房地產托市迎來“強刺激” 從供應端和存量下手

　拯救土地市場，拯救商品房市場，拯救開發商，新一輪房地產托市三箭齊發，據說，這還只是第一波，后面還有第二波、第三波政策出臺，下一波政策據信將會涉及金融稅費調整以及住房保障、去庫存等各個方面。如果加上之前各地出臺的取消限購、取消限貸、調整普通住宅標準、契稅減免、購房補貼、調整公積金貸款政策等，再加上此前和未來的降息降準，上一輪調控出臺的政策多半已經悄然改變，房地產市場終于迎來傳說中的“強刺激”。

　　億萬民眾十分討厭的房地產為何再次受到青睞？在上一輪房地產調控“初見成效”之后，政府為何又坐不住了？理由只有三條：宏觀經濟乏力，商品房庫存增加，政府土地財政“斷供”。與以往房地產調控相比，這次調控也沒多少新鮮事，唯一例外的是各相關部委不再單打獨斗，兩個原來形同陌路的部委第一次坐到了一條板凳上。此舉可以解讀為形勢嚴峻需要部際協調，也可以解讀為政府效率提高了。

　　2008年的房地產市場下降，源于外部原因，此次房地產市場下降，則起于內部原因：中國經濟轉型升級進展緩慢，經濟下滑明顯，房地產調控“初見成效”，兩個原因相互作用，進一步加大了中國經濟下滑的風險。其實，下滑本身就是房地產過熱的后遺癥，GDP兩位數的增長，離不開房地產的貢獻，如今房地產市場遇冷，GDP就跟著下滑，地方政府的錢袋子開始斷流，地方債務問題凸顯。這也說明，中國經濟依然離不開房地產。自從2003年“18號文”首次提出房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業后，每一輪調控都沒敢再提“支柱”二字，只有2008年國際金融危機、中央大力救樓市的時候再度提及。此次兩部通知，第一句話就是：房地產業是國民經濟的重要行業，房地產市場穩定關系民生和經濟社會發展。其重要性已不亞于“支柱”，后一句話更是直接給出了底牌。

　　仔細研讀兩部通知，可以將此次調控手段歸納為兩點：從供應端下手，從存量下手。

　　供應端調控，主要體現在土地和商品房供應兩個方面，通知提出要“因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例”，含蓄地改變了此前硬性規定的比例，同時，對于土地供應，明確提出對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少直至暫停住宅用地供應；對住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應有效增加住宅用地供應規模。對前者減少直至停止供地，是為了消化存量住房和土地，也是為了抬高地價，對市場和地方都是有利的，但對于吃慣了土地飯的地方政府，就可能斷了命根子，能否落實尚待觀察。對于后者，實際上等于承認熱點城市因為調控，商品房的供應已經明顯不足，需要增加供給。

　　存量調控，包括調整存量商品房和商品房土地，其中規定，可以調整不適應市場需求的住房戶型，支持居民自住和改善性住房需求，變相取消了此前調控規定的“9070戶型”要求。同時，將未開發的房地產用地轉換成新型產業用地，這等于送了房地產商一個大禮包。這些未開發的房地產用地，要么因為市場原因沒有開發，要么就是開發商囤積多年的土地，不管何種原因，地價肯定已是今非昔比，轉換用途，用于前景不明的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等，政府要么給補償，要么給政策，否則，就很難做到。對于那些無力開發的開發商，簡直就是天上掉餡兒餅了。至于政府收購商品房和轉用商品房土地為棚改安置房和公共租賃住房的房源和用地，對于那些存量商品房和存量商品房土地積壓過多的地方，政府拯救商品房市場、幫開發商解套的意圖十分明顯，因為此輪房地產市場下降，更多地表現為存量增加，去庫存壓力山大。

　　歸納起來，這次兩部調控的目的，就是救土地市場，救商品房市場，救開發商。事實上，此輪調控起于2014年9月30日，即所謂放松銀根的“930政策”，但成效并不明顯，因此才有去年年末今年將迎來“強刺激”的預言，才有兩部通知的第一波“強刺激”，盡管第二第三波政策會涉及金融稅費等內容，但如果沒有類似2009年的貨幣大放水，房地產能否回穩乃至回升，尚需繼續博弈。