環京樓市遭限購政策攪局

   新華網4月21日北京電（王日晨） 目前，全國未取消限購政策的只有北上廣深和剛出臺限購政策的廊坊等環京四縣市了。由此可見，環京樓市的火爆程度已經堪比一線城市，甚至有過之而無不及。

    武清會否成為下一個“燕郊”？ 

    4月1日晚，廊坊市政府出臺九條房地產調控政策，其中“非當地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%”最受來自北京的購房者關注。很顯然，該政策針對的就是有著廊坊“四虎”之稱的燕郊、大廠、香河以及固安四地。 

    隨著限購政策對環京樓市的攪局，投資方向也悄然發生了轉移，有人說下一輪行情將在淶水、涿州或者武清之間產生。那么，環京區域會有新的價值洼地出現嗎？

    限購如潑了盆冷水

    今年年后，在多重樓市利好政策刺激下，北京、上海等一線城市房價出現迅速上漲，樓市火爆異常。尤其是以北三縣的燕郊、大廠、香河為代表的環北京房地產市場，因較少受到北京限購政策的影響，當時就已經有“過熱”的擔憂。

    武清樓市仍存有大量庫存

    如今廊坊調控政策的出臺，并非沒有前兆。

    今年3月，河北省住房和城鄉建設廳發布《關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的若干措施》指出：要加強北京周邊房地產管控，尤其是對三河、大廠、香河、涿州、固安、崇禮等縣（市、區）房地產土地出讓的嚴格控制。同時，2016《河北省居住證實施辦法（試行）》還規定，燕郊、大廠、香河、涿州等環京地帶可根據實際情況，建立居住證積分落戶制度。

    由于北京房價持續高位以及較嚴限購措施，尤其是通州地區未來將進一步升級調控，在這種擠壓影響下，致使部分剛性需求和投資需求向北京周邊城市外溢。只不過，環京樓市的火爆程度遠遠超過預估。

    國家統計局18日發布了住宅銷售價格統計數據，在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市中，北京漲幅3.3%位居第三，但在二手房價格上，北京則在四個一線城市中位居第一，達到6.3%，僅次于合肥的9.3%位居全國第二。

    再看看周邊，燕郊樓市一年來，無論新房還是二手房，其整體漲幅都已接近100%，燕郊樓市很快突破了2萬元大關。如今，燕郊樓市大多停留在23000元/平米左右。這只是環京樓市的一個縮影，漲勢較快的還有大廠回族自治縣、香河縣、固安縣等。在這一年里，大廠的房價已從6000元/平米，漲至15000元/平米，而香河則漲至突破10000元/平米。

    調控措施出臺后，確實起到了一定抑制作用。像大廠、香河、燕郊三地購房熱潮均有所降溫。不過，從今年的北京春節房展上來看，限購并未阻擋住市場的熱情，北京、河北、天津的樓盤數量比去年還是增加。   

    北京房展組委會秘書長鄭向東認為，在“廊九條”政策的刺激下，環京樓市熱度將略有“降溫”，但正常交易水平還會延續，依靠價格優勢，環京樓市還有空間。

    武清，下一個洼地？

    如火如荼的造城運動

    作為京津走廊的中心地帶，武清的地理位置很有優勢,近年來新建大量樓盤項目。

    隨著限購政策對環京樓市的攪局，投資方向也悄然發生了轉移，有人說下一輪行情將在淶水、涿州或者武清之間產生。近日，新華網記者在武清進行實地調查時發現，盡管廊坊樓市目前處于觀望期，像武清等城市能迎來一些機遇，不過未來升值潛力仍難說。

    實際上，作為京津走廊的中心地帶，武清的地理位置很有優勢。而高鐵的開通，讓這個天津市西部部的市轄區，成為京津雙城的紐帶。在早些年，天津不論是作為剛需或是投資置業，相比河北那些城市來說更具有優勢，比如像藍印戶口、直轄市管理等。

    只不過，隨著天津市實行了20年的藍印戶口政策取消，被“積分落戶”所取代，也曾讓武清區樓市遭遇重創，成交量大幅下降庫存積壓，逐漸失去了外來人口流入以及投資置業的吸引力。此后，天津被距離北京更近的河北環京樓市取代，才有了后來的火熱行情。

