新盤集中釋放 “紅五月”可期？

    5月北京預計將有36個商品房項目入市，其中純新盤達12個；僅有密云、平谷兩個住宅項目低于3萬元/平方米。

　　無論是此前成功“搶跑”，還是乘勢追擊，北京多個樓盤都已摩拳擦掌等待在5月份入市。從機構統計的預計入市項目情況來看，北京樓市將迎來一個相對紅火的五月是大概率事件。

　　供應提速

　　盡管截至目前，市場走勢節節高升，但隨之而來的傳統“紅五月”，對于大多數房企而言，都是不可錯過的銷售窗口期。根據亞豪君岳會統計，5月北京預計將有36個商品房項目入市，除了以天恒金融街公園懿府、金玉府為代表的老項目推新之外，純新盤的入市節奏也明顯加快，出現了天恒世界集、國瑞境界等12個純新盤，這一數量已經創造了今年以來的階段性峰值。

　　某項目負責人表示，多數項目都想借助現階段的上升通道拼一把。據記者觀察，有不少“塵封多年”的項目也加入到即將在5月推盤的隊列中。例如位于朝陽區東四環的凱德錦繡慈云壹號，距離項目上一次開盤已經超過兩年，本次將要加推的是94-230平方米的精裝產品，盡管目前價格尚未對外公布，但凱德錦繡小區的二手房目前已接近7萬元/平方米；同樣“雪藏”多年的別墅老盤、位于順義后沙峪的魯能優山美地，也打算在5月推出D區，目前報價為2500萬-8000萬元/套。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，進入4月份之后，雖然二手市場開始出現回落，但是新房市場的成交依然保持上升勢頭。因此，供應的快速回升主要是受到強勁需求的拉動。

　　普宅難尋

　　根據機構統計，預計在5月入市的項目中，位置上仍以四環外為主；有超過半數的項目都表示開盤價格“待定”，但從已經明確開盤價格的項目來看，項目的定價明顯更加“開放”。值得一提的是，除了在密云和平谷兩個遠郊區還能搜尋到低于3萬元/平方米的住宅項目，在其他區域內，已經很難看到普通住宅的身影。

　　據記者了解，5月，西城、朝陽、海淀以及豐臺四個區共有10個項目預計入市，從預計售價來看，多數項目都已步入高端豪宅的行列。其中，位于東三環農展館的北京壹號院，預計售價為16.5萬元/平方米；位于西四環中路118號的紫辰院，其最后一棟樓王產品也將邁入10萬+的行列。此外，包括以純新盤首次亮相的香山四季，報價已達到8萬元/平方米；位于海淀區的前海中金公館、冠城大通百旺府等項目，雖然尚未定價，但從其所處的地理位置和前期價格來看，也都是高端項目的種子型選手。

　　業內人士指出，從4月出臺的2016北京土地供應計劃中可以看出，未來中心城區土地供應將進一步減少，未來供應的不足使得這類高端項目雖然售價較高，但仍具備一定市場接受度。

   ■ 典型樓盤

　　金玉府

　　單價7.5萬元“學府房”有吸引力

　　5月份，不少售價在6萬元/平方米以上的高端改善型項目將入市，這將讓北京豪宅市場競爭更為激烈。

　　“由于經濟的大環境不能夠支撐市場持續向好，不少房企都在把業績任務向前趕。”亞豪機構市場總監郭毅表示，房企對今年下半年的市場沒有把握，所以會采用一些不同于往年的銷售節奏，這使得不少豪宅項目將在5月集中開盤。

　　比如，位于海淀的金玉府，據該項目營銷負責人介紹，項目預計在5月份推出110套房源，售價在7.5萬元/平方米左右，目前已經開始蓄客。不過，面對激烈的競爭，項目開發商顯得并不擔心。“金玉府受到沖擊的可能性不大。因為項目處于海淀區，在位置上具有很好的優勢。我們選擇在5月開盤也沒有什么特殊原因，只不過是公司正常的銷售節奏。”金玉府項目營銷負責人告訴記者，“項目配有幼兒園和十一學校的初中等教育配套，均屬本校直管。這種學府類產品對于30-45歲、有子女的家長是很有吸引力的，而且價位也處于合理區間范圍內。”

　　據了解，目前，海淀在售住宅項目寥寥無幾。目前金玉府的主力客群除了傳統意義上來自西部海淀、中關村以及金融街附近的人群之外，對東部有著子女教育需求的置業者也有很大的吸引力。

　　天恒世界集

　　區域稀缺平層商住單價3萬-3.5萬元

　　無論是高調宣布年內推出十二盤聯動，還是舉辦樂跑活動，或者發布《天恒世界集互聯網+健康社區白皮書》，推出國內首個5G體系健康社區標準；這一系列的動作，都在為即將入市的天恒世界集暖場。

