合肥樓市因政策錯配過熱

   作為典型的中部二線城市，安徽合肥市房地產市場一直“不溫不火”。然而今年以來，隨著一系列利好政策推動需求集中釋放，加之前期低庫存、供地少、地價高等因素的影響，合肥房地產市場持續出現“過熱”局面。

　　房價一路飛漲“一房難求”加劇恐慌性購房

　　今年春節后，一系列利好政策在二線城市紛紛落地，如下調首付比例、房地產交易環節契稅和營業稅優惠減免、首套房貸款利率優惠、二套房貸款“只認貸、不認房”等。這些政策進一步刺激了居民自住和改善型住房需求，導致安徽全省房地產市場也持續升溫，省會合肥表現尤其突出，新房、二手房價格一路飛漲。

　　安徽省經濟信息中心預測處近來發布的報告顯示，今年一季度，合肥市住宅市場量價齊漲，商品房和住宅銷售面積分別增長33.2％和40.4％。到了3月份，合肥市新建住宅價格環比上漲4.6％，同比上漲11.2％，在全國70個大中城市漲幅分別居第2位和第8位。

　　而在剛剛過去的4月，合肥樓市總體呈現量跌價漲。銷售方面，商品房共銷14917套，環比跌幅15.74％，各種物業類型均呈現下跌趨勢；但在價格方面，商品房成交均價9815元/㎡，環比漲幅2.58％；其中，住宅成交均價為9971元/㎡，環比上漲3.8％。

　　二手房方面，一季度合肥二手住宅環比和同比分別上漲9.3％和23.6％，漲幅居70個大中城市第1位和第4位，同比漲幅僅慢于深圳、北京和上海等一線城市。以合肥市政府所在的政務區為例，單價2萬每平米的商品住宅已屢見不鮮，而在2015年上半年，政務區均價才剛剛突破1萬元每平方米。

　　“雖然房價進入了快速上漲的周期，但總體來看，今年以來新房交易總量并沒有出現明顯上升，與去年同期相比變化并不大，這說明沒有那么多房子可賣，供給相對不足，樓市已經進入了賣方市場。”合肥學院房地產研究所所長朱德開說。

　　“買不到房”也成為合肥市購房者的普遍感受。合肥市民魏女士已連續在兩個樓盤繳納了10萬元的認籌金。“第一個樓盤春節后開盤搖號，平均二三十個人搶一套房源，沒搖上退了錢；5月初又認籌搖號，這一次是五六十人搶一套房源，還是沒搖上，開盤當天房源就沒了。”她無奈地說。

　　房價的快速上漲也加劇了“恐慌性購房”，各種不規范市場行為借機涌現，買房子捆綁車位、裝修、理財產品等行為頻頻被曝光，開發商還不斷提高驗資門檻，通過各種附加條件“篩客”。

　　不僅如此，隨著房價一路看漲，捂盤惜售、封盤停售等行為也一度成為普遍現象。記者在合肥市房屋市場銷售數據信息備案和發布的官方網站合肥家園網上查詢發現，大量宣稱“沒有房子在售”“房子全部賣完了”的樓盤，均有不少房源仍顯示“可售”。

　　“樓市本來沒生病卻跟著一起吃藥了”

　　一向“不溫不火”保持平穩發展的合肥樓市，為何在今年持續“高燒不退”？記者發現，在低庫存、供地少、地價高的情況下，大量刺激釋放需求的政策“錯配”是主要原因之一。

　　“合肥房地產市場多年來都比較健康，特別是住宅類商品房庫存始終維持在合理區間內，房價收入比、房地產占GDP比重等主要指標也在正常范圍內。因此，一些針對三四線城市的去庫存政策并不適用于合肥，對合肥這樣的城市同樣施以降低首付比例、放寬貸款限制、降低契稅和營業稅等政策，無異于樓市本來沒生病，卻跟著一起吃藥了，結果既刺激剛需族，又鼓勵投資客，‘高燒’是必然結果。”安徽置地投資有限公司董事長嚴張應表示。

　　同時，供地相對不足、地價持續上升也是導致樓市過熱局面的又一因素。2015年的統計數據顯示，當年合肥土地成交99宗，共8799.96畝（含安置房），土地成交總金額498億元。與2014年相比，土地成交宗數減少27宗，成交總面積同比下降22.47％，成交總金額則上漲72億元，成交均價漲幅過半。

　　對此，朱德開分析說，2015年合肥市土地出讓明顯減少，新開工商品房面積有所下降，有預售的新房面積相對不足，但需求也相對均衡，庫存保持在3－5個月左右。

　　“這種供給側偏緊的狀態遭遇了需求受政策刺激集中釋放，供需矛盾累積到一定程度開始爆發。”他說，再加上一些開發商捂盤惜售、中介哄抬房價等不規范行為，連帶二手房市場也量價齊升，不少區域二手房單價遠超新房備案價；價格“倒掛”又反過來助推新房價格上漲和惜售，陷入惡性循環。

　　市場總體看好調控還需“一城一策”

　　業內人士普遍認為，合肥市場總體走勢依舊向好，隨著土地供應的加快，供需矛盾緩解，這一輪快速上漲的行情過去后會迎來階段性調整，但出現大幅下跌或動蕩的可能性較小。

　　“應該看到，合肥的房價上漲是有必然性的。”朱德開分析說，“作為安徽首屈一指的中心城市，合肥的經濟總量、人口流入、交通優勢、公共服務等優勢明顯，對購房者有強大的吸引力，購房需求向合肥轉移的趨勢十分明顯。”

　　統計資料顯示，2015年合肥市市區銷售備案的商品住房中，本市居民是市場購買主體。按照購房人戶籍所在地劃分：合肥市區居民占35.8％，所轄市縣居民占19.5％，安徽省其他城市居民占38.9％，省外居民占5.8％。合肥作為省會城市吸納周邊購買力的能力表現突出。

　　“隨著合肥都市圈被納入長三角城市群，合肥房地產市場未來的發展仍被業內普遍看好。即使按南京等城市房價的80％作為參照，合肥的房價也還有進一步的上漲空間。”安徽文一房地產集團副總裁邱勝華說。

　　但業內人士也提出，房地產市場的健康持續發展不能靠透支或“暴漲”，未來還需有更精準、有效的調控政策，并提高政策的科學性、穩定性，走出“面多了加水、水多了加面”的簡單調控模式。

　　朱德開建議，針對房價過快上漲的局面，首先要及時調整土地供應節奏，加大有效供給，調整市場預期，逐漸緩解供需矛盾。

　　嚴張應則提出，未來亟待將包括合肥在內的同類型二線城市進一步剝離，“一城一策”出臺差異化的土地、信貸政策，避免“生沒生病都一起吃藥”。他說，“現在的情況是，宏觀調控只將北上廣深這四個一線城市剝離開。但合肥這樣的二線城市與省內其他三四線城市市場特征、主要矛盾已明顯不同，在土地、信貸、稅負等政策上也應區別化對待，單獨出臺政策，用更成熟、更精準的政策來調控，而不是打包‘一刀切’。”（ 馬姝瑞）