專家解讀樓市新政：刺激改善需求提前釋放

    新華房產3月30日北京訊（記者 孫夢姝 唐群 朱文通）3月27日兩部委發布樓市新政，3月30日，央行聯合住建部、銀監會發布個人住房信貸新政，財政部發布調整個人住房轉讓營業稅新政。時間間隔兩天，各種利好政策來襲。

    中國人民銀行研究局研究員鄒平座表示，央行、財政部接連發布新政表明政府維穩的態度，由于國土資源部的不動產登記政策，導致一些地方樓市萎靡，央行、各部委的新政主要起到微刺激樓市的作用。

    改善型需求得到積極釋放

    上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為央行此次政策的最大亮點在于提供了4成的首付比例，這樣一個政策的刺激力度非常大。過去購房者實際上需要提供6-7成的首付，這在一定程度上抑制了住房交易。畢竟很多改善性購房者的資金壓力難以提供此類高額度的首付。而現在到了4成，則大大降低了首付比例和壓力，成為改善型購房需求積極釋放、快速入市的手段。對于一、二線城市而言，此類城市改善型購房需求得到積極釋放，這會帶來整個市場成交尤其是中大戶型的積極購置，對于相關房企來說也借這樣一個政策積極去庫存。

    而財政部此次對營業稅全額征收的免征期，由過去的5年轉變為2年，這使得住房銷售市場得以活躍。過去很多購房者礙于此類住房的營業稅成本，只能將此類住房以五年的期限進行持有，這會阻礙住房市場的成交和房產資源的流動。而現在改變為兩年，使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放，即可以將部分住房進行拋售，從而換購相應的更大戶型的住房。此類稅費政策調整的背后，體現了住房市場金融財稅政策的優化，對于鼓勵市場成交以及市場信心提振是有利好的。

    新政增加二手房市場免稅房源供應

    偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉認為三部委新政的影響主要體現在以下三個方面：一是新政將刺激改善型需求的提前釋放，將促進大戶型、高價房的銷售，但不會創造新的需求；因為首付比例降低后貸款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會在一定程度上有所加大，因此作用有限；二是新政將促進改善型業主賣掉城中的中小戶型，對于不愿去郊區買房的首次置業者來說是明顯的利好，因為有更多的中小戶型房源可供選擇；三是新政表明政府已經依據我國樓市現階段的市場特征，把鼓勵政策從首次置業人群調整為改善型人群。

    財政部關于營業稅“5改2”通知的影響有兩大方面：一是有利于市場上改善型購房人群出售已有的房屋，增加二手房市場免稅房源供應；同時，盡管之前的二手房交易中營業稅往往被轉嫁給購房人，但“5改2”之后，部分房屋的營業稅得到了免除，購房人的交易負擔將下降，從而促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。二是“5改2”政策最大的受益者是購房人，對于很多人來說，不用承擔以前要被業主轉嫁的營業稅了，降低其購房成本，能夠省幾萬到幾十萬不等。

    一線交易量將會明顯升溫

    亞豪機構市場總監郭毅分析，對于剛需和改善型人群來說，支付能力是制約其購房的原因之一，信貸政策的調整也一直是政府對樓市調控的重要手段。降低首付比例，提高購房資金杠桿，有助于撬動更多住房消費。在目前國內商品房產能過剩的背景下，有助于緩解三、四線城市的高庫存壓力，對于一線城市來說，更成為拉動購房需求提升的利器。預計一線城市的房地產市場交易量將會在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。

    轉聞已久的二手房營業稅的政策減免也在今天落地，上一次執行同樣標準是在2008年，中央頒布“國六條”的內容與本次營業稅調整的內容完全一致，即購房2年以內免征，2年以上差額征收。