北京土地出讓成交量下滑 房企抱團拿地漸成常態

　　上周五，隨著北京通州臺湖鎮亦莊新城住宅用地的開標，一季度北京土地市場全部地塊將出讓完畢。據北京國土資源局及亞豪機構的數據統計顯示，一季度北京土地市場共成交地塊28宗，經營性用地為25宗，其中房企聯合拿地數量占比近半。

　　出讓地塊數量和出讓金雙雙下滑

　　據了解，作為北京一季度最后一宗也是3月份僅有的住宅地塊，通州臺湖鎮亦莊新城地塊亦受到多家房企關注，共計得到萬科及其聯合體、住總、建工三家競標主體參與投標。該宗地的出讓底價為19.49億元，參與競標的3方企業中，首開、萬科和千方集團聯合體報價最高為20億元，另外兩方報價也接近20億。預計該地塊的出讓結果將在3月底公布。

　　一季度北京土地市場收官，從整體成交地塊的數量和成交金額來看，均有不同程度的下滑。來自亞豪機構的統計數據顯示，一季度北京共實現土地出讓28宗，同比去年一季度減少了22宗，建設用地面積173.61萬平方米、規劃建筑面積399.25萬平方米，同比分別減少57.3%和42.4%。其中，經營性用地共計25宗，受到土地供應減少影響，宅地成交量明顯減少，僅為11宗，同比減少一半。

　　土地出讓金方面，據統計數據顯示，以通州臺湖鎮地塊20億元出讓金額計算，一季度北京將有484.73億元出讓金進賬，相比2014年一季度減少269億元，降幅達到35.7%。據悉，成交數據的走低，主要是受到推地節奏的影響。對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析稱，2014年整體的市場低迷以及地價的高企，使得部分房企對于土地市場“心有余而力不足”，為避免地塊受到冷遇甚至出現流標，國土部門也放緩了推地節奏。

　　房企聯合拿地趨勢愈加明顯

　　值得注意的是，在一季度北京成交的25宗經營性用地中，有12宗地塊為房企聯合拿地。如果臺湖鎮地塊最終為萬科聯合體摘得，聯合拿地數量將達到13宗，占比超過一半。

　　從聯合出手拿地的房企中不難發現，品牌房企結盟拿地趨勢更加明顯。華潤、招商、首開、龍湖、北京建工、金融街、金地等房企不時出現在聯合拿地的名單中。其中，1月7日，現場經過53輪的激烈競拍，由華潤首開平安聯合體以86.25億元奪得豐臺白盆窯地塊，引發新年土地市場不小的震動，該地塊也成為北京新的總價地王。

　　其實，在全國范圍內房企聯合拿地現象并不少見。萬科、保利、華潤、五礦、融創等房企于近年曾多次聯手拿地。就在幾天前，華潤聯合珠海華發以70.52億元競得上海閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03住宅辦公地塊，成為今年以來上海土地市場最高成交總價。

　　來自《杭州日報》年初的報道稱，在2014年杭州土地市場拿地前十的房企中，合作拿地是最主要的方式，如綠城、平安等，即是通過和萬科、九龍倉、金地等房企進行聯合的方式完成了土地儲備。據業內的分析稱，房地產市場競爭加劇，房企對地塊的選擇和購買更加謹慎，從控制市場風險和緩解資金壓力方面出發，開發商樂得“抱團”拿地。

　　未來土地供需將現調整

　　受到房地產市場低迷和土地供應趨緩等影響，一季度北京等城市土地市場表現平淡，隨著三四月份樓市逐漸轉暖，未來土地市場將有怎樣的表現，或許從新近出臺的樓市新政可以一窺端倪。

　　3月27日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合發布《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提到要對土地供應做出整體調整。《通知》要求，對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場情況有效增加住宅用地供應規模。

　　對此，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，堅持分類指導、因地施策，提出合理安排住房及其用地供應規模、優化住房及用地供應結構等不是沒有道理。兩部委樓市新政真實意圖主要有兩點：一是短期內調結構去庫存；二是中長期通過土地政策轉換促使地方政府、房企轉型謀求新的發展方式。

　　目前，由于商品房市場整體庫存較高，城市間供需極不平衡，未來土地市場供應將根據不同城市進行有增有減地調整，具體市場表現如何，我們唯有拭目以待(孫建永)