低利率時代買房 用足貸款更劃算

　　進入低利率時代，銀行理財產品和互聯網“寶寶”收益不盡如人意，最為“保守”的老牌理財產品——房地產還是不是理財的好選擇？對于大部分首次置業者和為二孩換房的買家來說，低利率環境下購房成本和風險均相應下降。不過，業內人士建議，首次置業者負債不可超過月收入50%，二套房置業者的月還款數不要超過家庭月收入的20%。

　　文、表 廣州日報記者林琳

　　目前的銀行利率幾近歷史最低水平。與此同時，二孩政策也給很多家庭帶來了改變生活方式的預期。

　　中原地產研究部主任熊小洪分析稱，目前房價仍處于上升通道，“越來越多的客戶將資金的大部分用于購置物業。”

　　低利率時代更適合貸款買房

　　據了解，廣州首套房平均利率4.21%，為全國第六低的城市，這為老百姓購置房產節省了利息成本支出。

　　中原研究部監測的陽光家緣數據顯示，120平方米的物業在2016年4月~5月份成交占比較第一季度提升了1.5個百分點，對于打算生二孩的老百姓來說，一方面，人口增多，需要提前購置大房；另一方面，在低利率的時代，買房不僅可以使資產保值增值，對抗通脹，也能利用低利率政策減少購房成本支出。在2016年成交的3房及以上的物業付款方式來看，按揭貸款的占比呈一路走高的態勢，2016年1月~5月份占比在87%的水平，較2015年第三季度多了7個百分點左右。

　　根據個人情況調整負債水平

　　房天下廣州二手房電商大區總監甄欣介紹，在低利率時代，我們都面臨著如何投資理財以抗擊通脹的問題：“在一線城市，房產的投資與金融屬性會逐漸超越其基本的居住屬性。”他發現，不論是手中僅有20萬~30萬元的首次置業者，還是有高達200萬~300萬元流動資金的高凈值用戶，一線城市房產都是他們眼中最穩妥的投資產品。

　　低利率時代個人貸款買房的成本進一步降低，負債的適當增加是無可厚非的。但是甄欣也強調，購房者要根據自己的家庭收入、年齡、抗風險能力而調整負債情況。

　　案例

　　中學老師張先生在某小區有一套兩房的單位，建筑面積80㎡。在二孩政策放開后，張先生與太太商量添一個小孩，于考慮起換房。他認為，目前處于低利率時期，正是換房的好時候。

　　張先生看中了同一小區內的一套三房物業，面積123㎡。張先生將原先的80㎡兩房以總價209萬元賣出，又以超過六成的首付買下了這套總價為278萬元的三房物業。

　　張先生用公積金貸款的方式再次買房，如按照2015年3月的公積金基準利率4%計算，每月月供為4774.15元，利息總額達718695.06元，而按最新的公積金基準利率3.25%計算，張先生每月月供為4352.06元，利息總額566742.75元。不僅每月省了422.09元，利息總額更是少了151952.31元。

　　專家建議

　　1.對于首次置業的剛需買家，甄欣建議，在不超過月收入50%的前提下，可以盡可能高地提高負債，用未來的錢買今天的房子：“大部分剛需買家較為年輕，未來收入上漲的空間比較大。”現在向銀行貸款買房看似背負較高的貸款，其實對大部分人來說風險是可控的。

　　2.對于家庭年收入較高、除房產之外尚有部分閑置資金用于投資的買家，甄欣建議對方不要盲目貸款買房提升杠桿：“對于有一套以上房產用于投資的家庭來說，月供扣去每月的租金收入，便是每月的實際還款數。”他建議實際還款數不要超過家庭月收入的20%，以保證在穩健投資的同時不至于明顯降低家庭生活質量。

　　房企業績

　　超30家房企公布前五月銷售數據

　　房企銷售業績同比漲近八成

　　廣州日報訊 （記者潘彧）前五月，房企普遍獲得了“豐產”。公開數據顯示，公布5月銷售業績的房企中，前五月總銷售業績同比上漲近八成，而三分之一房企已經完成了年度銷售目標的50%以上。

　　業內人士分析稱，從目前企業完成情況看，上市房企上半年有望完成任務的60%~70%，而全年來看，如果樓市不降溫，絕大部分房企將超額完成任務。不過，由于目前市場過于火爆，下半年市場的交易量方面可能會比預期要低，需求不足的風險隨時可能出現。

