“穩”市政策背后存深意 樓市告別投機“看漲”時代

    新華網北京4月2日電（記者 萬方）本是一個普通工作日，北京南六環外一處樓盤卻顯得異?；馃?，短短一小時內迎來6、7組看房客。“看房人數明顯多了起來，周末時看房團甚至會擠滿大廳”，售樓經理小賈告訴記者。

    自今年兩會政府工作報告針對樓市透露出明顯的“緩和”態度以來，從中央部委到地方政府，陸續打出包含信貸、稅收、土地使用等在內的政策“組合拳”，業內人士表示，新一輪“穩市”大幕已經拉開。記者所走訪的這處樓盤無疑已經感受到了來自政策的暖意。

    不過，小賈同時透露，看房人群中最終轉化為成交客戶的，與去年同期相比并無明顯差異。這從一定程度上代表了目前住宅市場的普遍狀況，體現了當前樓市買賣雙方的博弈正處心理節點。一邊是政策頻頻吹來“暖風”，一邊是供需日趨平衡，購房者更加理性、謹慎。在蠢蠢欲動的“糾結”中，樓市會否再次“看漲”一片？

    “穩”市政策密集出臺

    3月30日，無疑將成為中國樓市的一個重要轉折時點。

    風傳已久的“信貸+財稅”穩樓市政策終于靴子落地，力度之大超乎預期。央行等三部門聯合下發通知，購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；擁有1套住房且購房貸款未結清，最低首付款比例為40%。此外，財稅政策同時跟進，財政部、國家稅務總局下發通知，二手房營業稅免征期限由5年改成2年。

    就在三天前的27日，國土部、住建部聯合發布“促進房地產市場平穩健康發展的通知”，提出合理安排住房和其用地供應規模等四大工作要求，被視作鳴響中央層面穩定樓市消費第一槍。

    短短四天之內，包括國土部、住建部、央行、銀監會、財政部、國家稅務總局在內的六部委先后為樓市注入“強心劑”，無疑亮出了官方穩定樓市消費的“底牌”。

    事實上，樓市調控放開的意圖早已有跡可循。去年10月底的國務院常務會議，明確住房消費為消費擴大和升級的重點領域。

    今年兩會上，國務院總理李克強在政府工作報告中再次提出，穩定住房消費，堅持分類指導，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

    由此，扭轉房地產行業頹勢、穩定住房消費已不單單是地方政府放松限購、限貸的獨立行為，而是從中央層面開始，構成了政策“合力”。

    值得注意的是，官方此次明確提及，房地產業是國民經濟的重要行業，房地產市場穩定關系民生和經濟社會發展。

    專家指出，自2003年 “18號文”首提“重要支柱產業”以來，其后一輪又一輪的調控，官方再未冠以房地產業“支柱”二字。唯一例外是2008年爆發國際金融危機后，中央大力救市時曾經再度提及。與近年來政府工作報告避提樓市相比，本輪中央穩定房地產市場的態度可謂明顯并且堅定。

    在分析人士看來，中央層面的口子一旦撕開，各地本就按捺已久的穩樓市政策或將“聞風而動”密集出臺。其實，自去年下半年以來，取消限購、取消限貸、政府回購、貨幣補貼、調整公積金政策等“刺激行動”，已被各地政府一一從調控工具箱中取出。

    中原地產首席分析師張大偉認為，2015年的政策依然將會升級，房地產政策將延續去行政、重市場的調控思路，并有望在營業稅征收、一線中部分城市限購等環節進一步放開。

    樓市步入“新常態”

    政策暖風立刻吹向了身處寒冬的房企和按捺已久的購房者。據媒體報道，新政出臺后首日，部分二手房業主“坐地起價”，在北京，一些改善性購房者急簽購房合同。

    從緊從嚴調控的淡出，中國樓市將迎來怎樣的“新常態”？

    新政的利好效果確實顯而易見。全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌接受新華網記者采訪時表示，金融體系對房地產業的支撐作用顯而易見，從前期導向性政策的醞釀，到實質性政策的出臺，市場買房預期將得到逐步提升。二套房首付比例降至4成、2年以上普住銷售免營業稅等針對于改善性住房政策的出臺，也體現了此番政策對于改善性住房需求的重視，必將形成直接刺激作用。

