二線城市樓市調控只是溫柔一刀

    幾個熱點城市的調控底牌，清楚表明了地方政府的投鼠忌器和繼續依賴地產業支撐經濟的企圖。

    近期，三大暴漲的二線城市合肥、蘇州、南京都出臺調控政策了。初看起來聲勢不小，但細看之下，這些政策十分溫柔，更多是微調，很難對樓市產生根本影響。

    不妨總結一下核心條款：蘇州的政策相對比較嚴厲，成為首個重啟限購的二線城市。外地人買二套房需交1年社保。已有2套房及以上則停止貸款。

    合肥弱一些。首付款比例有了較大提高，而且采取了更多限貸措施，對開發商繳納土地款的時間進行了約束。

    而南京新政則更加輕微。主要是稍微提高了一下首付，改變了土地出讓政策，更像是面對熔斷尷尬的無奈之舉。

    所以，對比2011年的限購政策，這些政策只能算溫柔一刀。對于這些城市的火爆局面來說，難有實質作用。

    而目前經濟環境，銀行利率之低和貨幣發行之高都遠超當年，這樣的市場本身就瘋狂多了。幾個熱點城市的調控底牌，清楚表明了地方政府的投鼠忌器和繼續依賴地產業支撐經濟的企圖。

    中央高層迄今沒有任何聲音，住建部約談了幾個大企業后，再無下文，仿佛一切都沒發生過。這樣的局面下，融資成本低、手握大把錢的地產商們自然有恃無恐，敢于放手搶地，即便國資委的約談讓國企收斂搶地行為，民企也照樣會補上空缺。

    所以，我們看到了前所未有的尷尬局面，一方面地方政府調控聲高，另一方面各大城市地王依舊瘋狂，地價又創新高。

    雖然，采取了調控措施的幾個二線城市尚未出讓土地，但要判斷新效應如何，看看上海就知道了。在調控政策五個月后，上海新地王在原來北京地王和深圳地王價格的7萬上翻了一番達到14萬，基本上和香港地價接軌了。

    而且地王在八月繼續呈蔓延之勢，中部除了合肥，發展不錯的鄭州、武漢、甚至南昌都出現了地價超過房價的現象，地王遍地開花。尤其是鄭州地王價格已超過廣州，達到36900元。經濟不發達的中部地區產生如此高價，真有點驚心動魄。

    這樣的局面何時才能終結？

    解決方法還要在供求關系上做文章。首先在需求上，去年以來的改善性需求升溫，加上今年的投資性需求猛增，一直存在的剛需，三大客群在貨幣放水政策的背景和房價高漲的殘酷現實下蜂擁而至。導致熱點城市供求關系迅速逆轉，加上地王刺激，房價進一步快漲，導致越漲越買的循環效應發作，局面不可收拾。

    如前所述，調控也只能擠掉一部分投資客，大多數需求還在。只能靠地方政府增加土地供應來緩解，而這也需要時間。更何況今年出讓的土地多為地王，未來房價必然居高不下。到那時剛需已夠不到，投資者忌憚高位風險，改善者持幣而觀，加上經濟不振等因素，樓市整體需求萎縮，才有可能使樓市再現拐點。

    這就是市場機制的自我調整，核心是地王的曲高和寡讓供需再次逆轉。所以地王出現得越多，地價上漲越快，臨界點的到來也就越快。

    □張百忍（地產學者）