海南“兩個暫停”加快樓市去庫存

 　　一邊是全省商品房庫存明顯高于全國平均水平,一邊是部分市縣房地產投資仍盲目增長。面對不可持續的房地產發展格局,海南省近日率先提出“兩個暫停”調控新舉措,對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的縣市,暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地供應,暫停新建商品住宅項目規劃報建審批,借此加快消化全省商品房庫存,改善房地產供求結構。

　　海南房地產去庫存壓力巨大

　　房地產業為海南國際旅游島建設作出貢獻,但全省經濟對房地產依賴度過高,在經濟下行壓力下房地產投資仍呈上升趨勢。

　　據海南省住房和城鄉建設廳廳長于式江介紹,2015年全省房地產開發投資占固定資產投資的50.7%,比上年提升3.6個百分點,而全國這一數字僅為20%。同時,海南房地產稅收占地方稅收的40.5%,房地產貸款余額占全省24.1%,也均明顯高于全國平均水平。

　　一方面是房產投資仍在增長,另一方面庫存嚴重過剩。近幾年,海南每年銷售商品房面積1000萬平方米,而每年商品房開工面積高達1600萬平方米,商品房庫存量呈快速擴大趨勢。截至去年底,全省商品房庫存量和消化期均顯著高于全國平均水平。據介紹,海南商品房庫存統計口徑是按住建廳的內部口徑,即已取得預售(銷售)許可證未銷售面積,并未包括已規劃報建尚未取得許可證的面積。

　　對此,海南一些干部分析認為,全省房地產庫存過大,一方面是受全國經濟下行和房地產市場深度調整的影響,另一方面與長期以來形成的不合理的地方經濟結構和財政收入結構直接關聯。同時也與一些縣市領導的短期行為有關。如任由庫存擴大,不僅會導致市場信心和消費預期持續下滑,而且會加劇金融和地方債務風險,并可能引發地方系統性風險,對全省經濟社會運行產生較大負面影響。

　　率先實施“兩個暫停”

　　中央經濟工作會議將房地產去庫存列為2016年五大任務之一,在宏觀經濟形勢下滑的情況下,要消化商品房庫存,控制新增供應量是關鍵。

　　海南省政府負責人表示,為貫徹落實國家宏觀調控政策,海南結合本省實際情況,果斷提出了“兩個暫停”等調控措施,提出對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的縣市,實施即暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及產權式酒店用地供應,暫停新建商品住宅項目規劃報建審批;暫停審批后,去庫存降至全省平均水平以內的縣市,下一年度按消化量確定年度商品住宅用地計劃。

　　據省建設廳調查,海南除海口、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個市縣外,其他13個市縣因商品住宅消化期超過全省平均水平,都被列入“兩個暫停”范圍。

　　另一方面,對商品住宅庫存消化期沒有超過全省平均水平的市縣,海南省要求控制房地產開發規模、時序和產品種類,優化產品結構,鼓勵各地發展分時度假等旅游地產和購物中心等商業地產,提升產品品質,與國際旅游島建設定位相適應。

　　除“兩個暫停”等房地產開發管控外,海南還推出一系列配套制度和措施。比如,深化戶籍制度改革、擴大有效住房需求;加大貨幣化安置、有效利用商品住宅存量;豐富產品類型、推動房地產朝高端方向發展,等等。

　　海南省政府明確要求,縣市政府要履行房地產調控的主體責任人,對執行不力的市縣,省政府將進行約談和問責。

　　對地方經濟有短期沖擊

　　海南省政府負責人表示,實施“兩個暫停”等措施不是為推高房價,目標就是房地產市場去庫存和調結構。

　　針對實施“兩個暫停”的影響,海南省建設廳分析預測認為,實施“兩個暫停”將造成2016年海南房地產開發投資增速下降約5.4個百分點,全省商品房新開工面積減少約450萬平方米,全省固定資產投資增速下降約2.7個百分點,全省土地出讓收入減少約50億元。

　　省建設廳還提醒,實施“兩個暫停”將對部分大型房地產項目,尤其是填海項目等分批供地、分批規劃報建的項目產生較大影響。

　　但評估認為,考慮到海南商品房存量、在建量充裕,“兩個暫停”對全省商品房銷售影響不大。預計2016年海南商品房銷售面積基本持平,因此實施“兩個暫停”對全省GDP和房地產業稅收影響不大。若房價上漲,銷售額上漲,稅收也會上漲。

　　“市縣房地產去庫存也是發展政績”,海南省委省政府提出,相關縣市因為去庫存導致當地GDP等指標下降不納入考核,以確保新的樓市調控措施落到實處。