分化難免 樓市“金九銀十”存變數

    在投資渠道匱乏的背景下，大量資金流入房地產市場，熱點城市出現價格與成交量齊漲的現象。業內人士認為，購房者心態的轉變或是近期部分城市成交量迅速反彈的原因之一。但“金九銀十”能否延續火熱的局面仍有待觀察。當前，需不斷落實分類調控思路，可考慮設置預警機制動態監測市場潛在風險。

    資金涌向樓市

    “目前貨幣存量較大，M2增速是GDP增速的2倍。”明源地產研究院副院長劉策表示，從結構上講，由于房地產行業走勢較好，因此樓市成了吸納資金最有效的渠道。

    居民住房按揭貸款的需求旺盛，也助推了房地產市場走高。華泰證券首席宏觀研究員李超表示，今年人民幣新增貸款主要靠房地產和基建需求拉動，居民按揭貸款上半年一直保持震蕩上行的態勢。預計8月份居民中長期貸款仍然不會降低，維持在4700億元的高位是大概率事件。隨著基數效應逐漸弱化，M2將迎來小幅觸底反彈。7月份M2接近全年的最低點，8月M2同比增速超過11%的可能性較高。

    2016年二季度中國貨幣政策執行報告中指出，上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達32.2%，月度增量屢創新高，主要是因為上半年商品房銷售增速較快，帶動個人住房貸款較快增長。上半年，全國商品房銷售額累計同比增長42.1%，增速較上年同期大幅提高了32.1個百分點。分機構看，中資中小型銀行貸款同比多增較多。

    從已發布的銀行半年報看，建設銀行上半年加大了個人住房貸款投放力度，個人住房貸款318.177億元，不良貸款率為0.34%。個人住房貸款余額、新增規模均居同業首位。建行董事長王洪章日前在半年報業績說明會上表示，下半年建行按揭貸全國第一的趨勢會持續，除力推住房按揭貸以外，還要推進住房公積金貸款。

    “資產荒”也成了當下樓市火熱的原因之一。劉策表示，存款和國債利率低，甚至無法跑贏通脹；房地產價格則在穩步上漲，成為居民財富增值的重要手段之一。因此，居民存款甚至大機構的資金都沒有更好的去處。

    購房者心態微妙

    易居研究院的數據顯示，8月市場成交相比7月有所上升，反映購房者入市積極性在提高。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對購房者而言，除了擔心房價上漲以外，也擔心信貸等政策收緊，加快購房節奏是鎖定購房成本、規避政策調整風險的最佳策略。

    最近打算購房的小馮對記者表示，好多樓盤還沒等考慮好，就已經售罄了。小馮來北京已快四年，一直未將買房列入自己的計劃。眼見近幾個月北京一些樓盤的價格持續上漲，心里才感到著急。“看周圍的人都在買房，自己不買，感覺踏不上這趟車了。大家都說京滬樓市一直在漲，現在想想以前自己可能顧慮太多，買了應該不會虧。”

    此前中國證券報記者在通州采訪時也遇到過一些購房者感慨應該早買房。“一年前房價3萬多時沒有入手，現在眼睜睜看著漲到了5萬，越漲越高，對自己而言壓力越來越大。但現在不買又擔心將來限購更嚴，想買都買不成了。”一位購房者表示。

    無獨有偶，在深圳工作的小杜，近來也開始籌錢準備在東莞市松山湖附近購置一套房產。小杜坦言：“我目前的工資確實無法負擔深圳的房價。很多外地人都在深圳買房，甚至還有香港人來投資。現在只能先買周邊城市的房子作為投資，等將來房價漲了再置換深圳的房子。”小杜的同事甚至還打算投資武漢、西安等二線城市的樓市。

    易居研究院的報告顯示，今年5月至7月份市場交易呈現逐月下降態勢，但8月開始出現反彈。另外，相比2010年至2015年同期，今年8月份市場成交是近年最好的水平。

    “由于近期部分二線城市存在政策調整的可能，因此購房者在入市方面依然不敢懈怠。”嚴躍進認為，從資金上看，雖然擠壓資產泡沫是商業銀行需配合的內容，但不排除“金九銀十”階段商業銀行部分信貸部門會放水，用以搶占優質房貸客戶。

    從價格方面看，隨著樓市進入“金九銀十”的傳統旺季，市場供需兩端將持續上行。以北京為例，9月3日在通州、房山和大興開盤的三個項目，去化率均達到了100%。

    但上海中原地產市場分析師盧文曦表示，此前銷售是以透支后續購買力為代價的，尤其是上海，淡季不淡，因此“金九成色”不足的可能性較大。中原地產研究報告指出，9月逐步進入傳統的成交旺季，也是近幾年政策發布的窗口期，鑒于當前市場的不確定性，近期部分房企紛紛加快了項目入市節奏。近六周中原地產監測的19個城市推售總套數均超過1萬套，8月最后一周達到1.5萬套。但推盤認購率有所波動，后市或面臨前期成交透支所帶來的銷售壓力。

    加強預期管理

    隨著一線城市和熱點二線城市調控政策出臺預期強烈，更多地區的樓市也可能傳遞出資源稀缺的信號。東興證券分析師鄭閔鋼表示，這或令政策意圖打折扣，不能達到平抑地價和房價的目的。當前市場與政策博弈的力度正在不斷加強。

    中國指數研究院報告表示，展望未來，在熱點城市樓市持續高燒的情況下，房地產調控力度將進一步加大。同時，隨著市場傳導效應不斷顯現，未來或有更多城市加入政策收緊行列。

    在此背景下，部分購房者可能加快購房，以規避后續政策收緊風險。換言之，在政策沒有真正落地時，各類恐慌性購房的做法難以避免，反而會使部分城市成交量上升。

    劉策表示，有些城市甚至越是出臺相關調控政策，房價越是上漲，打亂了市場的自身節奏。

    業內人士認為，房價調控和房價上漲是兩個現象。如果沒有調控，有可能房價漲幅會更大。一些大城市房價上漲壓力比較大，調控效應可能會被削弱；有些城市經過調控后，會有所降溫和規范。在一定程度上來說，調控仍然是有效果的。

    住建部在貫徹《法治政府建設實施綱要(2015-2020年)》實施方案中表示，將完善房地產宏觀調控。根據房地產市場分化的實際，堅持分類調控，因城施策。堅持加強政府調控和發揮市場作用相促進，使房地產業與經濟社會發展和群眾居住需求相適應。

    “相關部門不應出臺助漲房價的措施，否則會加大投機性需求。”劉策認為。

    嚴躍進表示，后續相關部門可考慮建立一個預警機制，預測接下來房價的上漲趨勢，對此有所準備。目前，多數地區是房價上漲過快過猛后才出手調控，仍然比較滯后。應動態監測市場潛在風險，至少提前四個月至六個月來進行預判管控。(記者 彭揚)