收緊政策或三季度集中落地

    8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2016年7月新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有16個(gè)，上漲的城市有51個(gè)，持平的城市有3個(gè)。其中深圳同比漲幅最高，達(dá)到41.4%，上海和北京上漲幅度超過(guò)20%，南京、廈門與合肥上漲幅度超過(guò)30%，上漲幅度超過(guò)上海和北京。

    上述數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入下半年以來(lái)，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍然在高位上漲，樓市仍然沒(méi)有出現(xiàn)降溫的跡象。尤其部分二三線城市樓市出現(xiàn)“日光盤”和“買漲不買跌”的火熱局面，比如南京、廈門與合肥土地市場(chǎng)也是高價(jià)地頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)一線城市。

    那么，相關(guān)政府部門是不是對(duì)于“買漲不買跌”與“地王”現(xiàn)象坐視不管呢？顯然，不是。

    我認(rèn)為，從政策面走向來(lái)看，蘇州、南京等城市樓市出臺(tái)新政后，三季度其他房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)10%的熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“限貸”政策出臺(tái)的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購(gòu)”已經(jīng)是大概率的事件了，核心內(nèi)容顯然是通過(guò)“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。同時(shí)，針對(duì)高價(jià)地推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，三季度“控地王”也將成為政策面走向的非常重要的特征。理由如下：

    首先，前期政策較為“溫和”的城市已經(jīng)出現(xiàn)穩(wěn)步收緊的措施。

    隨著市場(chǎng)熱度的回升地王的頻現(xiàn)，地價(jià)超房?jī)r(jià)“面粉貴過(guò)面包”的怪相也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。因此部分過(guò)熱城市政策存在收緊的可能性，三季度這些城市將有提首付“降杠桿”類的措施出臺(tái)。

    其次，“限貸”勢(shì)必重出江湖保衛(wèi)銀行自身資產(chǎn)安全。

    房貸資產(chǎn)縮水會(huì)使得金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)，銀行必然首先收口子，保衛(wèi)自己的資產(chǎn)的安全性。那么收什么？答：開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款，通過(guò)首付提升、利率提升等方式對(duì)沖未來(lái)存在的潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，這也就意味著上述熱點(diǎn)城市存在首先重啟“限貸”通過(guò)“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性。

    第三，“控地王”措施或?qū)⒃谌径燃新涞亍?/p>

    從熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)政策走向來(lái)看，既然有“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，市場(chǎng)也會(huì)因此存在系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，那么，三季度也勢(shì)必會(huì)有相對(duì)應(yīng)的“控地王”的措施，以防止市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。比如針對(duì)拿地場(chǎng)外配資加杠桿拿地情況給予監(jiān)管和控制，對(duì)于拿地首付比例進(jìn)行提升，對(duì)于拿地后的開(kāi)工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件的時(shí)間及竣工的時(shí)間給予限定等，為土地市場(chǎng)“降杠桿”，防止地王頻現(xiàn)而導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

    張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)