海南樓市：熱并冷靜著 市場整體面臨分化

 　在大批游客涌入的同時，海南樓市在春節期間保持住了傳統旺季的平穩態勢。隨著春節假期結束，大批樓盤已經著手醞釀蓄客開盤。在業內看來，節后海南樓市將逐步復蘇。擠出投機泡沫的海南樓市，如今更多的是吸引養老、度假人群。

　　市場整體面臨分化

　　據海南省旅游委統計，2016年“春節黃金周”全省共接待游客371.22萬人次，同比增長19.15%，其中海口作為旅游接待第一的城市，占比超過35%，三亞緊隨其后。

　　旅游市場的火熱，也為海南房地產市場帶來可觀的客流。據海南新浪樂居監控數據顯示，春節長假(2月7日-2月14日)，海南樓市賣房298套(備案數據)，同比2015年春節微漲2.4%。

　　相比于傳統的聚餐、麻將等春節娛樂，旅游成了越來越多人的春節新選擇。尤其是海南、云南這樣的度假勝地，度假、選房似乎成了過節的兩大任務。

　　“今年我們一家五口都在三亞過的春節，除了一家人度假，也想趁這個機會在三亞周邊找一套合適的房子。冬天的時候父母可以來避寒，孩子寒暑假也能一起過來玩兒。”家住北京的孫女士表示。

　　業內人士分析，告別了飛速增長期，海南樓市整體面臨分化。這種分化直接體現在成交業績上。在春節黃金周期間，有成交超過20套的項目，但也有很多成交不佳的項目。在這種背景下，雖然今年1月海南樓市成交環比上漲超過六成，但后續想要再實現飛速增長也并不容易。

　　海口一剛需項目相關負責人表示，回鄉置業是支撐春節樓市的重要補充力量。但海口本身就是移民城市，本地購房需求較弱。今年海口一系列的購房利好已釋放了一部分購房需求，再加上海口的經濟發展、就業環境等與一線城市差距明顯，對于人才吸引力不足，到了春節時期不論是購房人還是樓盤基本都偃旗息鼓。

　　新興區域漸受認可

　　雖然相比2014年，2015年海南樓市回暖明顯。但海南整體樓市的庫存量依舊較高。由此可見未來一年內，海南樓市將持續“去庫存”特征。

　　2月2日，央行、銀監會發布房貸新政，為剛剛復蘇的樓市又帶來了一劑強心針。此次，房貸新政在非限購城市首套房首付比例最低可以達到20%。與此同時，在首套貸款沒有結清的情況下，二套房門檻也隨之降低至30%，而此前這一比例為40%。海南省除三亞依然限購外，其余城市均可享受這一利好。

　　在這一背景下，海南的新興區域更加受到購房者認可。低總價、優質生態環境成為度假、養老、投資首選。

　　海南東線的文昌、瓊海、萬寧、陵水一帶，因為自然資源豐富，這些年來也受到開發商青睞。雅居樂、碧桂園、魯能、世茂、富力等房企紛紛搶灘，占據區域里的優質景觀資源。而伴隨著品牌房企進駐，更為成熟的產品模式也受到購房者認可，部分項目銷售也逐步升溫。

　　位于文昌的魯能山海天項目工作人員介紹，項目在春節假期期間推出了“0元登島”的活動，春節7天假期實現了1億元的銷售額。

　　記者在采訪中了解到，不少購房者采取了和親友“組團”購房的方式，養老需求也成了外來購房者的主要訴求之一。張女士家在北京，她和另外三個朋友一起在文昌購買了度假公寓。“假日的時候可以一起來玩兒，平時老人住在這里也方便互相照應。”

　　觀察

　　花樣營銷不如做足配套

　　雖然春節七天海南樓市表現平穩。不過海南多個區域的不少項目已經從春節開始，通過主題營銷活動聚攏人氣，為節后市場做準備。

　　在海口，恒大海口文化旅游城、海口觀瀾湖等項目紛紛推出相關的主題營銷活動，為項目提升人氣，給后期銷售做準備。例如恒大海口文化旅游城在春節期間舉辦的國際夢幻燈光節，每天能給項目帶來近200人次的客流，也給銷量帶來更多可能。

　　而主打文化休閑牌的海口觀瀾湖，以復興城海口保稅區直營中心、海口觀瀾湖新城、復興城中國香街與騎樓老街等為代表的特色購物街區自然游人激增，據觀瀾湖新城數據統計，春節兩天來訪觀瀾湖新城的客流分別高達6708、6225人次。

　　位于澄邁的富力紅樹灣在春節期間辦了多場活動，累計到場人數超3000人。項目銷售人員介紹，春節期間項目都保持有50組左右的客戶到訪量，銷售額達到3億，春節期間的辛苦沒白費。

　　實際上，春節期間海南樓市成交平淡也與供應相關。根據新浪樂居統計，2月份海南僅6個項目開盤。但伴隨著春節結束，不少項目都在摩拳擦掌備戰節后。

　　對此，海南資深業內人士表示，節前業內傳2016年樓市政策將進一步放松，再加上內陸樓市的進一步回暖，將會帶熱海南樓市，房企的營銷活動也會花樣百出。

　　歷經海島游這類傳統營銷手段之后，海南樓市近年來結合旅游、度假、購物等生活方式，在營銷手段上也更加多樣化。業內人士分析，海南樓市近些年已經逐步成熟，購房者的選擇也愈發理性，面對未來市場的分化和客群逐步提升的需求，唯有通過產品細分、成本管控和精準渠道挖掘，以運營和服務贏得客戶。

　　記者在采訪中了解到，不少購房者對于海南新興區域的配套仍心存疑慮。

　　“我們居住的片區交通很不方便。老人不會開車，有沒有公交車，打車的話也多是黑車，出行成本太高。”春節在海南某新興區域和家人一起度假的陸寧表示，雖然社區周邊有一部分生活配套，但只能滿足基本生活需求，生態環境固然好，但起居生活就沒那么便捷了。

　　目前，已經有部分開發商提出讓客戶“留下來”的理念，也就是說不能僅僅是把房子賣出去，更要通過健全的配套、完善的服務，讓客戶住下來，以此達到良性循環。 （記者 方王洋）