　　位于大興西紅門區域的天恒世界集，主打地鐵精裝公寓概念，在即將到來的5月將全面亮相。據悉，天恒世界集一期產品為80-100平方米的精裝平層產品，層高3.3米，目前均價預計為3萬-3.5萬元/平方米；此外，項目下半年還計劃推出47-75平方米的LOFT。

　　“原本去年就計劃入市，因為工程進度的原因才拖到今年。能夠在5月入市，對于項目本身而言也是一個比較好的時機。”據項目相關負責人透露，北京LOFT產品的供應量很大，但居住屬性更強的平層商住產品不多，所以在市場上的熱度也很高。“天恒世界集從3月中下旬開始排卡，現在就達到400多張，而一期推出的總量也只有200套左右。”

　　在住宅供應量持續減少的現狀之下，商住產品正在成為北京樓市的中流砥柱，今年3月北京商住成交首次超過了普宅。

　　“如果通州商住產品也被納入限購行列，將對通州商住成交產生較大影響。”某業內人士認為，一旦政策出臺，部分需求則將轉移至其周邊大興、順義等區域，刺激這些區域的商住項目積極入市接收外溢需求。

　　華潤·悅景灣

　　5月中旬開盤 將有優惠折扣

　　作為位于門頭溝的商住項目，華潤·悅景灣同樣面臨著一定的市場競爭。日前，記者了解到，該項目將于5月中旬推出新一期LOFT。

　　“目前我們項目的最終優惠還沒有確定，不過針對不同的產品和不同的付款方式，我們都會給出客戶一定的折扣。” 華潤·悅景灣項目銷售人員表示，此次推出的戶型與上期相同，依然是以33-70平方米的LOFT為主；預計均價為3.3萬元/平方米。

　　另據了解，目前悅景灣的主力客群為工作、生活在京西和西北部的剛需人群，以25-35歲的年輕人為主，大部分是單身或是年輕夫妻，他們的購買能力有限，因此往往愿意選擇LOFT作為過渡。基于此，華潤·悅景灣攜手愛空間推出988元/平方米的定制化精裝修服務，給客戶提供多種定制選擇。項目銷售人員透露，目前悅景灣的認籌情況非常不錯。

　　不過也有一些房企人士分析認為，華潤·悅景灣這一類的商住項目表現活躍與市場大環境也是有一定關聯的。據亞豪機構統計數據顯示，在5月預計入市36個項目，其中商住項目的數量就占了10個。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，“去年北京住宅供地趨于減少，再加上產品高端化的趨勢，使得剛需和剛改人群所面臨的可選擇面非常狹窄，只有往商住類產品分流。此外，目前通州商住限購并沒有官方回應，而此前對于通州住宅進行限購也是政府從減少區域泡沫的初衷出發，希望投資需求在區域中占比更低，這一類措施不太可能在北京其他區域推行，因此也沒有恐慌的必要。”

　　■ 觀察

　　供需失衡商住成主角

　　在采訪過程中，多位項目負責人都不約而同地表達出對于今年上半年樓市持續上行的判斷。而作出這種判斷的根據源于供需市場的變化。

　　據業內人士介紹，2014年和2015年在土地供給上向民生類用地的自住房和保障房傾斜，保障類住宅產品供地較大，擠占了商品住宅用地面積，導致這兩年北京出讓的商品住宅面積僅有500萬平方米。供地減少，開發商無米下炊，傳導到商品住宅市場上便是供應減少。而由供地不足到住宅供應減少的傳遞效果最終在2016年開始顯現。在庫存不斷下滑、供需嚴重失衡的市場背景下，北京房價漲速開始加快。

　　“北京純商品住宅的供需比低至1:3，供應遠遠不足以滿足購房需求，加之北京執行的嚴格限購，促使部分剛需及剛改購房客群轉而選擇商住產品，商住產品成交量不斷上升，并占到市場交易的主體。”亞豪機構市場部總監郭毅表示。

　　另據亞豪君岳會數據顯示，3月，北京住宅市場當中商住產品共實現成交4656套，創下有史以來的月度銷量新高，占到當月全部商品住宅成交量的比重高達51%，這是商住產品的成交量首次超過住宅類產品，并因此成為北京樓市的主角。

　　但商住產品仍未能有效補充北京樓市庫存告急的現狀。按照此前6個月商品住宅的月均成交套數倒推，北京66576套商品住宅庫存的去化周期僅為8個月，已經瀕臨8-10個月合理去化周期的底線。

　　“這一段時間，購房人的熱情很高，無論是市場的預期還是經濟的大勢，都讓大家對除了房產以外的投資方式更加謹慎。”某房企負責人如是說。

　　郭毅判斷，盡管2016年北京商品住宅計劃供地量增加了100公頃，但一方面計劃落實到實際供地量能否明顯增加尚是未知數；另一方面出于商品住宅開發的周期性原因，此前的供地不足將導致2016年和2017年出現商品住宅供給大幅減少的窘境，這將導致北京房價的上漲勢頭難以抑制。（記者 李捷 陳禹銘）