4月廣州豪宅市場(chǎng)或“降溫”

   原標(biāo)題:部分板塊有效盤源減少 新增客源3月底減三成 業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)——

    4月廣州豪宅市場(chǎng)或“降溫”

    3月廣州二手住宅成交量上升,“營(yíng)改增”的新政利好144平方米以上的物業(yè),令豪宅市場(chǎng)3月成交量比1月上漲44%,業(yè)主也出現(xiàn)反價(jià)行為,個(gè)別豪宅物業(yè)反價(jià)10%~15%。不過(guò),業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,其他城市的限購(gòu)升級(jí)影響廣州樓市氛圍,加上部分板塊的有效盤源已減少了1/3甚至1/2,3月第4周新增客源減少了30%,預(yù)計(jì)豪宅市場(chǎng)4月成交情況有可能會(huì)“降溫”。

    最新數(shù)據(jù)顯示,廣州3月二手市場(chǎng)成交最熱的是30平方米至144平方米以下的普通住宅,144平方米以上的豪宅成交量也較1月上漲44%。

    中原地產(chǎn)客戶研究主任熊小洪表示,在剛需客戶成交活躍氛圍的帶動(dòng)下,豪宅客戶也坐不住,加快了成交速度:“例如東風(fēng)東、珠江新城和濱江東這幾個(gè)豪宅板塊的二手房源基本上業(yè)主都反價(jià),但由于豪宅總價(jià)較高,業(yè)主反價(jià)幅度相對(duì)非豪宅會(huì)稍低,總價(jià)反價(jià)幅度在5%左右。”

    4月廣州豪宅是否能延續(xù)目前的熱度?熊小洪認(rèn)為可能會(huì)出現(xiàn)“降溫”:“預(yù)計(jì)4月份廣州二手成交會(huì)有所下降,成交價(jià)仍然微幅上漲。”她認(rèn)為其他城市的限購(gòu)升級(jí),對(duì)廣州樓市的氛圍也造成了影響,加上部分板塊的有效盤源已減少了1/3至1/2,3月第4周新增客源減少了30%,豪宅市場(chǎng)4月的成交量比3月可能有一定程度的縮減。”

    業(yè)主惜售

    盤源環(huán)比減少

    有專家認(rèn)為,其他城市的限購(gòu)升級(jí)對(duì)廣州市場(chǎng)影響較大。有中介人士告訴記者,3月盤源已經(jīng)消化了較多:“隨著市場(chǎng)成交增加,有些業(yè)主產(chǎn)生了惜售心理。”據(jù)中原監(jiān)測(cè)的第12周(3月18~27日)新增盤源環(huán)比減少7.32%,而新增的盤源不能填補(bǔ)去化的盤源。記者了解到,部分板塊盤源減少一半,例如東風(fēng)東、珠江新城、光大花園片區(qū),赤崗片區(qū)則減少了1/3。

    買家觀望

    看房熱情降低

    新增客戶量也有所減少,從中原監(jiān)測(cè)的新增客戶量走勢(shì)來(lái)看,第12周(3月18~27日)客戶增量環(huán)比減少27.6%,客戶看房熱情有所降低。

    搜房網(wǎng)廣州二手房高級(jí)分析師盧佩婷表示,盤源減少主要是由于前三周樓市成交量暴漲,消耗了大量的可售房源,然而由于受到滬深樓市政策收緊的影響,不少買家的心態(tài)開始轉(zhuǎn)為觀望,入市意欲降低,看房量降了一成左右。

    熊小洪預(yù)計(jì),廣州會(huì)保持市場(chǎng)交易的平穩(wěn)狀態(tài),但由于4月清明節(jié)將至,二手成交會(huì)有所回落,建議對(duì)于價(jià)格的走勢(shì),業(yè)主和買家都應(yīng)理性看待。

    相關(guān)鏈接:

    “營(yíng)改增”后大戶型豪宅交易稅費(fèi)有所減少

    豪宅市場(chǎng)為何大熱?有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,與財(cái)政部、國(guó)稅總局24日下發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》有關(guān)。據(jù)了解,該規(guī)定明確個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅,2年以上(含2年)則免征增值稅,不區(qū)分普通住房與非普通住房。其中,對(duì)于一線城市又做了區(qū)別對(duì)待:“對(duì)北上廣深四城,在以上基礎(chǔ)上,個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。”值得注意的是,非普通住宅指即建筑面積大于144平方米的商品房或別墅,在實(shí)施營(yíng)改增之前,營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方式為:(房管局評(píng)估價(jià)-發(fā)票價(jià))×5.6%,改為增值稅后,增值稅的計(jì)算方式為:(房管局評(píng)估價(jià)-發(fā)票價(jià))×5%。

