9·30新政兩年多地限購由取消到重啟 購房者增加緊迫感

 　2014年9月30日，央行、銀監會下發《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，業內稱之為“9·30新政”。其中最大的亮點是“房貸結清后再購房可算首套”。在這項新政的驅動下，自2011年以來的限貸政策開始松動。在新政出臺的前后，多個二線城市也取消了此前執行的限購。

　　從2015年7月起，全國各地出現了一波房價上漲的浪潮，國家統計局公布的數據顯示，2016年8月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別有62個和53個，其中廈門、合肥的新建商品住宅價格較一年前的同期水平超過了40%。

　　在“高熱”不退的房價面前，從2016年8月起，蘇州、廈門、杭州、南京相繼宣布重新啟動已取消兩年的限購政策，有消息稱，同樣處在房價“升溫”狀態中的鄭州、武漢等可能也將考慮重新啟動限購政策。

　　【交易】

　　購房者：今年突然有了緊迫感

　　“如果能夠預見到現在的情況，想盡辦法也要一步到位。”9月29日，談到最近的購房經歷，家住大興黃村的吳女士感嘆道。

　　2014年上半年，當北京二手房正處交易低落期時，吳女士在黃村大興購置了一套一居室作為婚房，計劃等到有小孩時再換一套離市區更近的兩居室。

　　今年，眼看著北京二手房成交價格在上漲，正在考慮生孩子的吳女士夫妻倆突然有了緊迫感。“我們目前所住的區域沒有合適的學校，可現在基本上在南三環和南四環之間的萬年花城這樣的小區，兩居室總價也在六七百萬，我們現在這套一居室出售所得的資金差得還很遠。新房就更不用說了。”吳女士表示。

　　而對于開發商和售樓人員來說，過去的兩年，北京樓市同樣在改善型市場這條路上越走越遠。

　　亦莊某樓盤的銷售人員陳晨（化名）回憶，早在2014年上半年時，亦莊有項目曾經打過“降價牌”，“當時片區里幾個項目都有針對剛改需求的產品，庫存量不小。”

　　不過陳晨表示，自從2014年9·30房貸新政出臺后，市場上潛在的改善性需求逐漸被激發起來，片區里多個項目去化加快的同時，售價也慢慢起來了，“上個月有項目小步快跑，推出的幾十套改善型房源半個小時就售罄了。”

　　而對于開發商來說，近兩年來隨著北京住宅用地供應的逐年縮減和價格上行，沒有雄厚的資金實力，在北京拿地則是越來越難。而即使是實力雄厚的央企和龍頭房企，去年以來也多選擇聯合拿地模式，以此分攤成本壓力和投資風險。

　　【分析】

　　限購重啟，后續影響幾何？

　　在“高熱”不退的房價面前，從2016年8月起，蘇州、廈門、杭州、南京相繼宣布啟動限購政策，有消息稱，同樣處在房價“升溫”狀態中的鄭州、武漢等可能也將考慮重新啟動限購政策。

　　值得注意的是，此前，蘇州、廈門、杭州、南京四地都在2014年9·30新政前后取消了一直執行的限購政策。此番則意味著時隔兩年之后的“重啟”。

　　“從2014年9·30至今2年來，確切來講從2015年的3·30新政至今18個月，樓市已經走完了一個周期，即便沒有進一步的政策調整，市場自身也有調整的需求存在。重新全面啟動限購后，加上市場本身的周期效應，會產生疊加效應，相信從今年四季度到明年年初，房地產市場會逐步趨于冷靜。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示。

　　而在京WORK-北京碼頭創始人、北京房地產學會執行會長陳貴看來，這次限購對北上廣深的影響有限，對熱點二線城市的降溫比較明顯，但由于三四線城市在這輪房價上漲中幾乎沒反應，因此，去庫存壓力還是在三四線。

　　胡景暉認為，三四線城市仍有去庫存的必要，更重要的不是通過普惠制的降息減稅實現，更多的通過產業結構的重新布局，人口、教育、醫療的重新布局，讓這些需要去庫存的城市，有更多的人口凈流入，產生真實的住房需求。

　　“我們可能會面臨改革的陣痛，但這一過程必須要經歷，不然我們又會走向老路。”胡景暉說。（記者 方王洋 張曉蘭 實習生 洪紫桐）

　　■ 案例

　　福州樓市新政：房價漲幅不得高于10%

　　9月29日，福州市人民政府辦公廳發布了《福州市進一步促進房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》（下稱《通知》），分別從增加住宅用地供應力度、控制房價增長、加強市場監管等七方面入手，對當地樓市進行調整。上述通知中的七項規定被業內簡稱為“榕七條”，其中，有關于房價漲幅不得高于10%的規定引起了市場關注。

　　《通知》規定，商品房銷售價格要按照“一房一價”和明碼標價的原則公示商品房銷售價格。同一批次房源應當在批準商品房預售許可后15天內一次性全部公示銷售價格，并公開對外銷售。如果開發企業未按規定報備或未及時公示商品房銷售價格的，房屋登記部門暫停辦理商品房預售許可審批。

　　在商品房價格管理方面，福州市政府要求同一批次房源應一次性全部公示銷售價格，同時明確規定同類型房屋的售價，下一批次的漲幅不得超過上一次的10%。

　　福州市還表示，將進一步增加住宅用地供應，力爭三年內市本級住宅土地供應量在原有年度供地計劃基礎上增加20%以上。

　　在業內看來，福州市之所以出臺相關政策，或與其近期的樓市漲幅密切相關。

　　“近期廈門限購后，使得很多購房需求開始集中到了福州市場，進而使得福州控制房價的壓力開始增加。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，福州房地產市場明確了去庫存周期低于12個月的縣市，需要調整供地計劃。在土地競買條件方面，福州提高了土地競買金的比例，同時對于土地款項支付的期限也進行了調整，實際上也是為了防范福州市場的炒地行為。

　　根據國家統計局的數據，今年8月份，福州新建住宅價格環比上漲4.2%，漲幅排名全國第五。與此同時，福州新建住宅價格同比也出現了20.2%的上漲水平。（記者 方王洋）

　  部分城市樓市調控政策

　　7月1日

　　合肥限貸，執行購房貸款差別化政策；8月9日限貸收緊，各銀行開始執行堪稱史上最嚴格貸款細則。

　　8月12日

　　蘇州限購，非蘇州戶籍居民在申請第2套住房貸款時，需提供2年內累計1年納稅或社保證明。

　　9月1日

　　武漢限貸，對在武漢市擁有1套及以上住房的家庭，再次申請貸款時提高首付比例，最低首付比例為40%。

　　9月5日

　　廈門限購，對擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，以及未達到納稅要求的非本市戶籍居民家庭暫停出售建筑面積144平米及以下的普通商品住房。

　　9月19日

　　杭州限購，在市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。之后宣布，9月28日起上調二套房首付比例、暫停購房入戶。

　　9月26日

　　南京限購，在主城區范圍內，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。

　　9月29日

　　福州限價，商品房實際銷售價格原則上不得高于備案價格，同一項目下一批次備案預售價格原則上不得高于上一批次同類型房屋銷售價格的10%。