京滬房價永遠漲是種“錯覺”

    隨著房貸首付比例下調等一系列“政策紅包”逐步落地，樓市回暖是一個不出意料之外的局面。但如果支撐房價的只剩下投資與避險資金，顯然不是什么好事情。

    春節后的樓市升溫迅速。上海部分區縣房地產交易中心人滿為患，門口長長的隊伍一直排到了馬路上，甚至造成一定程度的交通擁堵。2月27日，位于杭州城東的樓盤楊柳郡迎來二期首批房源開盤，388套房吸引了客戶超1400組人到場，在正式搖號開盤2小時后宣告售完，成為杭州樓市猴年首個“半日光”樓盤。在上海，某均價達每平方米8萬元的高端樓盤，352套“千萬豪宅”開盤當天被搶光。深圳、南京等熱門城市也出現“裹棉被排隊”的“漏夜搶房”景象。

    與所有具有投資價值的產品一樣，在房地產領域有買漲不買跌行為與心理，所以，漲價心理預期會滋生出“恐慌心理”，進而推高房價的非理性上漲。整體市場變化在心理層面加大了供需結構的緊張，加大了賣家的優勢。中介機構則借機炒作，鼓動不明真相的購房居民提前辦理相關手續，人為制造緊張情緒。對此，上海市住建委：將對散布不實信息的房地產中介機構予以嚴肅處理。

    不過，市場氛圍，最終是受客觀因素影響的。春節后樓市的回暖，首先是因為政策因素，寬松的購房政策。刺激了各類購房者進入，市場交易活躍自然推動房價上漲。

    2月2日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員發布關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知，下調不實施“限購”城市首套房和二套房首付款比例。2月19日，財政部等三部委發文《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，對個人購買家庭唯一住房的給予稅收優惠。

    所以，隨著房貸首付比例下調、公積金利率上調、房產交易契稅營業稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，樓市回暖是一個不出意料之外的局面。

    除了政策影響，更為底層的是供求結構。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“近期上海樓市出現亢奮的態勢和契稅等政策調整有直接的關聯。在春節后的成交結構中，仍然以改善型和豪宅項目為主。”這種改善性的需求，某種程度上，反映了資金的避險需求。

    資金的避險需求，對于一線城市而言，局部優質供給開始出現庫存規模不足，而三線城市，根據國家統計局的數據顯示，絕大多數三四線城市房價同比仍在下降。如1月份同比跌幅最大的三個城市湛江、蚌埠和襄陽均為四線城市，房價跌幅都超過3.5%。受庫存去化周期過高影響，三四線城市房價難以大漲，甚至存較大可能性繼續下跌。此消彼漲之下，資金會怎么選擇不言而喻，自然會刺激一線城市房價上漲，再加上政策原因，需求就爆發性地釋放出來。

    京滬深等一線城市，因地理位置、產業結構、教育環境以及公共資源的優越性對外地居民具有強烈吸引力，人口凈流入量長期處于高位，這種基本面可以對樓市構成顯著支撐。在這種局面之下，京滬永遠漲，不但成為一種觀點，甚至變成了一種信念。

    但這可能會是種錯覺而已。當分化一直進行下去，會出現什么局面呢？

    人們選擇在什么地方生活，總是希望選擇收入高，消費低的地方，對于一套自住房而言，房子肯定是最大的消費。一方面，北上廣雖然房價高，但收入高，機會也多；另一方面，北上廣與杭州、蘇州、南京、天津這類城市，畢竟在同一個國家之內，資金流動，人員遷移，工作崗位相對而言沒有限制。當分化局面加大，房價差異加大，房價/收入之差達到一定程度之后，北上廣的高房價效應就會大于高收入效應，遷入就沒有動力了。人們可以選擇其他地方工作與生活，而資本也可以選擇新的地方投資，對于高房價地區就逐漸失去有效購買力了。如果支撐房價的只剩下投資與避險資金，顯然不是什么好事情，而這實際上是正在發生的事情。

    □劉遠舉（上海金融與法律研究院研究員）