樓市新政是對反周期政策的再修正

 　所謂樓市新政并不新，只是對過去反周期政策的再修正，讓政策回歸到應有尺度上。政策回歸了常態，對房地產市場和房價的未來，民眾也才能保持常態之心。

　　繼兩部委出臺土地新政后，3月30日，央行、財政部等部委再出樓市新政。央行、住建部、銀監會聯合發文調整個人住房貸款政策，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，二套房個貸首付比例調整為不低于40%；財政部、國家稅務總局聯合發布消息，從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，其中個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

　　樓市新政迭出，意味著房地產市場“松綁”。政策面的這種轉變，與宏觀面的經濟形勢不無關聯。應對經濟下行壓力，是當前經濟的重心之一，房地產不可能置身事外。作為牽動許多行業的上游產業，房地產市場能保持一定溫度，相關下游產業就能保持一定景氣度，從而帶動經濟增長。這應是新政頻出的背景。

　　當然，對于普通民眾來說，更關心的問題是在政策面走向寬松后，是否會改變市場業已形成的預期，導致房價也隨之擺脫頹勢，重新進入制造泡沫的周期中。過去的樓市調控史上，這樣的循環曾反復上演。

　　這次，“調控循環”還會重演嗎？可以通過比較得出結論。2008年12月，為應對金融危機壓力，出臺了人均住房面積低于當地平均水平者二套房貸放寬的政策，各地二套房貸比照首套房執行；2010年初，二套房個貸首付比例收緊，要求不得低于40%；之后，二套房個貸首付比例又調高到不得低于50%，各商業銀行取消了二套房貸款優惠。與二套房貸的調整曲線一致，個人住房轉讓營業稅政策也屢經調整。2008年，個人轉讓住房營業稅的免征時限從五年降低到兩年；2010年，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的全額征收營業稅；2011年起，個人購買不足5年的普通住房對外銷售的，也開始全額征收營業稅。然而，頻繁的調整并沒有帶來預期效果，這兩項政策2010年收緊后，房價仍然持續上漲。這證明，僅是這兩項政策調整，不能構成房價上漲的充分條件，相反，政策變動過于頻繁、過于工具化使用，加之流動性寬松，會打亂市場預期，導致房價飆升。

　　二套房個貸首付比例和個人住房轉讓營業稅的調整歷史，為此次調整的政策效應提供了判斷依據。首先，現在不具備流動性泛濫的基礎，穩健貨幣政策沒有變。其次，政策調整頻率遠低于過去，不致顛覆市場預期。因此，對房價的刺激不會大。

　　實際上，所謂樓市新政并不新，只是對過去反周期政策的再修正，讓政策回歸到應有尺度上。既不妖魔化房地產市場，也不無限拔高房地產的作用，本就是政策應有的常態。政策回歸了常態，對房地產市場和房價的未來，民眾也才能保持常態之心。(本報特約評論員徐立凡)