樓市“發燒”，如何應對房東跳價

　　近期“地王”頻現，這使得周邊二手房紛紛搭順風車漲價，這種跳價現象讓買家頗為無奈。不過業內人士認為，買家其實不必逆來順受，完全可以在二手房交易過程中的不同階段采取相應措施，來降低跳價的可能性。

　　“地王”成跳價信號

　　近日，正在看房的小王遇到了一件糟心事，好不容易看中了一套合適的房子，卻遭遇房東跳價。

　　小王看中了上海大學附近的一套小兩房，面積約60平方米左右，房東報價245萬元，小王覺得價格合適，準備付定金之后簽合同，但恰逢靜安中興社區地塊拍出天價，房東要求加價10萬元，否則中斷交易。小王認為對方加價理由過于牽強，但卻又毫無辦法，只得繼續踏上漫漫找房之路。

　　其實，小王的遭遇只是當前滬上二手房市場非理性跳價現象的一個縮影，因為“地王”的出現而導致房東跳價的現象比比皆是。

　　如中興社區地塊附近的二手房，在拍賣結果出來之后，馬上告知中介加價50萬元。更有甚者，附近有房東預先了解到地塊拍賣信息，隨著市場關注度的提高，該房東將自己的二手房掛牌價從最初的1350萬元，不斷加價，直至拍賣結果公布之后加到1600萬元，加價幅度高達20%。此外，早在今年7月份，浦東新區祝橋鎮地塊被金地集團以88億元獲得之后，周邊的二手房價應聲而漲，一次性加價幅度在10萬～15萬元，如一套小面積兩房的掛牌價從185萬元，調整為200萬元。

　　自5月以來，滬上頻繁地出現高價地塊的成交，面粉貴于面包的情況在土地市場中已是屢見不鮮。根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，自5月以來，全市商品住宅類用地的平均樓板價已高達3.44萬元/平方米，并且其中絕大部分為外圍區域的土地。而在“地王”四起的局面下，市場心理的天平完全失衡，加之房東在二手房市場中完全占據了主動地位，跳價的情況變得十分普遍，甚至顯示出了嚴重的非理性傾向。在房東頻繁跳價的局面下，購房者如何維護自身的利益就變得十分重要了。

　　四招應對跳價

　　因為“地王”而引起的跳價現象屢見不鮮，而同時買方并不占據優勢，在這種情況下，適當運用一些技巧和方法，來扭轉這種不利局面。在二手房買賣過程中，每個階段碰到的情況各不相同，所以我們下面將針對不同階段可采用的技巧，來進行詳細解釋。

　　一、看房階段：提前了解相關信息

　　孫子兵法指出，知己知彼，百戰不殆。同樣的道理，在買房過程中，如果掌握了更多的信息，其實更加有利于自己做決策。

　　在看房階段，最重要的一點就是要了解周邊是否存在將要拍賣的地塊。據了解，這類信息可以通過上海規劃和國土資源管理局官方網站的土地出讓信息欄中查找。另外，相關土地出讓報道也會在拍賣之前發布，購房者只需稍加留意，便可了解到此類信息。

　　了解土地出讓信息到底有什么用呢？主要是需要根據這些信息提前做好防備工作。通常情況下，當地塊完成了住宅土地用地審批，便會進入正式的出讓程序，而如果房東也了解到了這個信息，那么對方無疑也會關注土地出讓的進程，在這種情況下，購房者要做的就是留意賣家的心理變化。如果對自己的報價一再拖延而不予理會，可以初步斷定他已無心交易；如果賣家接受了報價，此時則應該考慮加快交易進程，以免夜長夢多。

　　二、議價階段：加強說服是關鍵

　　在交易的商談階段，房東的跳價并不受到法律約束。因此，遇到房東想跳價往往是很無奈的事情，只能加強說服。

　　當然，并不是所有的說服工作都會起作用，買家應該先判斷賣家出售房產的目的，然后再進行有針對性的說服。舉例說明，如賣家并不是因為急需資金而出售房產，那么他會待價而沽，以謀求更高的價格，所以這個時候買家如果希望對方放棄賣高價的機會，無疑是難以實現的。因為對方已經鐵了心要漲價，即便是磨破嘴皮，也肯定不會有作用，所以還不如主動放棄，把精力放在下一套房子上面。

　　那么，有哪些類型的賣家有可能會被說服呢？我們認為必須從“急售”上下功夫，比如賣家經營上需要資金，或者自己換房急需首付款，甚至包括出國手續已經辦妥需要在短時間內將國內不動產處理掉等等，他們因為急需資金，所以不會在意能否多賣10萬-20萬元，此時進行說服，如再適當做點讓步象征性地加一點價，可能會起到不錯的效果。

　　三、付定金階段：支付高額定金

　　在商定價格之后，需支付一定數額的定金，一來顯示買家有誠意，二來也能在一定程度上防止賣家反悔。

　　根據《擔保法》第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”房東在收取了定金后，如若跳價違約，必須依法雙倍返還已經收取的定金。當然，定金數額不可高于成交金額的20%。

　　需要注意的是，盡可能支付高額定金，加大違約責任，以便對賣方起到震懾作用。當違約所帶來的利益，超過付出的賠償時，有些人就會鋌而走險。一些惡意跳價的房東，也抱有類似的心態，當他們覺得跳價獲得的利益可以超過違約金或者賠償的定金時，他們會不惜毀約，如今上海樓市價格跟隨“地王”暴漲的趨勢非常明顯，也在一定程度上助長了這種心態。因此，業內人士建議提高定金或者違約金的數額，就是提高房東跳價違約所要付出的代價，從而讓房東在產生跳價想法的時候，能夠主動放棄。

　　四、過戶階段：善用法律武器

　　簽訂房屋買賣合同之后，房產交易受到法律的約束和保護，此時房東繼續跳價屬于違約行為，購房者有權根據法律規定維護自身的權利。

　　《合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果。

　　由于近期“地王”周邊的房價躥升較快，尤其是在地塊拍賣前夕可謂是一日一價，一些房東難免在簽約后心思活絡，因此在簽約后，盡早完成最終的交易過戶手續，可以斬斷房東的念想，避免日久生變。而在簽訂合同過程中，需要明確違約責任，比如約定違約所需賠償的具體金額等等，并盡量把違約責任提高到最高水平。（文字來源：理財周刊）