買公寓要精挑細選

一直以來﹐公寓因為容易出租且租金回報較為理想的特點而受到房產投資者的青睞。有些新入門的投資者認為﹐公寓的結構大同小異﹐看房的時候不必像看住宅那樣仔細和面面俱到﹐反正買什么樣的公寓最后的房產增值都不會太高﹐所以只要租金高就值得投資。其實﹐買公寓還是有些竅門的，買對了不但租金回報高﹐而且資本的增值也不輸住宅。當然﹐人人皆知的房屋地段要交通便利﹑購物方便等﹐是買公寓的必備因素﹐在此就不列入竅門一類了。

首先要挑一幢樓內的好單元。所謂好單元包括樓層﹑朝向和結構。樓層好很容易理解﹐一些高樓層的公寓可能有很好的景色﹐將來會成為其出售時絕對的賣點。

買公寓還要考慮一個非常重要的因素：管理費。高昂的管理費也是阻礙房產增值的重要原因之一。公寓的管理費是一個長期存在并且每年都會有所上漲的費用，它不像房屋貸款﹐可以越還越少﹐而是越繳越多。這是投資者除房貸利息外要支付的最大投資成本﹐如果每年增長速度太快﹐勢必對投資者的回報產生影響﹐從而對將來出售公寓時的價格形成障礙。

公寓與普通住房相比，要具有如下特點：一是地理位置佳，往往位于市中心或交通便捷地區；二是硬件配置優，一般具有傳統酒店的裝修布局和高水準的專業服務；三是家庭氛圍濃，與酒店相比，酒店式公寓能提供家庭式的居室環境。在選擇酒店式公寓時，主要關注以下幾點：一要看生活配套是否齊全；二要看物業管理是否專業，一般需有專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理；三要看租售計劃是否完整，對于將酒店式公寓作為投資產品的購房者而言，開發商的銷售或包租計劃至關重要，直接影響收益大小。需要關注的是，酒店式公寓也有其特殊之處。

此外，還要關注以下方面：土地使用年限。公寓產權分為40年產權、50年產權、70年產權。40年～50年產權的是商業寫字樓土地性質，70年產權的是普通住宅土地性質。公攤。公寓樓一般公攤在25%～30%，一定先看好戶型的面積除去公攤還能不能滿足使用需求，不然交房之后就會后悔。使用成本。一般來說，如果公寓樓是40年產權的，就是商業產權。這樣的話，物業管理費、水電費一般要高于住宅。功能分區。很多公寓樓雖然說有廚房，但是一般情況下，都不是單獨設立的。還有，很多公寓樓沒有陽臺。    （楊同山 輯）

公寓效果圖。                        資料圖片