    業(yè)內(nèi)人士透露,“營(yíng)改增”落地后,北上廣深地區(qū)一套滿2年且建筑面積大于144平方米的大戶型豪宅的交易稅費(fèi)實(shí)際上減少了。

    不過(guò),搜房網(wǎng)廣州二手房電商商圈經(jīng)理龐觀明表示,“營(yíng)改增”落地,對(duì)豪宅市場(chǎng)的直接影響并沒(méi)有那么大:“大戶型或豪宅買家最看重的是所購(gòu)買物業(yè)的地段、學(xué)位、周邊的配套及升值空間,因此以當(dāng)前契稅的征收幅度而言,不論是收緊還是放寬,與其所購(gòu)置物業(yè)的升值幅度相比,都顯得微乎其微。”但是,“營(yíng)改增”的落地給二手房市場(chǎng)帶來(lái)了心理影響,促進(jìn)心態(tài)更為樂(lè)觀的買家積極入市。

    供應(yīng)高峰來(lái)到

    穗寫字樓今年新增88萬(wàn)m2

    就在住宅市場(chǎng)去庫(kù)存漸入佳境之際,廣州最密集的中高端寫字樓供應(yīng)潮來(lái)襲。凱華國(guó)際中心日前舉行的仲量聯(lián)行簽約儀式上宣布,將在今年三季度開業(yè)。東塔、僑鑫國(guó)際、麗豐中心等寫字樓也將在今年陸續(xù)入市。不過(guò),對(duì)于供應(yīng)高峰殺到,專家認(rèn)為廣州寫字樓供求關(guān)系整體較為健康。

    寫字樓

    密集供應(yīng)潮來(lái)襲

    世邦魏理仕預(yù)計(jì)2016年, 廣州將有約88萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓落成, 其中46%的新增面積將集中在珠江新城,27%的面積將位于琶洲。

    如此密集的供應(yīng)潮來(lái)襲,會(huì)否導(dǎo)致空置率上升呢?高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示,2015年第四季度,廣州寫字樓市場(chǎng)平均空置率同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)至15.7%。預(yù)計(jì)平均空置率將于2016年小幅上升。

    “目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)整體是供過(guò)于求。”世邦魏理仕廣州地區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示,但不同的區(qū)域供求關(guān)系并不一樣。現(xiàn)時(shí)廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓全市空置率為11.9%,較2014年同比上升0.4%,整體仍屬于較為健康的供求關(guān)系。

    馮文光介紹說(shuō),去年,廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓新增吸納量為81.9萬(wàn)平方米,比上一年大增近28.7萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì),大部分需求來(lái)自于企業(yè)辦公的升級(jí)和合并。馮文光認(rèn)為,今年辦公樓升級(jí)的需求依然強(qiáng)勁,這對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓是利好。

    供應(yīng)密集租金難跌

    記者觀察到,隨著供應(yīng)增加,寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)也在升級(jí)。如高端寫字樓區(qū)域的珠江新城,凱華國(guó)際、東塔、僑鑫等紛紛砸巨資在硬件上發(fā)力,打造超甲級(jí)寫字樓。凱華國(guó)際還首次引入仲量聯(lián)行港式至尊物業(yè)管理服務(wù),探索為客戶量身定制不同的服務(wù)。

    仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事馬煒圖預(yù)測(cè), 2016年受井噴供應(yīng)影響, 預(yù)估廣州寫字樓租金將有輕微下滑, 但2017年~2018年開始逐步提升, 甚至有跳升的可能。特別是珠江新城寫字樓項(xiàng)目,在2018年左右將全部完工,并在一年半之后供應(yīng)量將被吸納,屆時(shí)租金將迎來(lái)較大幅度的上漲。

    馮文光預(yù)計(jì),廣州寫字樓的租金幅度應(yīng)該是在一個(gè)低谷里面慢慢往上爬。“由于前期的預(yù)租業(yè)主有比較進(jìn)取的心態(tài)吸引租戶,而預(yù)租和現(xiàn)樓的落差是相差30%~40%。”馮文光認(rèn)為。

    世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示,截至2015年第四季度,廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金135.7元/平方米/月;珠江新城區(qū)域項(xiàng)目平均租金為153.7元/平方米/月,今年至今維持在該水平。