去庫存成2016年樓市主旋律

   在經歷“330新政”、央行累計六次降息五次降準等政策后，2015年一線城市和部分二線城市樓市出現量價齊升的狀態，與此同時，部分二線城市和大多數三四線城市仍面臨去庫存壓力，樓市區域分化特征愈趨加深。

　　2016年，在中央“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”的要求下，政策將以持續寬松為主。業內人士認為，當前去庫存應關注結構問題，一二線等庫存壓力并不大的城市可以補庫存，三四線則需繼續去庫存，鼓勵房企創新商業模式，加快項目去化速度。

　　央行銀監會打響去庫存第一槍

　　央行、銀監會在今年2月2日正式打響房地產去庫存第一槍——在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。分析指出，央行此舉將有效激發房地產合理需求，下一步商品房貸款首付有望繼續下調，三四線城市房價有望受惠。

　　亞豪機構市場總監郭毅直言，央行和銀監局在春節前頒布新政意味深遠，春節是返鄉高峰，同時年末企業通常會給予員工一定的年終獎勵，此時發布降低首付的新政，將有利于促進手握資金的白領們回鄉置業，預計新政將會令原本是樓市成交淡季的春節月，迎來一輪交易量的小高峰。

　　“近幾年一線城市房價高企，逃離北上廣成為部分白領的選擇，新政也給這部分人帶來安居機會，將促進1.5線及二線城市住宅成交量提升。隨著交易量的回暖，房價也有望穩步上漲。”郭毅告訴中國經濟網記者。

　　統計局數據顯示，截至2015年末，商品房待售面積達7億平方米，增長15.6%，達歷史峰值，住宅占據63%。

　　在央行、銀監會打響去庫存第一槍后，業界預計未來繼續出臺寬松政策的可能性大。民生宏觀分析師朱振鑫認為，自房貸下調公積金首付后，下調一般貸款首付順理成章，不排除進一步下調的可能。未來兩三年，房地產政策暖風不會停，一方面60億元庫存需要去，另一方面房價整體已經幾乎沒有上漲風險，政策有松動空間。

　　庫存去化周期長城市難因“救市”好轉

　　具體來看，根據易居研究院對35個城市的監測情況來看，截至2015年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3396萬、18444萬和4250萬平方米，環比增幅分別為-4.6%、-0.5%和-0.2%，同比增幅分別為-12.9%、-3.2%和-2.5%。

　　2015年12月份，35個城市新建商品住宅存銷比為11.8，這也意味著市場需要用11.8個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比11月份12.3個月收窄了0.5個月的水平。目前存銷比為近28個月新低，大體相當于2013年8月份的水平。

　　“存銷比處于歷史低位，這是近期房價持續上漲的市場邏輯。2016年上半年該指標總體上會在低位徘徊，也意味著后續房價將繼續上漲。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

　　其中，存銷比下降最快的北京就出現了房價上漲趨勢。北京市房地產協會秘書長陳志表示，北京市場分化還在加劇，2016年必然會出現市場細分，房價則必然上漲。但2016年整體成交的數量不會有特別向上的動力，反而會有下行壓力。

　　任志強同樣認為，未來樓市的區域差距會擴大。一些供求關系緊張的地區，房價會迅速上漲，比如北京、上海、深圳。但另外一些地區可能會放慢投資增長速度。另外，同一個城市內房價也會出現分化，主要體現在城市中心區和邊緣地區的差別。對房企而言，現金流是決定開發商會不會降價的主要原因。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉關注到庫存去化周期在15個月以上城市情況。他表示，由于宏觀經濟低迷、人口紅利衰減，市場需求難以持續增長等原因，這些城市仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，并不會因為 “救市”去庫存政策有實質性改變。

　　“這些城市樓市仍然有較嚴重的去庫存問題，未來調整的幅度和降價的范圍甚至要比一線城市、部分二線城市深刻，屆時，大量中小房企資金面將再度陷入危機，更多的中小房企將面臨破產、倒閉或被其他大型房企收購。”張宏偉說。

　　嚴躍進表示，2016年將繼續堅持去庫存導向，但在供給側結構性改革的精神指導下，去庫存應該關注結構問題。比如一二線城市的庫存壓力其實并不大，甚至可以主動補庫存，而三四線城市則需要繼續去庫存。應鼓勵房企創新商業模式，比如鼓勵房企采用購租并舉的策略，進而加快項目去化速度。(中國經濟網記者 李方 )