“假離婚騙貸”存諸多風險 業內稱此倒騰術操作難度大

    社交媒體近日流傳的一則“假離婚騙貸700萬炒房”消息引發關注。消息中介紹：炒房者通過假離婚，用已有房產套取銀行資金，套取的資金再拿去繼續炒房。消息甫一出來，便引發大面積討論。業內人士指出，“假離婚騙貸”倒騰術操作難度大，提醒市民切勿以身試法。

    □緣起

    網傳“騙貸炒房”引熱議

    網傳案例操作方法是：“夫妻在北京有套房，我把房子只寫在老婆名下，然后假離婚。現在房子市價700萬，我讓她把房子1000萬賣給我，首付300萬，貸款700萬。這樣，我倆繼續住著房子，手里卻多了700萬。這700萬投資的收益，剛好可用來還房貸。如果房價大跌，我就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位變現了；如果房價繼續漲，我還可以在適當的時候真賣出去，再賺差額。”

    炒房秘籍在網上熱傳的背景，是房地產加杠桿問題近期備受關注。央行行長周小川2月26日在上海表示，個人住房加杠桿邏輯是對的，住房貸款應該有大力發展的階段，個人住房貸款在中國銀行業總貸款占比仍較低，仍是安全產品。房地產市場也需要逆周期調節，降低首付比例審慎度是夠的。2月2日，央行、銀監會宣布非限購城市首套房首付比例可低至20%。

    □調查

    大額做高房價情況少見

    “房地產市場火熱的時候都會聽到這樣的騙貸傳聞。早幾年，北京剛開始限購、限貸，那會兒房價漲得比較厲害，假離婚騙房貸、假結婚買房的情況也是有的。當時我婆婆也建議我跟丈夫假離婚，規避樓市政策、去銀行貸款買房。我拒絕了，這是鋌而走險，不確定性太多，弄不好就人財兩空。”市民王女士聽到上述“秘籍”后對記者感嘆道。

    記者了解到，市場上不乏做高房價的情況發生。“一般是剛需購房者，比如年輕夫妻，錢都交了首付，沒有資金進行房屋裝修，希望可以從銀行多貸幾十萬，解決房子的裝修問題。一般額度也不會特別高。”一位房地產中介公司從業人士表示。

    業內人士指出，近期，在房貸政策、房價、監管輿論等多重因素作用下，房地產市場開始“興奮”起來，此輪房地產加杠桿也備受關注。網傳案例中這種大額的“做高”情況比較少見。但也不排除市場上有人利用房子，從銀行貸出錢，投到理財、股市、樓市，或用于民間借貸。

    □分析

    價差太明顯 容易識別

    網傳騙貸案例這種將風險轉嫁給銀行、空手套白狼的事情真的具備可操作性嗎？

    一位國有大行房貸人士對記者表示，“銀行房貸評估有著一套專業化的流程。離婚騙房貸這種空手套白狼的事情逃不過銀行風控部門‘火眼金睛’。更別說，案例中成交價較市場價高出40%，價差如此明顯。”

    該人士進一步指出，房屋估值金額需要專業機構或者專業人士進行評估，并不由買賣雙方說了算。此外，雖然二人假離婚，但是此前的確有婚姻事實，這種關聯交易嫌疑非常明顯，加上房價估值較高，銀行會直接拒貸。

    “二手房買賣過程中，銀行讓評估公司評估二手房價格，上限是同類房源的最高價格。超過同類房源上限，銀行肯定不會貸給你。目前房價估值普遍略低于市場價。”上述房屋中介公司從業人士表示。

    多位房地產業內人士表示，不排除市場上有人利用房子倒騰房貸，但這種大額“做高”情況比較少見。700萬的房產騰挪出1000萬難度的確很大。

    還款數額過高 收入不能保證

    據了解，目前銀行房貸非常重視個人經濟實力。在辦理房貸時，銀行會要求貸款者提供個人賬戶的資金流水，這是銀行評估借款人的第一還款來源。其次，在銀行的實際操作中，抵押則被視為第二還款來源。

