發商墊付資金”、“借名買房”等現象仍然存在。

　　專家認為，本輪房地產上漲已經接近尾聲，后期要警惕樓市去杠桿風險。對于“開發商墊付資金”、“借名買房”、“假離婚購房”等現象，分析人士認為，目前這些現象屬于灰色地帶，尚難給出明確的界定及監管。

　　多地購房仍存“灰色地帶”

　　隨著房價不斷飆升，各地樓市交易火爆，甚至出現了“假離婚購房”等亂象。“各種亂象頻出的原因在于，房地產具有財富效應，不少人出于恐慌心理，想盡辦法購房、炒房。”中原地產分析師張大偉直言，房價過高、漲幅太快導致樓市亂象頻出：“如果房價、漲幅等合理，相信沒有人去破解相關政策。”

　　新京報記者在探訪過程中也發現，鄭州市、固始縣等地樓市存在“借名買房”、“房企墊付首付金”等情況。

　　10月2日，準備在鄭州置業，但沒有鄭州戶籍的李先生決定借朋友徐先生的名字購房。這位徐先生為當地人，且名下沒有住房。對此，雙方簽署協議中明確，“以甲方的名義購房，房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”

　　10月5日，在河南固始縣的國慶房展會上，一位置業顧問王新（化名）介紹，2016年上半年的時候，客戶購買小面積的住房時，可以獲得一年內的首付免息貸款。“比如首付十萬，你可以先交兩萬，這八萬可以過年再還，一分錢利息不收”。

　　而當新京報記者詢問目前是否能夠享受類似首付方面的貸款時，王新表示，“現在資金不是很充足的話，可以申請緩幾個月。”

　　“對購房人來說，‘借名買房’有風險，如果對方有債權等記錄，可能會影響到資產安全，但是從監管角度來說，該行為屬于灰色地帶，不算違法、沒法懲處，也無法監管。”張大偉直言。

　　對于“開發商墊付首付”的情況，張大偉表示，該現象同樣屬于灰色地帶。“大部分人購買的房子是期房，銀行對于期房放款抵押的要求是必須在樓房建成封頂之后，但購房者在網簽時就需要交納首付。”張大偉解釋，此種情況下存在時間差，“這個錢在購房者繳納首付款后到銀行放款之前，一直都‘睡’在開發商賬戶上，所以只要購房者在期房建成封頂，銀行放出抵押貸款前交齊首付款，就不叫違規。”

　　對于“眾籌買房”等情況，張大偉解釋，兩年前，樓市成交不活躍，有些城市曾出現過該類情況，但后被叫停。“這一現象涉嫌非法集資、不定向融資，性質類似于博彩。”張大偉表示。

　　值得注意的是，深圳市近日出臺的新規也直接遏制“假離婚買房”亂象。據新政，此次限購政策中特別追加“本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購1套住房”，以堵住此前的限購漏洞。

　　專家認為本輪上漲接近尾聲

　　隨著樓市的火爆，9月30日以來，包括北京、上海、深圳等多個城市發布調控措施，提高購房資格門檻，加強限購，并對購房中出現的金融杠桿行為進行監管，試圖給火爆的樓市降溫。

　　除了調高二套房首付款外，多地政府部門還加強了對購房者資金來源的監管，限制借錢買樓的情況。

　　方正證券首席經濟學家任澤平認為，2014-2016年這一輪房價上漲主要受益于政策牛（放松限購限貸減稅）、水牛（貨幣超發低利率）、杠桿牛（放松限貸降低首付比），現在這三頭牛都走了：政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。過去平均而言，一輪房價小周期上漲18個月，這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。“房地產小周期趨于結束，房價上漲接近尾聲”。

　　對于未來的房地產政策走向，任澤平認為，房地產政策取向將因城施策，一二線加強調控，三四線繼續鼓勵去庫存。

　　任澤平認為，未來房市區域化分將越來越明顯，一二線人口遷入但土地供給慢，房市將日趨貨幣金融化。

　　對于當前各地監管的首付貸問題，任澤平也提醒，部分地區的首付貸類似于去年股市的場外配置，其對房價波動承受能力低，要密切留意去杠桿風險。 (記者 朱星 侯潤芳 陳鵬)