著力新需求有助于樓市去庫存

 　日前召開的中央政治局會議明確指出，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。這意味著支持農民工購房，刺激新需求入市將成為去庫存穩市場的一個重要著力點。

　　對樓市庫存問題前所未有的重視絕非偶然，這可以從兩組數據中看出端倪。國家統計局公布的最新數據顯示，11月末全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。其中，住宅待售面積增加439萬平方米，再創新高。庫存的持續走高對房地產投資也產生了直接的負面影響，1至11月份，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1至10月份回落0.7個百分點，連續9次維持個位數增長，創下住房市場化以來的最低記錄，而在今年年初的1至2月全國房地產開發投資增速仍有10.4%的兩位數增長。

　　此番房地產市場的深度調整，是中國經濟結構向更高質量轉型的一個縮影。投資驅動型增長模式逐漸式微，房地產市場也莫能外。在過去較長的時間內，地方政府對于土地財政和房地產有著過度的依賴，地方通過“高鐵新城”、“金融中心”等各種題材，數量龐大的新城遍地開花。由于有效需求被提前透支，短期市場供應量過大，致使全國樓市進入結構性過剩階段，進而庫存持續走高。這也是為何近一年多來，為了“去庫存”，地方政府所采取的取消限購、購房補貼、契稅減免、停止土地供應、發展新房租賃等政策效果不彰的原因所在。

　　對此有報告預警稱，2016年住房市場回暖基礎不穩，波動風險較大，分化趨勢嚴重。在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重大舉措出臺的情況下，有鑒于2015年商品住房銷售接近2013年的峰值，改善性需求大幅釋放，商品住房銷售增長比較乏力，庫存壓力緩解有限。尤其是三四線城市，由于經濟基礎薄弱、存量房高企和人口的凈流出等因素的影響，壓力尤甚。

　　更加值得注意的是，房地產過剩所形成的地方債務、企業債務以及銀行面臨的潛在風險都在不同程度地上升。基于這樣的背景，樓市加速去庫存不僅迫切而且至為重要，如何開辟新需求和激活有效需求入市，成為新一輪樓市去庫存、穩市場的關鍵和著力點。此次政治局會議提出的推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率，可謂一劑對癥良方。此前國務院總理李克強主持召開國務院常務會議時就提出，通過加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費，這將是未來去庫存政策的主攻方向之一，包括財稅、戶籍領域等一攬子配套政策出臺的預期大幅升溫，這將有利于刺激和激活新需求入市，進而有效消化樓市高庫存，促進市場穩定健康可持續發展。

　　不過，由于樓市的持續分化，去庫存政策也需結合各地的實際情況因地施策。與火爆的一線和二線核心城市相比，三四線城市將是本輪去庫存的焦點和重心。三四線城市應以加速新型城鎮化為契機，以戶籍改革和傳統產業轉移為抓手，全面提升人口產業集聚能力，消除潛在風險，實現“樓市、人口、產業”發展的有機融合。