    由于受藍印戶口取消影響，天津遠郊區縣樓市成交下滑尤為嚴重。此后，天津在2014年出臺了最為徹底的解除限購新政進行救市。與此同時，天津還宣布取消對商品住房戶型設計“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規定。關于取消限購的原因，業內人士認為，直接原因就是天津樓市面臨巨大壓力。 

    出于對“京津冀一體化”紅利的期許，天津武清區仍然吸引了諸多房企開發投資。 

    據統計，包括保利、住總、中國水利水電、首創、世貿、恒大、遠洋、富力、金泰、碧桂園、鑫苑中國、鴻坤、華夏幸福、新華聯、泰禾等品牌房企均在武清區 “重兵布陣”，而這些大型房企在武清區的項目多為超級大盤。除此以外，像天房、亞泰、經緯集團等本地房企也占據了絕好的地利優勢進駐武清。

    “現在環北京的那些河北城市都開始實行限購和落戶政策，其實對于武清來說是個機會。一是這邊沒有限購，而且落戶方面也較其他地方更容易些。另外，武清畢竟是屬于直轄市管理，這是河北城市無法比擬的。”武清房地產從業人士認為，相較于環北京城市的高位房價，武清目前還處于價值洼地，未來有很大升值空間。

    房企押寶 情況不一

    盡管各大房企爭相搶灘登陸武清，但究竟未來能否跑贏市場，還要看其押寶的區域是否具有有升值潛力。

    武清迎來抉擇的十字路口

    據了解，目前武清的樓市分為三個板塊：首先是圍繞武清高鐵站和佛羅倫薩小鎮周邊區域建設項目，也就是楊村板塊；其次是武清開發區板塊，由于很多大型的公司以及北京疏散的產業在此選址建廠，同時也帶來了可觀的人流量，很多開發商也正是看中這點，將樓盤布局在這個區域；最后是位于武清區西北偏遠的龍鳳新城板塊。

    武清新城板塊已接近飽和狀態

    記者觀察，圍繞武清新城板塊的有遠洋香奈、經緯城市綠洲、保利上河雅頌以及富力尚悅居。像遠洋香奈均價已達到15000元/平，而經緯城市綠洲一期已經全部售罄，正準備二期的開發，而富力尚悅居目前也只剩下小戶型的產品在售。目前該區板塊在交通、醫療、商業、教育方面已較成熟，因此房價整體偏高。 

    “像武清開發區板塊，這里聚集了一些大型電商公司和機構。但其周邊的房產項目，白天人氣會比較旺，但下班之后整個項目會成為一個空城。”一樓盤置業顧問向記者介紹道。

    而像恒大、碧桂園以及鑫苑中國則選擇落子龍鳳新城板塊。

    龍鳳新城聚集了恒大、鑫苑、碧桂園等房企

    據記者實地調查，無論是周邊配套還是市政基礎設施，龍鳳新城還只是處于初級階段，樓盤項目周邊還是比較荒涼。恒大山水城是較早在該區域布局的項目，據其售樓人員介紹，現在只剩下一套較大戶型的高層產品。“來這邊買房的基本都是來自北京的購房者，且主要用于自住。”目前，恒大山水城的均價在6800元/平左右。

    鑫苑湯泉世家正抓緊施工

    而旁邊的鑫苑湯泉世家，據了解本周六將開放樣板間，在售高層和聯排別墅，預計開盤價格分別為7000元/平和10000元/平。

    “我們項目正好處于京津冀交接的中心地帶，距離北京大概60公里左右。在京津冀一體化政策的紅利下，這里的升值潛力還是不錯的。”鑫苑置業顧問透露，龍鳳新城馬上就要成為天津第二個城市副中心，與濱海新區并列。 

    不過熟悉武清樓市的業內認為，盡管該區域具有一定價值潛力，不過僅僅是炒概念還不足以能夠吸引人投資置業。畢竟，周邊的狀況在短時間內無法改變，而一些規劃也只是停留在傳言中。