    “不要說銀行會不會貸款給他們，就算上述案例夫妻雙方騙貸成功，也將面臨高額房貸壓力。”上述房地產中介指出，案例當中，貸款700萬，如果按照等額本息還款法（30年），則每月需要還房貸3.7萬元。按照銀行普遍實行的貸款基本要求，即便貸款者除房貸之外再沒有其他負債，則其每個月的收入必須達到還款額的兩倍，即每個月收入7.4萬元。

    記者了解到，根據國家統計局數據，2015年中國員工月平均工資為656美元，約合人民幣4134元。還有數據顯示，在京滬深三地，2015年城鎮居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元，全年收入也達不到7.4萬元。案例中的這一對夫妻，如能成功貸款，其工資水平需要高于國家人均工資水平數倍。

    此外，這一房貸情況高于國人平均還貸水平，明顯屬于少數。個人記賬APP挖財旗下研究院數據顯示，國人月均還貸金額已經連續6年超過4000元，2012年更高達4600元。挖財理財師張云飛建議稱，住房負擔比即房屋月供款除以月稅后收入，一般不應超過25%-30%。

    此外，還有理財人士指出，用700萬元現金投資的收益來還房貸也不可行。目前5年以上貸款基準利率是4.90%，如果是二手房，還需要繳納各種稅費，則理財的年化收益率需要長期穩定在6%以上。目前，隨著央行降息、降準、利率下行，理財產品的收益率也隨著下降。據了解，市面上的銀行理財產品平均收益率在4%左右，P2P類、互聯網金融類理財產品雖然收益較高但風險也大。

    □提醒

    涉嫌貸款詐騙 要承擔刑責

    中國人民大學經濟學教授李義平指出，從全球來看，中國房貸首付比例較高，一方面銀行風控嚴格，另一方面監管嚴防“次貸危機”。高房貸首付背景下，老百姓進行房貸騰挪術可能得不償失。這一操作過程中，夫妻兩人還面臨其他操作風險。如果日后兩人關系破裂，變成真離婚了，那么房產證上沒有名字的一方將面臨財產損失風險。

    多位律師表示，毫無疑問網傳案例是違法的,為了騙取銀行貸款的虛假買賣行為，銀行可以立刻收回貸款,如果貸款收不回或造成重大損失,相關人員就可能涉嫌貸款詐騙,要承擔刑事責任。

    《刑法》明確定義金融詐騙罪及相關處罰：有下列情形之一，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機構的貸款，數額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產。

    此外，如果被銀行發現，銀行可以立即停貸，對個人信用也會造成影響。如果房價下跌時，想要斷貸把房子丟給銀行以求脫身也很難。斷貸會形成個人信用污點，銀行仍會向個人追回差額，追討違約金、滯納金等。

    □鏈接

    北京首套房優惠利率門檻降低

    根據融360監測的上周（2.29-3.4）房貸數據顯示，北京首套房的平均利率折扣降至8.6折，執行利率是4.21%，優惠趨勢不減。

    數據顯示，首套房方面，農行調整為8.3折，南京銀行、建行、天津銀行、東亞銀行調整為8.5折，花旗銀行調整為8.6折，利率8.5折仍為主流；二套首付方面，南京銀行調整為4成。

    融360分析師張琪認為，上周央行宣布下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，在一定程度上保證了房貸可釋放金額的充足，銀行間競爭加大，銀行是想通過降低首套房優惠利率門檻來吸引客戶，增加房貸業務量。

    同時，北京二套房首現首付4成銀行。數據顯示，南京銀行將首付調整為4成，這是北京2016年以來二套房首付首次出現4成的銀行，但目前只有這一家，5成仍為主流。對此，張琪認為，春節假期后首周，房產交易稅費新政發布，但是購買二套房的家庭無法享受新的稅費政策，銀行配合著調整資金杠桿，彌補這方面的遺憾，不排除還將有銀行降低二套房首付到4成的可能。

    記者余雪菲