　　記者從公開資料了解到，龍湖地產、新城控股、旭輝、碧桂園、金地、景瑞地產、瑞安房地產、首開股份等上市房企的前五月銷售業績同比甚至翻番，其中瑞安房地產前五月銷售金額同比增幅達到415%。而從完成任務的比例上看，30家房企完成了全年目標的近半，其中超過三分之一的房企完成五成以上銷售目標，部分房企如旭輝控股已經完成六成以上銷售目標。

　　從往年數據來看，上半年是全年銷售的淡季，一般全年銷售任務的30%~40%在上半年完成。“在2016年，從目前企業完成情況看，上半年有望完成任務的60%~70%。” 中原地產首席分析師張大偉分析認為。

　　預測：下半年樓市或降溫

　　2016年上半年，由于信貸刺激等因素，一、二線城市樓市火爆，而土地市場的火爆則更勝一籌。

　　“如果下半年市場沒有變化，2016年大部分企業將超額完成年度任務。在這種情況下，房企銷售熱，完成任務情況好，推動了房企積極拼搶地王，整體看，市場已經在一、二線城市進入了非理性的火爆中。”張大偉表示。

　　不過，土地市場已經開始顯示出微妙的變化。6月13日，杭州近江單元味精廠地塊出讓，參與競買的開發商包括信達地產、中鐵建、葛洲壩、華潤、保利等一眾央企。但是該地塊并沒有出現預想中的火爆，最終溢價率僅37.34%，被平安聯合體摘走。

　　而易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，土地市場的微妙變化顯示出市場的預期，即攪局者會受到行業約談或管制的風險。背后也體現出了管控房價和地價的決心。

　　而嚴躍進認為，房企要繼續推高銷售業績，實際上還是需要繼續加快推盤節奏，但是下半年市場的交易量方面可能會比預期不足，“至少從目前市場過于火爆的態勢看，要警惕需求不足的風險。尤其是一些二線城市。另外價格方面將繼續走強，這和目前購房者看漲預期強烈等因素是有關聯的。”

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　　有中介為促簽單隱瞞欠債

　　廣州日報訊 （記者林琳）今年年初，“首付貸”等高風險金融產品被曝光，“中介理財”這個概念開始進入了大眾的視野。中介涉足理財是“跨界”還是“撈過界”？記者走訪市場了解到，目前二手房買賣的理財業務仍以贖樓和尾款墊資為主，大部分中小型中介并不具備相應的資質和能力去保證業務的安全性。

　　“低傭金時代”中介賺什么？

　　一個房地產中介電商高層告訴記者，房地產中介往低傭金時代走，確實是受到電商低傭金的沖擊，別說以前3%的中介傭金了，目前大多數買家已經不愿意付1.5%以上的傭金。對于中介來說，盈利點已經從房地產交易傭金轉到其他業務產生的傭金了。

　　記者了解到，中原地產的經紀最近賣起了保險。中原項目部總經理黃韜解釋，中原集團業務廣泛，有保險、擔保等牌照，亦有理財顧問公司、物業公司，目前是代理保險業務而不是經營保險行業。

　　征信機制有待完善

　　目前各大中介較為常見的理財業務是贖樓貸和尾款貸，贖樓貸主要針對業主賣房時還有部分貸款沒有還清的情況。而尾款貸主要是針對部分業主急需用錢，而銀行放貸審批時間較長而衍生出來的一種理財業務。

　　中介的理財業務，主要是基于二手房交易時間長，為了彌補某一方短期內的資金缺口而衍生出來的。有中介人士爆料，其最大的風險在于由于發展時間較短，目前還缺乏完善的征信機制：“市場上有實力做好相關風險控制的中介機構并不多，大部分的中小型中介尚處于快速增長期，對于風險控制、征信等方面的重視程度遠遠不足，部分經紀人迫于簽單的壓力，哪怕是對外負債、資金情況有問題的業主或賣家，也采取隱瞞甚至欺騙的方式促成交易，獲得傭金后對于后續可能產生的糾紛不管不問。”

　　超過三十家房企

　　公布前五月業績

　　30余家房企累計前5月的銷售業績同比2015年同期上漲了近八成。

　　有30家房企完成了全年目標的近半。

　　超過三分之一的房企完成五成以上銷售目標。

　　部分房企如旭輝控股已經完成六成以上的銷售目標。

　　有業內人士預計，上半年房企有望完成目標的60%~70%。