    中原地產粗略預計，首付從60-70%降低到40%，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求，一二線城市二季度市場成交量或環比上漲30%。

    有樂觀的看多者甚至高呼，目前的利好政策與2009年時十分相似，彼時的樓市在政策加持下掀起一輪高潮，以此類推此輪房地產市場亦將重現輝煌。

    然而，市場卻已不再是那個市場，“花開遍野”的場景畢竟發生在過去。

    目前的房地產市場，與2009年相比，庫存高企、市場分化嚴重、土地等成本居高等問題存在，已經讓樓市的基本面完全不同，即使有眾多政策紅利，但經濟增速持續走低，使得購房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業整體回暖仍有待時日。

    在市場人士看來，究其原因，中國房地產市場或已經達到“供求平衡”狀態，樓市開始進入下半場。同策咨詢研究部總監張宏偉指出，樓市上半場房企所依靠的土地增值、房價上漲的模式已經過去，不再會有普遍性的規模化增長機會，房地產作為“最大規模資金蓄水池”的作用在逐步降低。下半場中，住宅市場價格走勢會相對平穩，房企很難像“黃金十年”那樣，在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間。

    從地產巨頭的戰略布局可見一斑。萬達去地產化明顯，恒大調轉船頭轉型消費類產業，萬科也在急尋新的商業模式……

    面對上一階段規模化發展遺留下的庫存高企等問題，發改委房地產研究中心主任劉琳在接受新華網記者采訪時指出，今年全年房地產市場仍然處于去產能、消化高庫存的態勢，去化仍然是“主旋律”。顧云昌坦言，目前的房地產市場已經處在下降周期，房地產市場正在進行趨勢性調整。

    調控思路“順勢而變”

    與市場結構一同發生變化的是官方調控思路的轉變。

    從“抑制”等表述，到“促進房地產市場平穩健康發展”的定調，決策層選擇主動應變。首先從導向層面消除市場疑慮。房地產業作為國民經濟重要的組成部分，既關乎發展又聯系民生，本輪一系列的調整舉措可謂“應勢而生”。

    從具體措施來看，此番政策并未一味“放寬”、“托底”、“救市”。

    住建部、國土部發文表態，對住房供應明顯偏多地方減少住宅用地供應，住房供求矛盾比較突出的熱點城市酌情有效增加住宅用地供應規模。此外強調，優化住房供應套型，促進用地結構調整。新政種種，表明分類調控的思路再次被明確。

    在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來，兩部委通知實際體現了既有“托底”，又有“蓋帽”的整體思路。供應、庫存過剩的城市，多元化的方式將加速庫存消化穩定市場；供不應求的城市繼續依據實際加大住宅供應，穩定價。張宏偉則認為，短期來看一攬子措施為消化庫存提供了明確的依據，長期來看是促使地方政府、房企轉型謀求新發展方式的有力助推器。

    從需求方來看，新政將進一步釋放“剛需”、“剛改”人群的消費需要，減輕購房者壓力。尤其是對二套房政策的放開，被業內人士普遍視為此輪新政的亮點。

    張大偉向記者表示，二套房貸款政策的調整，對于改善需求來說將出現質變，去年央行發布的松綁限貸政策，事實上已經放松了改善需求入市，此次對二套松綁，意味著改善需求將全面得到鼓勵。

    新政供需兩端“雙劍齊發”，“表明在當前環境下，過嚴、從嚴的樓市政策已經回歸到正?；?、長效化、市場化”，劉琳表示，符合當前市場化改革方向。

    “買房子畢竟是件人生大事，動輒幾百萬，我還是多看幾家再觀望觀望吧”，在上述樓盤看房的剛需客小張告訴記者。

    正如這位理性的購房者一樣，樓市再次看漲或者狂飆并不是本輪政策的初衷和側重點。如何在政策轉型之際，平穩過渡到樓市下半場，還消費者、房企、地方政府一個更加健康、穩定的市場，或許才是新政出臺背后的深意。