二線樓市“三高”扭曲供求關系

 　　在一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊同時，“余熱”向外擴散，二線城市房地產(chǎn)市場急劇升溫，出現(xiàn)了“房價漲幅高”、“地價溢價率高”、“投資投機客比例高”的“三高”癥狀。在房地產(chǎn)市場基本面未發(fā)生顯著變化情況下，二線城市樓市“三高”癥狀，將導致市場供求關系扭曲錯位，值得高度警惕。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年3月全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)，廈門、合肥的房價環(huán)比漲幅分別為5.4%、4.6%，超過滬深，領漲全國；南京、杭州、天津和福州等二線城市房價環(huán)比漲幅也在前十。同時，南京、杭州、廈門、合肥、蘇州等二線城市土地市場異常活躍，地價溢價率大幅上升，近日成交的合肥某地塊溢價率達400%，蘇州某地快溢價率達319%，地價超越房價已成為普遍現(xiàn)象。還有，在房地產(chǎn)市場急劇升溫背后，外地購房比例也在高位，2015年廈門外地購房比例超過60%，惠州和東莞的住房深圳戶籍購房比例超過50%，顯示出巨大的投資投機炒作力量。目前看，年初一線城市樓市“發(fā)燒”所引發(fā)的示范效應，并不會因為一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策突然收緊而自發(fā)衰減，反而還會溢出擴散，帶動二線城市、三線城市住房交易升溫，一定程度推動住宅庫存的消化。

　　但歷史經(jīng)驗表明，在房地產(chǎn)市場基本面沒有顯著變化情況下，依靠投資投機炒作力量驅(qū)動，往往會引發(fā)市場供求扭曲錯位。2009年海南三亞房價曾大幅上漲，但此后房價卻持續(xù)下跌，如今住房均價又跌回5年前。即使是當前成交異常火爆的杭州樓市，2014年年初的開發(fā)商主動降價行為啟動了全國房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整。更不用說，曾經(jīng)作為一線城市房價參照物的香港房價，自2015年10月份以來，香港私人住宅售價指數(shù)已連跌5個月，累計下跌10.88%。這些情況表明，當前二線城市房價、地價過快上漲存在一定脆弱性。

　　嚴格意義上說，我國房地產(chǎn)市場還未經(jīng)歷一個完全周期。市場對房價的過度樂觀情緒，更多是心理預期的自我實現(xiàn)。當前我國一、二線城市住宅租金收益率還不到2%，持有住宅的意義在于未來住宅價格大幅上漲。而過去住宅價格持續(xù)大幅上漲的證據(jù)，反過來又固化了房價上漲預期，成為住宅投資投機炒作的心理基礎，但事實上又缺乏物質(zhì)基礎。長期看，住房真實價值將總體保持穩(wěn)定。反映剔除通貨膨脹因素后美國真實房價的指數(shù)（凱斯-希勒指數(shù)），在1890年至1997年長達100多年的時間里總體保持平穩(wěn)。如果將1890年指數(shù)設為100，那么到1995年-1997年的指數(shù)平均值為110。在從1890年到1997年漫長的歷史中，美國相對房價的年均增長率僅為0.09%，證明了長期持有房產(chǎn)并不是一個發(fā)財致富的途徑。

　　目前，我國人口增長已經(jīng)出現(xiàn)拐點、經(jīng)濟增長中樞回落、土地財政面臨改革、住宅庫存仍處高位等不利于房價上漲因素正在積聚，若二線城市房價接力一線城市過快上漲，不僅不利于住宅需求平穩(wěn)積聚和釋放，而且還會加劇市場波動，進一步扭曲市場供求關系，增大房地產(chǎn)市場運行風險。更為重要的是，房價過快上漲則會降低首付款給予金融機構(gòu)住房按揭貸款的安全邊際。當未來大面積住宅流動性變現(xiàn)需求上升時，房價以及銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量將面臨真正嚴峻考驗。而這種可能性隨著老齡化時代到來并非癡人說夢。