樓市接力還看不到最后一棒

       樓市接力還看不到最后一棒

　　“未來部分城市成交下滑是大概率事件”

　　夏天已經過去，但樓市似乎還未“換季”。8月份全國100個城市新建住宅均價繼續上漲，庫存量連續下跌超過10個月。高燒的“樓市”，不僅僅是改善型需求的支撐，也與經濟轉型時期投資回報率下降、大量資金涌入樓市有關。對于后市，專家認為，部分城市成交下滑是大概率事件，但不會出現斷崖式下跌，價格總體上會繼續上漲。

　　樓市熱度向杭州武漢傳導

　　“9月18日杭州某樓盤開盤，300多套房源引來2000人爭搶。”樓市熱度已經從一線城市傳遞到南京、蘇州、廈門、合肥這樓市“四小龍”，現在又開始向杭州、武漢等二線城市傳導。

　　中國指數研究院對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，8月全國100個城市(新建)住宅平均價格為12270元/平方米，環比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個百分點。同比上漲13.75%，漲幅亦擴大1.36個百分點。

　　房價持續上漲，庫存量卻在連續下跌。截至2016年8月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米，環比減少0.9%，同比減少5.7%。今年前8月，全國35個城市新建商品住宅庫存總體處于下滑態勢，若從同比增幅看，已出現連續13個月的庫存同比下跌。

　　而一線城市新房庫存不足的風險，已開始傳導到二手房市場中，進而使得二手房的價格也呈現出快速上漲的態勢。不過，三線城市的去庫存任務依然艱巨。

　　購房者“有被裹挾的感覺”

　　“你買的時候幫我買一套就行，我就不用專門跑一趟了。”掛完一位重慶朋友的電話，文宇(化名)又計算了一遍，如果買一套朋友口中的公寓，租金回報率大約能在5%左右，“現在買理財產品回報率能到5%就不錯了，何況房子還可能保值增值。”經過今年上半年的瘋漲，文宇已經嘗到了買房的甜頭，她在合肥購買的房子，價格漲幅已經超過50%，“股市行情不好，就把錢撤出來了。北京的房價太貴，就跟著朋友去二線城市買。”文宇再三表示，自己并非投資客，只是跟隨著周圍人的腳步在買買買，“有一種被裹挾的感覺。”

　　雖然文宇一再與投資客撇清關系，但她實際上已經是名副其實的投資客，她的心態，也是部分投資客的心態。寬松的貨幣環境、銀行信貸政策對樓市的支持、股市和債市的不穩定等，導致資本進入上漲預期較強的樓市。經濟學家馬光遠也認為，民間投資可選擇的投資領域越來越少，從而出現了企業和居民紛紛殺入房地產避險的狀況。

　　房價上漲可能引發資源配置不當

　　今年房地產市場的表現與2009年有相似之處，都是貨幣政策寬松、在政策的刺激下，房地產很快回暖。但也有很大的不同，2009年房地產市場沒有如今的庫存問題，且從房價的絕對值來看，很多城市房價在經歷了2008年的調整之后基本處在合理區間。而今年的市場是，一線城市限購帶動了熱點二線城市，熱點二線城市的升溫正逐漸傳導給其他二線城市，而真正需要去庫存的三四線城市卻并沒有想象中的火熱。“熱傳遞”能否把二線城市的熱量傳到三四線城市，還尚未可知。

　　房價的過快上漲，也可能引起市場的不良反應。有業內人士認為，房價持續、過快上漲，可能引發資源配置不當，同時高房價會擠壓當地居民其它領域的消費支出，進而影響相關實體經濟產業的正常發展。中原地產首席分析師張大偉表示，房價爆發的原因是資金潮下的資產荒，“信貸不能只投入到房地產，要有政策約束；房地產去庫存也不能只去一二線城市，銀行對三四線城市應該增加利率優惠。”

　　“價格下滑的可能性不大”

　　樓市高燒會延續多久？這是眾人最為關心的話題。美國評級機構標準普爾日前發布報告指出，由于政策的支持作用遞減、比較基礎較高以及土地價格上漲，未來12個月內中國房地產業增速將放緩。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京晨報記者采訪時表示，部分城市成交下滑是大概率事件，“即便是成交量下滑，但價格下滑的可能性是不大的。市場交易不會出現斷崖式的下跌，價格總體上會繼續上漲。部分投資客也會對房價上漲帶來的盈利空間擴大有更大的市場信心。”

　　馬光遠則認為，凡是土地供應充足，房地產開發投資增速快，新房開工面積大的城市，未來房價趨穩是大概率，“比如合肥、鄭州、武漢等城市，盡管目前房價表現搶眼，但在未來供應沒有問題的情況下，這三個城市的房價已經走到了盡頭。”　（記者 楊奕）