政策調控效果顯著 一線城市樓市整體“退燒”

    在調控政策影響下，一線城市樓市3月份出現的盛況已不復存在。深圳、上海、北京樓市均開始“退燒”。

    深圳樓市的成交指標持續多周下行，個別樓盤甚至出現棄購現象。上海的成交量也明顯萎縮。北京雖然并未出臺相關調控政策，但受市場預期的影響，北京二手房市場的各項指標已經出現較為明顯的改變，成交量、成交周期等相關指標均出現下滑。

    □市場表現

    深圳成交指標加速下行

    隨著調控政策的出臺，深圳樓市應聲下跌。數據顯示，深圳新房市場成交量連續六周下滑，部分樓盤開盤現場出現棄購現象。而二手房市場，全市超九成板塊報價下調。

    上海易居房地產研究院發布數據顯示，從日成交量看，新政之前深圳新房日均成交面積1萬-1.5萬平方米，3月25日新政出臺當天成交23517平方米，環比上漲137.2％。隨后26-27日兩天分別成交16338平方米、4517平方米，環比分別下降30.5％、72.4％。

    從周成交量看，新政出臺的第一周，即今年第13周（3月28日-4月3日），新房成交面積70494平方米，環比下降28.3％。今年第14周（4月4日-4月10日）成交面積53115平方米，環比下降24.7％，相比第13周的成交規模，呈加速下降態勢。

    上海成交明顯萎縮

    “滬九條”出臺至今,上海新房市場呈現量價齊跌態勢。上海中原地產市場研究中心的統計數據顯示，3月26日至4月17日，新政出臺后上海新房市場日成交套數為282套，比3月1日至3月25日新政出臺前下降53.44%。

    價格方面，新政后，上海的新房市場成交均價為31273元/平方米，環比新政前下滑6.07%。上海中原市場研究中心資深研究經理龔敏表示，3月25日“滬九條”出臺之后，新房住宅市場均價下調了6%左右，120平方米以上各段及單價6萬-10萬元/平方米段房源回落，表明中高端改善型項目受新政影響明顯，而90平方米以下的中小面積房源及單價在3萬元/平方米以下的中低價房源比重上升，在結構改善的影響下，4月房價指數降溫在預料之中。

    北京3月盛況不復

    雖然北京未出臺相關的調控政策，但部分一線城市調控政策的收緊對購房者的預期產生了不小的影響。

    北京樓市下行的苗頭在二手房市場表現得較為明顯。記者在近期的調查中了解到，目前二手房的成交周期較3月份明顯拉長，且門店的成交量呈現下滑態勢。“相對春節后市場而言，當前房價趨穩，短期內有波動，但是從各項指標來看，后期回落的傾向比較明顯。不管是報價還是調價方面，業主的預期都在回落，具體表現為報價向市場價回歸，接受降價的業主占比增加，同時入市的需求在進一步減少。”鏈家地產分析人士表示。

    據偉業我愛我家集團數據統計，2016年4月上半月北京全市二手住宅共網簽12929套，環比3月下半月下降34.7%；成交均價為43513元/平方米，環比3月下半月下降1.4%。從日均網簽量來看，4月上半月北京二手住宅日均網簽量為862套，與3月全月的日均網簽量相比下降了16.5%。

    就新房市場來說，數據顯示，4月首周新房成交跌落至階段性低點，4月第二周（4月11日-4月17日）雖然成交有所回升，但已不復3月快速上升的盛況。

    上述統計機構的數據還顯示，4月第二周北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交2256套，成交面積24.91萬平方米，環比分別增加20%、30%。而截至17日，4月前17天共實現商品住宅成交5464套，相比3月上半月增加44%，相比3月下半月出現7%的下滑。

    □專家看市

    目前價格下滑是暫時性調整

    此輪調控政策的出臺與一線城市樓市的快速升溫密切相關。統計局18日發布的數據顯示，北京3月新建商品住宅價格環比上漲3.3%，同比上漲17.6%。上海3月新建商品住宅價格環比上漲4.3%，同比上漲30.5%。廣州3月新建商品住宅價格環比上漲2.9%，同比上漲15.3%。

    “應該說此類政策有比較強的殺傷力。如果隨著下半年供應量的上升，以及市場需求提前釋放，調控政策會發生一定的利空作用。而且這樣一個利空效應若和地產周期調整結合，那么可能會引起市場步入新一輪的蕭條期。這樣一個時間點或在2017年末出現。但從今年市場看，還不會引起太大的交易蕭條局面的出現。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者。

    在嚴躍進看來，一線城市目前的價格下滑，是一種暫時性的調整，是此前虛高價格泡沫的一次短暫破裂。從實際情況看，由于庫存規模不足，而后續整個市場交易依然會持續活躍，并不會出現斷崖式下跌的現象，后續依然會有一個價格上升的態勢。

    未來樓市政策不會再放寬

    亞豪機構市場總監郭毅認為，今年初樓市出臺的一攬子去庫存優惠政策已經在春節過后的3月收到明顯效果。當前負利率的背景下，國內中小投資者仍然缺乏多元、穩定的投資渠道，導致樓市仍然是實現資產保值增值的最佳途徑之一，因此對于調控政策和貨幣信貸政策的寬松反饋明顯，樓市迅速回暖。

    從3月份的數據看，全國樓市走勢已經走出低谷期，正在從一線城市和個別二線城市的復蘇擴展到全國大部分城市。在這樣的市場背景下，預計未來樓市調控政策將不會繼續放寬，而是在現有基礎上保持相對穩定。

    下半年或有一輪市場調整

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為,“量跌價穩”將是整體二季度趨勢,同時，下半年開始尤其是10月份之后新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。在成交量出現下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到未雨綢繆，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面。(記者桂瑰)