房產回歸消費屬性房價才能真正止漲

   ■ 樓市觀察

    如果要使房價回歸正常合理水平的話，需要改變目前中國人將房子作為投資品的觀念，將房子作為消費品而非投資品。

    據中國指數研究院12月1日發布的百城價格指數顯示，11月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10899元/平方米，環比上漲0.46%，漲幅較10月擴大0.16個百分點。自今年5月份房價止跌回升后，百城住宅均價已經連續七個月出現環比（與上月相比）上漲。同比（較上年同期）來看，在經歷連續十個月下跌后，目前已連續四個月呈現上漲態勢。

    在商品社會里，房屋是最大、最有利可圖的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的價值規律。猶如股票的基本價值是從企業未來的盈利中獲得，住房的基本價值是源于未來出售或出租住房產生的收入。但當一種資產的價格脫離了基本價值，泡沫就形成了。

    目前的國內樓市，除了具備剛需的正常消費品屬性之外，同時還是作為一項保值增值的投資產品。由于股市不振、上一輪震蕩的余波仍舊未平，黃金更是難以避險、上一次大媽抄底華爾街的傷痕依然存在，因此，對于缺乏投資渠道的普通投資者來說，只有房子才能抵抗財富縮水。根據國家統計局公布的數據：截至10月底，中國商品房待售面積68632萬平方米，同比增加14%，創下歷史新高。也就是說，買房只等升值的投機行為占了相當比重。

    近年來，城市化發展和經濟發展推高房價預期，提供了抬高房價的環境條件。對房地產投機者來說，他們敢炒房子，特別是在大城市炒房子，因為他們相信有人會接手他們的房子。

    無論是股票還是房子的價值，都是根據眾多購買者對未來回報的預測而定。大家心里都明白，房市泡沫越大，在價格低位進場的投機客拋售房產后所得的利潤也越高。這就像進入股市那樣，誰能抄到底，誰能保證在價格最高點拋售呢？

    他山之石，可以攻玉。在歐美，平均2%的房地產稅是一個有效控制房價的平衡器，而房貸利息的隨時上漲，以及政府“劫富濟貧”所推出的大量廉租屋，由這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房價的惡性攀升。所以，一方面，歐美的房價不可能像中國漲到天上去，另一方面，歐美低收入者可以租到能夠承受的廉租屋，一樣能夠安居樂業。

    總體來說，如果要使房價回歸正常合理水平的話，需要改變目前中國人將房子作為投資品的觀念，將房子作為消費品而非投資品；在房產稅征收上，對第一套自住房采取免繳房產稅，第二套自住房或出租房少繳稅，第三套以上仿照歐美，每年按房子的市場價格，按各地房價泡沫程度不同，征稅1%到3%的房產稅，或稱“奢侈消費品稅”。

    此外，對空置房征重稅，對出租房減免稅收，可以逼迫炒房者將空置房出租，以加大市場上的供應，以此扭轉租房市場成為買方市場。只有這樣才能從“居者擁其屋”的謎思中解脫出來，盡快達到“居者有其屋”。

    □陳思進（資深風險投資顧問）